Что касается процесса совершенствования  законодательной базы, то она должна опережать экономические процессы и пройти ряд этапов: первый - надо законодательно уточнить понятие земель сельскохозяйственного назначения, провести их повсеместную инвентаризацию и бонитировку; второй - требуется ужесточить процедуру перевода сельскохозяйственных земель в другие категории и повысить действенность механизмов контроля целевого использования таких земель; третий - необходимо принять особый федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения .

     Законодательная власть, как известно, предлагаемую поэтапность не восприняла, и Федеральный закон уже принят. В дальнейшем практика покажет, насколько эффективен принятый Государственной Думой закон.

     При исследование проблемы земельных отношений  необходимо прежде всего провести разделение земли, во-первых, как природного объекта (пространства) и как природного ресурса (средства производства в сельском и лесном хозяйстве), во-вторых, объекта экономических отношений и объекта права собственности и иных прав на землю.

     Наиболее  сложным в этом разделении является выявление различия экономического и юридического содержания земельной собственности. Как правоотношение частная собственность на землю означает, что данная земельная площадь принадлежит определенному лицу, который волен распоряжаться ею по своему усмотрению, и никто иной не имеет доступа к земле. И это фактическое отношение собственности существует независимо от того, закреплено оно официально в законах или нет. Даже если на данном земельном участке не ведется никакого производства, фактическое правоотношение существует. Реального же экономического отношения в этом случае не возникает. Определенное экономическое отношение по поводу земли возникает лишь в фактически осуществляющемся процессе производства и воспроизводства продуктов .

     Содержание  буржуазной земельной собственности раскрыто, как известно, К. Марксом посредством категорий: дифференциальная и абсолютная ренты, цена земли, процент на капитал, вложенный в землю, цена продуктов сельского хозяйства, то есть оно логически отражается только через систему категорий политической экономии.

     Когда представлены формы поземельной собственности, то это, по существу, правовое отношение, а задача экономиста - исследовать, каким образом совершается действительный процесс производства, распределения, обмена и потребления продуктов, результатом которого и служат данные формы собственности.

     Действующее законодательство о земле основано на определенном понимании российской юридической наукой категории субъективного  права на землю. Данная категория  определяется как право конкретного субъекта на владение, пользование, распоряжение землей . Какой смысл вкладывается в каждое из этих понятий?

     Право владения означает фактическое обладание. Владеть землей может и ее собственник, и не собственник. Во втором случае собственник передает землю во владение другому лицу. Владение может сохраняться за собственником, но без пользования землей. При передаче земли землепользователям и арендаторам во владение собственник предоставляет им права пользования землей.

     Право пользования - это право эксплуатировать полезные свойства и качества земли, получать доход от земли. В  процессе использования  земли собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на нем: использовать имеющие  на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, иные строения и сооружения, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями;  производить посевы и посадки   сельскохозяйственных   культур  и   насаждений. Собственник вправе передавать земельный участок другому лицу - арендатору, за что приобретает право на получение земельной ренты.

     Право распоряжения означает, что собственник  земельного участка распоряжается землей по своему усмотрению, то есть определяет юридическую судьбу своего участка. С правовой точки зрения это означает монополию данного субъекта на определенную землю, только ему принадлежащую. Распоряжение может выступать в двух формах: правовой и вещной.

     В новом Земельном кодексе введены понятия: собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земли.

     Собственники  земельных участков - это лица, распоряжающиеся землей по своему усмотрению.

     Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

     Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     Арендаторы - лица, владеющие и пользующиеся участками земли по

договору  аренды (субаренды).

     Что касается права безвозмездного постоянного бессрочного пользования, то оно предоставляется государством только государственным учреждениям. В ст. 15 и 16 гл. Ill Земельного кодекса определены субъекты права собственности на землю - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

     Из  представленной информации видно, что  практическое законодательство, выраженное в Земельном кодексе, несколько отличается от теоретического представления о субъективном праве на землю.

1.4 Спрос и предложение земли

 

     Предложение земли ограничено не только на макро, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Остановимся на этом подробнее.

     Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому  когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного  качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

     Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой  техники, трудовых навыков и производственного  опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю "привязывают" их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность".

     В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйств качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

 

 

Рис. 1 Предложение земли 

     Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно  неэластична. Если на оси абсцисс  отложить количество акров земли, а на оси ординат - цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рис. 1). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

     Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента  - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = Dсх + Dнесх, где: 

D —  совокупный спрос;

Dсх  — сельскохозяйственный спрос; 

Dнесх  — несельскохозяйственный спрос.  
 

 

 
 

 

 

Рис. 2 Совокупный спрос на землю 

     Если  на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на си ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это вязано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

     Кривая  несельскохозяйственного спроса также  имеет отрицательный наклон, так  как связана главным образом  с местоположением, и здесь также  есть свои ограничения, так как приходим использовать не только земли в центре города (например, для жилищного  строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (Рис. 2).

     Сельскохозяйственный  спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение - степень удаленности от центра потребления продовольствия и сырья.

     Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию.

     Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой  привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продуты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

     Неэластичность  спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. Наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

     Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. Изменение погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство

     На  сельскохозяйственный спрос на землю оказывает влияние такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя - явление, типичное и населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия и бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

     В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.