Автор работы: Пользователь скрыл имя, 21 Декабря 2009 в 09:28, Не определен
1. Определение и сущность рынка недвижимости
2. Сегменты рынка недвижимости
3. Особенности рынка недвижимости
Выводы
На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:
– локальность;
– низкая взаимозаменяемость объектов;
– сезонные колебания;
– необходимость государственной регистрации сделок.
При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:
– расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии;
– ежегодный налог на владение недвижимостью;
– высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.
Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.
Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:
– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
– административные: ставки налогов и зональные ограничения;
– экологические:
подверженность района месторасположения
недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение
или улучшение экологической обстановки.
3. Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:
- низкой ликвидностью;
- цикличным характером;
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.
-
высокой степенью
-
наличием стоимостной оценки
объекта недвижимости и
-
высоким уровнем трансакционных издержек.
Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости:
1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.». В Санкт-Петербурге они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.
Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.
Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.
Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.
Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).
Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.
Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.
К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.
Преимущества:
К недостаткам можно отнести:
Выводы
На
сегодняшний день, рынок недвижимости
— это сложная взаимосвязанная система
различных рыночных механизмов, обеспечивающих
создание, передачу, эксплуатацию и финансирование
объектов недвижимости. Эта система подвержена
влиянию определенных факторов: экономических,
административных, социальных и экологических.
Ранок недвижимости играет важную роль
экономике и развитии страны в целом, т.к.
развитие бизнеса невозможно без новых
объектов недвижимости, увеличение уровня
рождаемости и повышение уровня жизни
населения требует также строительства
новых объектов и обновления старых объектов.
Государство получает колоссальные доходы
от налогов на недвижимость и может развивать
другие сектора экономики. В конце
концов, этот рынок характеризуется большим
количеством рабочих мест, созданных в
ходе становления и развития рынка недвижимости,
что положительно влияет на климат в обществе
в целом.
Информация о работе Определение рынка недвижимости, сущность и значение