Определение рыночной стоимости объекта оценки и согласование результатов оценки

Внешний износ – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, законодательных и нормативных актов и т.д. в отличие от физического и функционального износа, так или иначе, временно преодолеваемого обесценивания, экономическое обесценивание необратимо.

 

Определение физического износа

 

Таблица 6

 

 

 Физический износ (1-2144/2719)*100%= 18,58%

 

 

 

Определение функционального устаревания

 

Валовый рентный мультипликатор для подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа местного рынка равен 20,0. В силу конструктивных особенностей здание не может быть переоборудовано, поэтому убытки  по арендной годовой плате будут продолжаться в течение неопределенного периода времени. Если бы проект здания предусматривал данные помещения, то затраты на эти работы при строительстве составили бы 467000 руб. (в текущих ценах)

 

Таблица 7.

 

 

Таким образом, общее функциональное устаревание  составляет:

3 613 000 руб. или 0,97%

 

Внешний износ: Экономическое местоположение объекта хорошее с развитой инфраструктурой, объект располагается в экологически чистом районе города.

Рост предложения  влияет на стоимость объектов недвижимости в сторону коррекции вниз. Таким образом,  внешний износ составляет 6%.

Суммарный износ = 18,58%+0,97%+6%=25,55%

 

Предпринимательская прибыль

Она возникает  в ходе выполнения строительных работ, компенсирует возникающие при этом риски и реализуется при смене  собственника

 

Ппр=  Св*I=1 375 200 *0.15(15% годовых – средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в рублях СБ РФ для регионов РФ) =  206 280 руб.

 

Таблица 8. Определение дополнительной стоимости затрат на улучшение для переоценки восстановительной стоимости квартиры (для общей жилой площади):

 

 

 

 Таблица 9. Переоценка восстановительной стоимости (для общей жилой площади квартиры)

 

 

ОСв = Св - (Св * Ифиз + Ифункц + Ивн) + Ппр = 1 755 476 - (1 755 476 *0,2555) + 206 280 = 1 513 231,88 руб.

 

 

Итого восстановительная стоимость  на 11.2011 г. составляет 1 755 476 руб.

 Таким  образом, рыночная стоимость оцениваемой  квартиры, рассчитанная затратным  подходом на 11.2011 г. составляет  1 513 231,88 руб.

 

Доходный  подход

 Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации  доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Определение рыночной стоимости объекта  доходным подходом методом капитализации  и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении  метода капитализации  анализируется возможность объекта  генерировать определенный доход, который  обычно выражается в форме доходов  от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости объекта применяют  технику прямой капитализации. Метод  капитализации позволяет на основании  данных о доходе и коэффициенте капитализации  на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

 

Определение рыночной стоимости методом  прямой капитализации дохода

Для определения рыночной стоимости 1-комнатной квартиры, доходным подходом был использован метод прямой капитализации дохода. Этот метод  дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (снижения).

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

• определение потенциального валового дохода;
• определение действительного валового дохода;
• определение чистого операционного дохода;
• определение ставки  капитализации;
• определение стоимости объекта в текущем состоянии.