Определение рынка недвижимости, сущность и значение

Федеральное агентство по образованию

Уральский государственный технический университет  – УПИ

им. первого  Президента России Б.Н. Ельцина 
 
 

            Факультет                                                                          Кафедра Общая

Экономики и Управления                                                      экономическая теория 
 
 
 
 
 
 
 
 

Домашняя  работа 

На тему

«Определение  рынка недвижимости, сущность и значение» 

по дисциплине

«Экономика  недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 

Руководитель                                                                                                 

Курс, группа                                                                                                   

Студент                                                                                                          . 
 
 
 
 
 
 
 
 

Екатеринбург

2009

 

     

     Содержание 

     1. Определение и сущность рынка недвижимости  стр.3

     2. Сегменты  рынка недвижимости  стр.7

     3. Особенности рынка недвижимости  стр.9

     Выводы стр.12 

     1. Определение и сущность рынка недвижимости

     С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал  развиваться новый сектор экономики  России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

     Материальная  база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

     Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался  опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

     К настоящему времени терминология и понятия в области рынка недвижимости еще не устоялись, ибо здесь существуют определенные трудности.

     Во-первых, содержательного характера: развитие терминологии не может идти быстрее процессов в реальной жизни.

     Во-вторых, языкового характера: точный перевод с английского часто невозможен, а прямое использование термина не только засоряет язык, но и не всегда отражает сложившиеся реальности.

     Существуют  по крайней мере три источника  развития терминологии. Профессионалы-практики, специалисты рынка недвижимости, стремятся глубже и точнее отразить в понятиях и терминах свои представления о сложившейся реальности и свои потребности.

     Юристы (разработчики законодательных актов, как уже принятых, так и их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы.

     Лингвисты (составители словарей и терминологических  справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и определения.

     Преодоление этих трудностей возможно на путях  создания системы понятий в области рынка недвижимости. Она должна строиться на сочетании всех трех источников, а также зарубежного опыта. Будем надеяться, что системный подход приведет к появлению общепринятой устойчивой (хотя и вечно развивающейся) терминологии. Облегчая общение и деятельность профессионалов и населения на рынке недвижимости, она будет способствовать ускоренному развитию рыночных отношений.

     Здесь целесообразно уточнить содержание двух базовых понятий – “недвижимость” и “рынок недвижимости”.

     Недвижимость  – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

     Недвижимость  рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

     Существует  несколько определений рынка  недвижимости.

     Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования

     Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

     Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

     - создание новых объектов недвижимости;

     - передачу прав на недвижимость;

     - установление равновесных цен  на объекты недвижимости;

     - эксплуатацию (управление) объекта  недвижимости;

     - распределение пространства между  конкурирующими вариантами землепользования;

     - инвестирование в недвижимость,

 выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу  объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение  исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава  собственников, в том числе  с разделом имущества;

- внесение в  уставный капитал;

- банкротство  (ликвидация) хозяйствующих субъектов  (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• без смены собственника:

- инвестирование  в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство,  реконструкция) ;

- изменения направления  использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в  хозяйственное ведение или оперативное  управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый  доход от владения недвижимостью,  не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное  содержание с иждивением;

- передачу в  доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование  различных форм и различных  операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

     Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

     В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

• объекты недвижимости
• субъекты рынка
• процессы функционирования рынка
• механизмы (инфраструктуру) рынка.

     Рынок недвижимости в национальной экономике  выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

     Важное  значение рынка недвижимости как  сектора рыночной экономики подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

 

     

     2. Сегменты рынка недвижимости

     Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.  

      Отдельно  выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

– рынок объектов офисного назначения;

– рынок объектов торгового назначения;

– рынок объектов производственно-складского назначения;

– рынок гостиничных услуг;

– рынок объектов незавершенного строительства.

     В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.