Особенности рынка земли

     Поскольку земельный налог устанавливается  в виде стабильных платежей за единицу  площади в расчете на год, его  размер зависит от площади участка, качества и местоположения земли.

     Размер, условия и сроки внесения арендной платы как в денежной, так и  в натуральной форме определяются исключительно договором между  арендодателем и арендатором  земли.

     При аренде земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

     Земельным законодательством РФ дано право  устанавливать предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков:

субъектам РФ - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного и гаражного  строительства; органам местного самоуправления (районные, без районов города, городские, поселковые и сельские) - для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.  

1.7 Арендная плата, цена земли. Дифферента или земельный налог 

     В настоящее время действительная преграда вовлечения земли в рыночный оборот - низкая эффективность сельскохозяйственного производства и тяжелое финансовое положение большинства сельхозтоваропроизводителей и, стало быть, отсутствие возможности у большинства землевладельцев манипулировать земельной рентой. Только рента придает экономический смысл нахождению земли в государственной или частной собственности.

Рента:  
1) По Марксу – доход, приносимый землей ее собственнику.  
2) Неоклассическая – вид устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью  
Виды рент:

Устанавливается в соответствии издержками на худшей из земель. Рента зависящая от качества земля – дифференциальная рента (дифрента-1), приносимая всеми участками – абсолютная. Дифрента-2 – такая рента, которая может быть получена на любой земле при применении удобрений , новых технологий, и т.д.

     Арендная  плата – форма ренты. Равна ренте + % на вложенный капитал + отчисления на его износ.  

     Цена  земли. Расставаясь землей, собственник теряет возможность на получение ренты, но получает капитал и возможность получать % по нему, равный утерянной ренте. Значит цена земли = рента/ставка %.

  Существование и развитие рынка земли вообще и сельскохозяйственного в частности невозможно без земельной ренты. Земля должна приносить доход, чтобы можно было экономически реализовать ту или иную форму собственности на землю. Напомним еще раз высказывание К. Маркса, что, с одной стороны, собственность на землю остается "юридической фикцией", если она не приобретает форму ее экономической реализации, то есть если не используется в производстве или не приносит доход (ренту) собственнику, а, с другой стороны, собственность действительно   выступает  как  производственное  отношение,   если осуществляется ее экономическая реализация .

     В данном определении земельный собственник  предстает в чистом виде как собственник  земли - материи, но для России типичным является собственник земли, выступающий одновременно и хозяйствующим субъектом. Данная ситуация сложилась потому, что системный кризис АПК сформировал устойчивую тенденцию падения доходности сельскохозяйственного производства.

     Чистый  финансовый результат сельскохозяйственных товаропроизводителей в 2005-2007 годах (по всем видам деятельности) в расчете на один гектар сельскохозяйственных угодий без дотаций отрицательный, а с их учетом – очень незначительный.

     При столь низкой доходности получение  рентного дохода становится проблематичным, а вместе с ним и реализация земельной   собственности.   При   отрицательной   земельной ренте возникает вопрос о целесообразности рынка земли.   С одной стороны, кому нужна покупка или аренда земли для сельскохозяйственной деятельности при низкой доходности от этой деятельности? С другой стороны, надежды арендодателя на получение рентного дохода остаются призрачными. При таких обстоятельствах земельная собственность экономически не реализуется, отпадает граница для приложения капитала   к земле. Это означает, что землевладелец должен сам вкладывать капитал, заниматься производством сельскохозяйственного продукта. Аренда у формального собственника земли, в свою очередь, вселяет у предпринимателя неуверенность в стабильности условий хозяйствования, особенно связанных с инвестициями и с поддержанием плодородия почв. Неустойчивое положение землевладельца, как и арендатора, побуждает первого устанавливать короткие сроки аренды (обычно не более пяти лет), что также не способствует росту эффективности землепользования. 
 

Таблица 3

Финансовые  результаты сельхозпредприятий в 2005-2009 годах (по всем видам деятельности)

     Только  тогда, когда сельхозпроизводители начнут работать рентабельно, получая прибыль хотя бы на уровне промышленных предприятий, сельскохозяйственные угодья получат адекватную экономическую оценку, заработают такие механизмы, как институт банкротства и ипотека, появятся стимулы перераспределения земель в пользу наиболее эффективных собственников и хозяйствующих субъектов на земле.

Формирование  и развитие рентных отношений невозможно не только без получения рентных доходов, но и выделения их, то есть конкретной, самостоятельной формы выражения и движения ренты.

     В централизованной экономике принципы распределения прибыли совхозов и доходов колхозов вели к изъятию почти всего прибавочного продукта и поступлению его в "общий котел" государства без разделения на части.

     Путем присвоения всей прибыли, включая дифференциальную, государство реализовало себя экономически в качестве собственника и хозяина земельных угодий. Как хозяин оно присваивало продукт, включая нормальную прибыль, а как землевладелец - первую форму дифференциальной добавочной прибыли. Но даже в командной экономике при существовании частичной монополии совхозов и колхозов на землю как объект хозяйства  существовала  необходимость выделения рентного дохода из всего дохода хозяйства, так как только при этом условии можно было добиться; 1) рационального использования земли; 2) выравнивания экономических условий хозяйствования социалистических предприятий на разнокачественных землях .

     В современном  российском  сельском  хозяйстве  произошла денационализация земли и монополия как собственности так хозяйствования перешла к отдельным лицам. Теперь, чтобы экономически реализовалась монополия частной собственности на землю, необходимо получить абсолютную ренту, а для реализации монополии на землю как объект хозяйства сельхозпроизводителям нужно извлечь дифференциальную добавочную прибыль. Образование той и другой в количественном выражении зависит прежде всего от складывающейся системы цен на продукцию сельского хозяйства. При нынешней системе цен, как было уже показано, земельная рента выплачиваться не может.

     В настоящее время возобладала  точка зрения, что формой существования  дифференциальной земельной ренты является земельный налог . С такой точкой зрения согласиться безоговорочно нельзя. Дифференциальная рента принимает форму поземельного налога в условиях государственной монополии на землю как объект собственности, В таком случае сельскохозяйственные земли, независимо от плодородия и местоположения, являются объектом общенародного присвоения, и заботу об их сохранении и улучшении берет на себя в основном государство. Но чтобы осуществлять контроль за использованием земли и устанавливать экономическую ответственность хозяйств за используемый ресурс повышенной производительности, землепользователи должны платить фиксированную величину земельного налога. При таких обстоятельствах земельный налог выступает конкретной формой присвоения государством дифференциальной добавочной прибыли, формой рентного отношения.

     Кроме того, если в обществе значительная часть земель сельскохозяйственного  назначения находится в частной  собственности, то земельный налог как экономическая категория выражает отношение между собственником земли и государством по поводу части рентного дохода.

     Это отношение следует считать отношением второго уровня (перераспределения). Отношение первого уровня -между  землевладельцем и арендатором по поводу производства вторым и получения первым фиксированного добавочного дохода, собственно ренты, которая принимает форму арендной платы, если собственник земли и арендатор выступают в разных лицах. Если же земельный собственник сам хозяйствует на земле, то рентное отношение все равно возникает, в присвоении добавочного дохода экономически реализуется частная собственность на землю.

     Сегодня в нашем обществе плательщиками  налога являются субъекты, имеющие земельные участки в собственности - это крестьянские (фермерские) хозяйства, и в пользовании сельскохозяйственные предприятия, получившие землю для производственной деятельности от собственников земельных долей.

     В этих условиях землепользование всех лиц должно быть оформлено специальным  договором, в котором хозяйствующий  субъект обязуется выплачивать государству земельный налог.

     В определенной мере земельный налог  можно классифицировать как налог на недвижимость. В системе налогообложения   налог   на   недвижимость   заключает   фискальную функцию. Для нашего общества важно, чтобы земельный налог выполнял еще функцию экономическую   - стимулировал рациональное использование сельхозугодий. Прежде всего, величина налога должна стать границей эффективного ведения хозяйства, поэтому очень важно правильно установить величину земельного налога. Если хозяйство оказывается неспособным выплатить государству налог, значит оно неэффективно хозяйствует на земле.

     Внося плату за каждый гектар сельскохозяйственных угодий, субъект, использующий землю, видит, что это - налог на природный ресурс определенной производительности. И поскольку плата за ресурс, во-первых, имеет самостоятельную форму выражения (определенная сумма денег), во-вторых, фиксирована на ряд лет (не менее чем на пятилетний срок), собственник земли оказывается экономически заинтересованным в лучшем использовании этого ресурса.

     Выплачивая  в течение ряда лет одну и ту же величину налога, сельхозпроизводитель - землевладелец оказывается заинтересованным в росте отдачи каждого гектара  земли, ибо добавочная прибыль, образовавшаяся в результате повышения плодородия почвы и лучшей организации территории, остается в хозяйстве.

     Определенный  экономический стимул - "кнут" - создается и для землевладельцев, у которых возникают трудности с выплатой земельного налога. Они будут вынуждены либо улучшать хозяйствование, либо отказаться от земли в пользу более рационального собственника, либо искать арендатора, способного хозяина, либо отдать землю в залог. Во всех случаях форма земельного налога экономически побуждает земельного собственника эффективно распорядиться землей. Полагаю, что земельный собственник, сам хозяйствующий на земле, и "чистый" собственник земельного участка в смысле выплаты земельного налога равнообязаны.

     Разумеется, собственник земли и хозяйствующий  субъект, представленный в одном лице непосредственно заинтересован в рациональном использовании своего земельного участка. "Чистый" землевладелец заинтересован в бережном отношении к земле, повышении плодородия, рациональном использовании собственного участка земли опосредованно, через арендатора.