Определение рыночной стоимости объекта оценки и согласование результатов оценки

Основные особенности

Один из самых высокоразвитых по всем параметрам районов Подмосковья.

Особенности застройки и заселения

Ветхий 2-этажный жилой фонд. Кирпич и панель 5 этажей, а также от 9 до 15 этажей. Панель-кирпич и монолит-кирпич от 9 до 17 этажей. Частная застройка  к северу от железнодорожной линии (т. н. «залинейной» части).

Более половины покупателей квартир  в г. Раменское и в Раменском районе - жители Подмосковья, около 1/3 - москвичи.

Предприятия и организации. Рынок  труда

Работают электротехнический, механический заводы. Производство счётных приборов, башенных кранов. В Раменском развита  пищевая промышленность: предприятие  по производству плавленого сыра Hochland, молокозавод Ehrmann, кондитерский, мясо- и пищекомбинаты. Также функционирует новый завод лакокрасочной продукции Tikkurila. По объему инвестиций в производство Раменский район находится в первой пятерке среди всех 36 районов Подмосковья. 

В 2007 г. на основе НПЦ «Технокомплекс», объединяющего ведущих приборостроителей (в числе других, сюда входят НПЦ «Раменское приборостроительное конструкторское бюро» и Раменский приборостроительный завод) в Раменском создан концерн «Авионика», в числе задач которого - производство, модернизация и оснащение российской армии современной авиационной техникой нового поколения, а также увеличение экспорта. Указом В. Путина «Авионика» внесена в перечень стратегических предприятий РФ. 

Текстильная промышленность в Раменском  практически перестала функционировать. Все корпуса прядильного комбината «Ратекс» (бывш. «Красное Знамя») сданы в аренду.

В феврале 2010 г. в Интернете обнаружено более 500 вакансий (наиболее востребованы строители и работники производственной сферы), а также около 800 резюме из г. Раменское и Раменского района. Средняя зарплата, предлагаемая соискателям - 24.3 тыс. руб. (в среднем по Московской области - 24.4 тыс. руб.). Наибольшая зарплата, предлагаемая соискателям в Раменском районе - свыше 40 тыс. руб., - финансистам и сотрудникам коммерческих служб.

Экология, водоемы, природа

Москва-река, ее притоки: Быковка, Гжелка, Македонка, Пехорка. Кратовский пруд, Борисоглебское озеро, озера Пионер, Солнечное. Сосновые рощи.

Основной источник загрязнения  атмосферы - транзитный автотранспорт. Отрицательно сказывается близость военного аэродрома в Жуковском.

Дороги. Пробки. Перспективы дорожного  строительства

Новорязанское ш. (М5 «Урал»), Егорьевское ш. (Р105), Малое Московское кольцо (А107). Пробки периодически возникают на Новорязанском шоссе на участке от МКАД до г. Люберцы. 

Главный перспективный объект дорожного  строительства в Подмосковье - ЦКАД. Планируются также работы по расширению Новорязанского шоссе и строительству Новоегорьевского шоссе.

Локальный пассажирский транспорт

Внутригородские автобусы и маршрутные такси. Пригородное автобусное сообщение  с населёнными пунктами Раменского района, городами Жуковский и Бронницы.

Новостройки в продаже в ноябре 2011г.

Средняя стоимость 1 кв. м. на первичном  рынке жилья г. Раменское - 52 тыс. руб. Количество объектов в г. Раменское в продаже - 14 (без учета таунхаусов), по населенным пунктам района - 5.

1-комнатные квартиры можно приобрести  по ценам от 2.1 млн руб., 2-комнатные - от 2.8 млн руб., 3-комнатные - от 3 млн. руб. Есть в продаже и недорогие таунхаусы.

Вторичный рынок жилья по состоянию на ноябрь   2011 г.

Минимальная стоимость 1-комнатных квартир  на вторичном рынке жилья г. Раменское - 2.2 млн. руб., 2-комнатных - 3.2 млн. руб., 3-комнатных - от 4.6 млн. руб.

Средняя стоимость 1 кв. м. в г. Раменское  на вторичном рынке - 62 тыс. руб., в  соседнем г. Жуковский - 69 тыс. руб.

В Быково, Ильинском минимальная цена 1-комнатной квартиры - около 2 млн. руб.

Аренда жилья

г. Раменское: Комнаты: от 7.5 тыс. руб. в  месяц,

1-комнатные квартиры: от 17 тыс. руб.  в месяц,

2-комнатные квартиры: от 20 тыс. руб. в месяц.

Другие городские поселения  Раменского района:

1-комнатные квартиры: от 13 тыс. руб.  в месяц,

2-комнатные квартиры: от 17 тыс. руб.  в месяц.

Градостроительные планы

Продолжится работа по сносу ветхого  жилья. В «залинейных» кварталах запланировано возведение многоэтажных жилых домов со сносом частного жилого фонда.

Медицина

В Раменском районе работают 34 лечебных учреждения: 8 стационаров, 3 диспансера, 2 медсанчасти, 4 поликлиники, 15 амбулаторий, станция скорой помощи. В районе работает более 540 врачей и более 1300 человек среднего медперсонала.

Образование

Раменские филиалы Российского Государственного авиационно-технологического Университета им. Циолковского, Жуковского авиационного техникума. Московский областной медицинский  колледж.

В Раменском 13 школ (в т. ч. 3 гимназии и 2 лицея), более 20 детских садов. В  конце 2009 г. детский сад открыт в мкр. МЖК. В Раменском районе находятся более 50 Домов культуры и клубов, 5 музыкальных школ и художественная школа.

Торговля, сфера услуг

7 локальных торговых центров, 12 сетевых  магазинов и салонов сотовой  связи, отделения 10 российских  банков. "Детский мир", книжный  магазин.

Достопримечательности, культура, искусство, памятники архитектуры

Борисоглебская (ХVIII в.) и Троицкая (1852) церкви. Владимирская церковь в селе Быково (1789 , арх. В. Баженов). Всего в Раменском районе действуют около 50 православных храмов. 

Несколько панельных жилых 10-12-этажных  домов позднесоветского периода в г. Раменское в 2000-е г. г. в ходе реализации проекта по художественному оформлению города ярко и необычно раскрашены. Оригинальный фонтан «Адам и Ева» у здания нового загса.

Отдых, спорт, развлечения

В городе функционируют многочисленные кафе, рестораны, кинотеатры, парк культуры и отдыха.

Раменское - центр подмосковного  футбола. Футбольный клуб «Сатурн» - один из сильнейших в России, а одноименный  стадион с крытыми трибунами - второй по вместимости (16 тыс. мест) и  по качеству в Подмосковье после  «Арены «Химки». В школе-интернате «Мастер-Сатурн» тренируются юные футболисты со всего Подмосковья. 

Дворец спорта «Борисоглебский», где  есть возможность заниматься 15 видами спорта (основным является бадминтон), бассейн «Сатурн». Профессиональный бадминтонный клуб «Фаворит-Раменское» (ранее «Московия»). В 2008 г. он стал призером Кубка европейских чемпионов  по бадминтону. Работает ипподром, где  помимо соревнований по конному спорту проводятся автогонки «Русская зима», а в 2000-2002 г. г. проходил фестиваль  «Нашествие». 

Многочисленные базы и дома отдыха на территории Раменского района.

Показатель

Описание или  характеристика показателя

Местоположение в микрорайоне

В квартале жилой застройки

Преобладающая застройка микрорайона

Многоквартирные жилые дома

Транспортная доступность

3-5 минут пешком до остановки  общественного транспорта

Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)

Хорошая

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона  в пределах пешей доступности (менее 1 км)

Магазины продовольственных и  промышленных товаров, школы, детские  сады

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)

Район с хорошо развитой инфраструктурой

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона

Не

обнаружены

Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона

Автобусные маршруты, маршрутные такси 

Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)

Хорошее

Дополнительная существенная информация

Местоположение объекта на карте  города приведено в приложении 1

Показатель

Описание или  характеристика показателя

Тип здания

многоквартирный панельный  дом

Год постройки                                    

1992

Материал  наружных стен

Крупные панели

Материал  перекрытий

железобетонные

Группа  капитальности

1

Состояние здания (субъективная оценка)

хорошее

Техническое обеспечение здания

централизованное  горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, электроплиты

Организованная  стоянка личного а/т или подземный гараж

есть

Количество  этажей в здании

12

Состояние подъезда (субъективная оценка)

хорошее

Дополнительная  существенная информация

снос  или реконструкция дома с отселением не предполагается

Показатель

Описание  или характеристика показателя

Этаж расположения

2

Количество квартир на этаже

4

Площадь, кв. м: общая / жилая

38,2

Количество комнат, их площадь, кв.м.

1 (20 м²)

Площадь кухни, кв. м

10 м²

Санузел

совмещённый

Высота потолков, м

2,65

Вспомогательные и подсобные помещения

нет

Лоджия (балкон)

Есть лоджия

Слаботочное обеспечение

ТВ-антенна

Дополнительные системы безопасности

металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь в тамбур, тамбур разделён на две квартиры,

Состояние объекта (субъективная оценка)

отличное

Необходимость проведения ремонтных  работ

Капитальный ремонт проводился в марте 2008 года

Видимые дефекты внутренней отделки

не обнаружены

Данные о перепланировке

не производилась

Дополнительная существенная информация

плита на кухне – электрическая, окна – стеклопакеты.