Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

1.5 Земельный рынок

     Теперь, обратимся к вопросу о рынке  земли,  в последнее время в экономической литературе дано более полное его определение.

     Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю .

     Представляется, что при анализе рынка земли  следует учитывать его особенности. Во-первых, через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда. Во-вторых, земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника.

     В рыночной системе земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться. С другой стороны, он не создает заслона бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

     Принципиальное  значение для формирования рынка  земли в России имеют два момента: 1) закрепление права собственности  на все земли в обществе, так  как участниками рыночных отношений  могут быть только собственники земельных участков; 2) инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступать в отношения купли-продажи невозможно.

     Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло  разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.

     Специфика рынка земли в городах, особенно крупных, выражена сильнее, чем специфика  сельскохозяйственных земель, и это  нашло отражение в новом Земельном  кодексе.

Таблица 1

Рыночный  оборот земельных участков несельскохозяйственного назначения в Забайкальском крае

     Приведенные в таблице данные о структуре  сделок с землей свидетельствуют  о том, что большая часть сделок осуществлена по купле-продаже земли, а другие сделки (дарение, наследование, залог) еще не получили развития.

     Все представленные виды сделок могут совершаться  только с земельными участками, находящимися в собственности граждан, юридических лиц или государства. По новому Земельному кодексу земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование впредь не предоставляются. Никакие рыночные сделки с государственной землей, находящейся в бессрочном или срочном пользовании граждан или юридических лиц, не допускаются. Таким образом, Земельный кодекс побуждает субъектов, имеющих землю для несельскохозяйственных нужд, а также для личного подсобного хозяйства, обращать их в частную собственность или арендовать у собственников земли. Безусловно, это будет способствовать развитию как первичного, так и вторичного рынка земли.

     Однако, как показывает таблица 1, процессы купли-продажи на первичном рынке идут вяло. К причинам, сдерживающим этот процесс следует отнести: 1) отсутствие заинтересованности во вложении средств в землю; 2) относительно высокая выкупная цена земельных участков, о чем свидетельствуют данные таблицы 2.

     Органы  местного самоуправления при продаже  земельных участков в собственность применяют нормативную цену земли, установленную постановлением администрации края от 16.06.2006 г. № 323-п "Об установлении нормативной цены земли". Особенно высокая выкупная цена сложилась в крупных городах и пригородной зоне города Красноярска. Например, в городе Чита один квадратный метр земли обходится в среднем 15 тыс. руб., а в поселке Чернышевске – 9 тыс. руб..

     По  мнению Краевого комитета по земельным ресурсам, в целях развития приватизации земель необходимо проводить меры по стимулированию инвестиций в землю, установлению льгот при выкупе земельных участков и шире практиковать сдачу земель в аренду с правом выкупа в рассрочку.

  Постепенно запускаются процессы продажи прав аренды и залога земли, а также начинает функционировать вторичный рынок. Вторичный рынок земли наиболее развит в пос. Чернышевске, г.Борзя, ст. Карымская, Забайкальске. 

Таблица 2

Средние цены на земельные  участки при продаже органами местного самоуправления, в тыс. руб. м²

     Итак, на примере Забайкальского края мы убедились, что механизм формирования земельного рынка запущен, и реальное его функционирование осуществляется на уровне региона. Поэтому складывающийся в России земельный рынок - мощное средство реализации региональной политики, согласования интересов хозяйственного и территориального развития, решения многих внутрирегиональных проблем.

     В литературе правомерно делается акцент на противоречивость интересов участников рыночных земельных отношений, которые в российских условиях, надо полагать, будут резко обозначены.

     Отметим прежде всего государственный интерес. Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и незначительные бюджетные поступления.

     В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.

     Выгодным  представляется существование рынка  земли собственникам земельных  участков - фермерам, которые получат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход.

     Фермер  также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в  аренду земельный участок, то есть распорядиться  землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты).

     Рынок земли сулит значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов.

     Наконец, рынок земли вызывает интерес  у слоя "денежных людей", которые смогут покупать землю с целью перепродажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей.

     Итак, те немногочисленные сделки с землей на первичном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном рынке, которые ведут физические и юридические лица, можно считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ.

1.6 Нормативная цена земли

     На  территории Российской Федерации плательщиками  земельного налога и арендной платы  являются организации, предприятия, учреждения. независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, включая международные неправительственные организации (объединения), совместные предприятия с участием юридических лиц РФ и иностранных юридических лиц и граждан, иностранные юридические лица), а также граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование или аренду. Короче говоря, кроме законодательно освобожденных полностью или на определенных условиях от земельного налога в России плательщиками являются все собственники и арендаторы земли, землевладельцы и землепользователи.

     Объектами обложения земельным налогом  и взимания арендной платы являются все земельные участки, части  земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности  на земельный участок), предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность или пользование (в том числе и аренду).