Функционирование мирового рынка земли, региональные особенности

ЮЖНЫЙ ФИЛИАЛ НАЦИОНАЛЬНГО УНИВЕРСИТЕТА БИОРЕСУРСОВ  И ПРИРОДОПОЛЬЗВАНИЯ УКРАИНЫ

«КРЫМСКИЙ АГРОТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

  ФАКУЛЬТЕТ  ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И ГЕОДЕЗИИ КАФЕДРА  ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И КАДАСТРА 
 
 
 
 

    Функционирование  мирового рынка земли,

    региональные  особенности 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила:

Студентка гр. К – 6

Тарасова  Н.С. 

Симферополь – 2010г.

 

    Введение

    Рынок представляет собой пакет соглашений, при помощи которых продавцы и  покупатели товаров и услуг вступают в контакт по поводу купли-продажи  данных товаров и услуг. (4)

    Рынок представляет собой систему, в которой  товары и услуги переходят от продавцов  к покупателям посредством ценового механизма. (Иногда рынком называют также  и место, где совершаются эти  операции). Концепция рынка подразумевает  способность товаров   или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, национальным или международным. (5)

    Под рынком земли подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с землей. Рынок земли – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с землей. Рынок земли можно представить как средство перераспределения земель между ее собственниками экономическими методами на основании конкретного спроса и предложения, что обеспечивает куплю-продажу земельных участков или прав на них, определение стоимости земли и определение ее капиталом и товаром, установление равновесия цен на нее в разных регионах страны, распределение между конкурирующими вариантами использования земель и субъектов рынка.

    Три характеристики, которые отличают рынок  земли от других рынков:

    1) очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара и контрагента сделки;

    2) период для продажи товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;

    3) ограниченное количество товара, который способен удовлетворять запросы покупателя и, следовательно, ограничено число покупателей для продавцов данного товара. Эта ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен.

    В основе появления рынка земли  лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой –  люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В роли землевладельца может выступать физическое лицо, государство, фирма. Банк и т.д., имеющее право собственности на данный участок. Землепользователь – это арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Иногда функции собственника земли и землепользователя совпадают, эта ситуация возникает, когда землевладелец сам обрабатывает свой участок или когда землепользователь стал хозяином данной земли.

    Механизм  образования рынка  земли

    Основным  фактором и механизмом образования  рынка земли , как показывает мировой  и отечественный опыт , является банковский капитал. Банковский капитал  — денежный капитал, привлеченный банком из разных источников, используемый для проведения банковских операций, образующий финансовые ресурсы банка. (РИС.1)

    

    РИС.1 Факторы образования рынка земли

    Второе  важное условие – это особенность  земли, как вещного фактора производства. Земля, как пространственный базис, является ограниченным природным ресурсом, дифференцированным по качеству и местоположению. Потому предложения земли – величина неэластичная и постоянная по отношению к спросу. Ограниченность земли, как в сельскохозяйственном, так и в несельскохозяйственном производстве характеризуется дополнительными инвестициями в землю. Это в свою очередь приводит к увеличению земельной ренты и как следствие – к повышению цен на землю. Такая тенденция имеет постоянный характер, что обусловлено приростом населения, который влияет на землю.(6)

    Третьим фактором образования и функционирования рынка земли являются кредитные ресурсы банковского капитала.

    Структура рынка недвижимости

    Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых  передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. (3)

    Рынок недвижимости – это сложная структура, цель которой – свести покупателей и продавцов. (РИС.2)

    

    Рис.2. Упрощенная модель участников рынка  недвижимости.

    Рынок недвижимости локализован, поскольку  его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Все  земельные участки дифференцированы. Сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатичесикх и экономических условиях. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и разными  ресурсами. Рынок может быть сегментирован по целому ряду параметров:

    По  использованию (жилое, коммерческое,промышленное, сельскохозяйственное)

    По  географическому фактору 

    По  цене

    По  качеству продукта

    Инвестиционные  мотивации

    По  типу прав собственности (неограниченные права собственности, сервитуты, аренда)

    Сделки  с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация чато бывает неполной илои неверной. Некоторые события на рынке недвижимости происходят из-за эмоций или недостаточной информации отдельных участков. Покупатель и продавец может выносить свои суждения на основе слухов или неопределенных психологических потребностей. Результатом этого может стать шировкий разброс в ценах продажи, в предложенных условиях и других аспектах сделок. Поэтому к аналу данных следуе подходить с острожностью.

    В отличии от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах ранка недвижимости зачастую насчитывается вего несколько покупателей или продавцов. Это особенно харктерно для специализированных объектв единственного назначения. При определенни характеристик потенциальных покупателей такой собственности необходимо особое внимание.(3)

    Недвижимость  привязана к конкретному местоположению. Строительство занимает определенное время. Здания и сооружения относительно долговечны. В краткосрочном плане все эти факторы обуславливают низкую эластичность предложения объектов недвижимости. Это значит, что если спрос возрастет и ыены пойдут вверх очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке. Аналогичнов случае избытка недвижимости цены могут оставаться низкими в течении нескольких лет, до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение. В то же врмя спрос может быть очень изменчивым.

    Государственное регулирование рынка земли осуществляется в двух формах:

    1) методом прямого вмешательства – это административный способ;

    2) методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

    Прямое  административное управление включает:

    1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка земли в областях и в центре страны;

    3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

    4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

    Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

    1) системы налогообложения;

    2) реализации государственных целевых программ;

    3) внешнеэкономической деятельности и пр.

    Рынок земли в Украине

    Земля – неуничтожима (если не учитывать  возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения – долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

    Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми  активами, земля может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

    Таким образом, рынок земли можно охарактеризовать как сферу вложения капитала систему экономических отношений, возникающих при операциях с землей. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи земли,  сдачи в аренду и т. д.

    Купля-продажа  земли – это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Земля в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

    Товар на рынке земли – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами).

    Рынок земли в Украине находится  в неопределенном состоянии. Несмотря на разговоры чиновников о необходимости снятия/продления моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, воз, как говорится, и ныне там. Как известно, сегодня в Украине насчитывается порядка 10 тысяч земельных участков, которые фактически готовы к продаже на аукционе. Пока же эти участки в основной массе находятся в аренде или же просто простаивают. Да и сделать с ними тоже ничего нельзя, ведь без соответствующей законодательной базы поменять целевое назначение этих земель никак не получится.

    Земля Крыма сейчас активно скупается  как жителями полуострова, так и  иностранными гражданами для строительства  различных объектов развлекательного, рекреационного, промышленного назначения, а также для строительства  шикарных частных особняков и домов на просторах красивейшей крымской природы.

    Крым  на сегодняшний день входит в пятерку  наиболее привлекательных регионов Украины, наряду с Киевом, Донецком, Одессой и Карпатами. Наибольший интерес вызывает жилая, в частности, элитная недвижимость — на нее приходится в целом до 95% вложенных средств.

    Основным  нормативным правовым актом, регламентирующим вопросы инвестиционной деятельности на территории Украины является Закон  Украины от 18 августа 1991 г. № 1560-XII "Об инвестиционной деятельности". Режим иностранного инвестирования на территории Украины с учетом его особенностей, регулируется Законом Украины от 19 марта 1996 г. № 93/96-ВР "О режиме иностранного инвестирования" (далее - Закон).

    В соответствии с Законом иностранные  инвесторы - субъекты, которые осуществляют инвестиционную деятельность на территории Украины, а именно:

• юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иным, чем законодательство Украины;
• физические лица - иностранцы, которые не имеют постоянного местожительства на территории Украины и не ограниченные в дееспособности;
• иностранные государства, международные правительственные и неправительственные организации;
• другие иностранные субъекты инвестиционной деятельности, которые признаются таковыми в соответствии с законодательством Украины.