Определение рыночной стоимости объекта оценки и согласование результатов оценки

Таблица 4.

По  результатам сравнения можно  судить о том, что 1 вариант  использования  является лучшим, так как он создает  большую стоимость земли.

Анализ участка  с уже имеющейся застройкой

В данный момент участок рассматривается  как улучшенный с имеющимися жилыми постройками, предназначение которых — проживание людей.

Для того чтобы иметь рыночную стоимость, недвижимая собственность должна иметь  спрос, полезность, ограниченность предложения, а также способность передаваться из рук в руки.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация  вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий  доход на вложенный капитал.

2. Выявление  на рынке объектов недвижимости  одинакового назначения с сопоставимым  уровнем эффективности использования.

 

Прием наиболее эффективного использования  земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение  существующего назначения оцениваемой  недвижимости;

2. изменение  существующего назначения оцениваемой  недвижимости.

В обоих случаях  рассматриваются необходимость  и возможность:

• сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
• проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
• проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
• уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Наиболее  оптимальный вариант использования  строений обеспечит максимальную стоимость  инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

Сдача в аренду. По информации, полученной из печатных источников, средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет 17000 руб., средняя арендная плата за двухкомнатную комнатную квартиру составляет 20000 руб. арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет 23000 руб. (хорошо отремонтированные, удачно расположенные, со всеми удобствами) за один месяц.

Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и в последнюю  очередь — ухудшении местоположения и качества самих объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

4.1 Выбор  и обоснование применяемых подходов  и методов  оценки объекта.

Затратный подход

Основным принципом, на котором  основывается затратный подход к  оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда  не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую  нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским  характеристикам оцениваемому имуществу.

Подход к оценке имущества с  точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство  объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный  участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для  определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства  и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Основные  этапы при применении данного  подхода к определению стоимости:

• определение рыночной стоимости  земельного участка;
• расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной  стоимости замещения объекта;
• определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;
• уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;
• увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.

 

Определение рыночной стоимости недвижимости производится по формуле:

С= Су +С зем,

Где:

Су- рыночная стоимость улучшений,

Сзем- рыночная стоимость земли,

в свою очередь  рыночная стоимость улучшений рассчитывается по формуле:

Су=Св-НИ+ПП,

 

Где:

Св- восстановительная стоимость улучшений,

НИ- накопленный износ,

ППр- предпринимательская прибыль.

 

.

Оценка стоимости замещения  оцениваемого объекта

         Затратный  подход к оценке  недвижимости основан на предположении,  что затраты, необходимые для  создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором находится этот объект, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

        Особенностью применения затратного  подхода является понимание Оценщиком  различия между стоимостью воспроизводства  объекта и стоимостью замещения.

       Стоимость воспроизводства определяется  издержками в текущих ценах  на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства учитывается тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

        Стоимость замещения, определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

        Таким образом, стоимость воспроизводства  выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.

        Граница между стоимостью воспроизводства  и стоимостью его замещения  всегда условна, и Оценщику  в каждом конкретном случае  приходится решать проблему выбора  того или иного вида стоимостной  оценки в зависимости от условий  применения затратного подхода.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и  физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

 

Таблица 5. Строительные характеристики объекта

 

 

Оценка рыночной стоимости  здания

1.Рассчет восстановительной  стоимости здания.

Используем метод сравнительной единицы.

Этот метод основан  на использовании стоимости строительства  сравнительной единицы (1кв.м, 1куб.метр). Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

 На территории в  Московской области норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья на второе полугодие 2011 года составил 30 000 рублей

 

Общая площадь оцениваемой  квартиры  составляет 38,2 кв.м.

 

Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 11.2011 года:

Св= Судел*Площадь*Индекс цен = 30 000*38,2*1,2=1 375 200 рублей

 

 

Определение накопительного износа

            Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального  инвестора и выражается в снижении  со временем стоимости (обесценении)  под воздействием различных факторов.

Каждое  здание и сооружение характеризуется  определенными эксплуатационными  качествами: прочностью и устойчивостью  конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д.

          Построенные здания и сооружения  под действием различных природных  и функциональных факторов теряют  свои эксплуатационные качества  и разрушаются. Кроме этого  на рыночную стоимость сооружений  и зданий оказывается внешнее  экономическое воздействие со  стороны непосредственного окружения  и изменения рыночной среды.  При этом различаются физический  износ (потеря эксплуатационных  качеств), функциональное или моральное  старение (потеря технологического  соответствия и стоимости в  связи с научно- техническим прогрессом), внешний износ (изменение привлекательности  объекта с точки зрения изменения  внешнего окружения). Совокупность  этих видов износа составляет  накопленный износ.

            Определение накопленного износа  методом разбивки осуществляется  посредством деления износа на  три различных компонента:

-физический  износ,

- функциональный  износ 

- внешний  износ.

Физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их стоимости замещения.

  Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Для решения задач оценки функциональный износ определяется Оценщиками как «потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов.