Определение рыночной стоимости объекта оценки и согласование результатов оценки

Определение потенциального валового дохода        

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход состоит из дохода от сдачи в аренду оцениваемой квартиры.

Расчет  арендной платы произведен на основании  анализа рыночных арендных ставок на жилую недвижимость (газета «Из рук в руки»). Учитывая место нахождения квартиры, площадь, этажность, состояние, принимаем месячную арендную ставку 17 000 руб.

 

   Расчет величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом приведен в таблице 10

 

Таблица 10. Расчет годовой арендной платы на недвижимость

 

 

Таким образом, потенциальный годовой  валовой доход составит:  204 000 рубль.

Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования квартиры и воспроизводства  действительного валового дохода.

Операционные  расходы делятся:

• Условно-постоянные;
• Условно-переменные или эксплуатационные;
• Расходы на замещение, или резервы.
• К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

• налог на имущество;

• К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

-коммунальные;

-на  содержание территории;

-на  текущие ремонтные работы;

• К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет. В рамках данного отчета  операционные расходы оплачивает арендатор, поэтому  действительный  валовой доход  будет равен чистому операционному доходу:

 

Сдача в аренду здания под жилье. По информации, полученной из печатных источников, средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет 17000 руб., средняя арендная плата за двухкомнатную комнатную квартиру составляет 20000 руб. арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет 23000 руб. (хорошо отремонтированные, удачно расположенные, со всеми удобствами) за один месяц.

Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и в последнюю  очередь — ухудшении местоположения и качества самих объектов.

 

Для того чтобы рассчитать чистый доход, получаемый в первый прогнозный год рассчитываются:

- потенциальная валовая выручка  (ПВВ) как максимально возможный  доход от сдачи объекта недвижимости  за год:

ПВВ = 17 000*12 = 204 000 рублей

- действительная валовая выручка,  которая учитывает потери из-за  неполной занятости площади и  не вовремя платежей (5%):

ДВВ = ПВВ * (100% - К)/100 = 193800 рублей

- балансовая прибыль:

БП = ДВВ - АО= 193 800 – 24 000 =169 800 рублей

- чистая прибыль, удержание налога 20%:

ЧПр = БП – Налоги =  193 800* 0,8= 155 040 рублей

 

Определяем чистый доход:

ЧОД = ЧПр + АО = 155 040 + 24 000 = 179 040 рублей

 

 

Обоснование коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов  расчета коэффициента капитализации. В данном разделе применим кумулятивный метод расчета коэффициента.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации  рассчитывается методом кумулятивного  построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка.

Обоснование безрисковой ставки.

Как показатель доходности безрисковых операций, была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 9,45% годовых.

По  результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправку на риск вложения в данную недвижимость в размере 50% безрисковой ставки.

 

Таблица 11. Определение коэффициента капитализации

Принимаем округленно коэффициент капитализации  равным 15%.

Прямая  капитализация - это процесс преобразования величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки.

Формула для расчета стоимости  имущества имеет следующий вид:

                    ЧОД

                                                                S = ------------,

          КК

            где    S - стоимость объекта, руб.;

  ЧОД  - чистый операционный доход, руб.;

   КК - коэффициент капитализации.

Таким образом,  рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации на ноябрь 2011 г., составила:

179 040 / 0,15 = 1193600 рублей

 

Таким образом, на основании проведенного анализа  и выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости квартиры, определенной доходным подходом  по состоянию на ноябрь  2011 года с учетом округления составит: 1 193 600 рублей.

 

 

Сравнительный подход.

Сравнительны  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  аналогичными объектами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними.

Рыночная  стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения  продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения  продаж не используется. Любое отличие  условий продажи сравниваемого  объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при  анализе.

Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в  последовательном выполнении следующих  действий:

• Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам – аналогам.
• Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
• Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых.
• Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен продаж объектов-аналогов все поправки делаются от объекта-аналога  к объекту оценки.

Первые четыре корректировки определяют цену объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и  являются базой для остальных  корректировок.

Таблица 12.