Операции с недвижимостью в жилищной сфере и экономическая оценка 2-х комнатной квартиры

 

 

 

 

№	Цена 1м²	Калибровка объектов на основе характеристик
		наличие балкона		планировка		ремонт
		есть	нет	раздельная	смежная	есть	нет
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10	103211 135746,6 132118,45 128146,45 126436,78 119540,23 115740,74 113425,92 101635,51 98130,84	103211 135746,6   128146,45 126436,78   115740,74 113425,92 101635,51	132118,45     119540,23       98130,84	135746,6   128146,45 126436,78 119540,23     101635,51	103211   132118,45       115740,74 113425,92   98130,84	103211 135746,6 132118,45   126436,78 119540,23     101635,51 98130,84	128146,45     115740,74 113425,92
Итого		824343	349789,52	611505,57	562626,95	816819,41	357313,11
Среднее значение		117763,28	116596,50	122301,11	112525,39	116688,48	119104,37
Приращение стоимости за счет хар-тик объекта		1166,78		9775,72		2415,89
Соотношение приращения		1		8,38		2,07

 

Определить средневзвешенную цену 1м² площади, присвоив каждой характеристике веса соответствующее значение, т.е наличие балкона: планировке комнат: наличие ремонта 1 : 8,38 : 2,07

Веса установить на основе парных сравнений по следующему правилу: если характеристика объекта оценки совпадает с аналогом - присваивается вес,

если нет - ставим ноль.

 

Определение средневзвешенной цены за 1м²

№	Цена 1м²	Веса характеристик			Сумма весов	Взвешенная цена 1м²
		балкон	планировка	ремонт
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10	103211 135746,6 132118,45 128146,45 126436,78 119540,23 115740,74 113425,92 101635,51 98130,84	1 1 0 1 1 0 1 1 1 0	0 8,38 0 8,38 8,38 8,38 0 0 8,38 0	2,07 2,07 2,07 0 2,07 2,07 0 0 2,07 2,07	3,07 11,45 2,07 9,38 11,45 10,45 1 1 11,45 2,07	316857,77 1554298,57 273485,19 1202013,7 1447701,13 1249195,4 115740,74 113425,92 1163726,59 203130,84
Итого	1174132,52	7	41,9	14,49	63,39	7639575,85
Средневзвешенная цена			7639575,85 / 63,39 = 120517,05
Стоимость объекта оценки			120517,05 * 43,6 = 5254543,38

 

2.3.2  Применение доходного подхода

Расчет объекта стоимости доходным подходом

Объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может  приносить стабильный доход. Поэтому, для определения его стоимости, выбирается метод капитализации дохода. В расчетах учитывается следующее:

1. из анализа рынка коммерческой недвижимости г. Котельники выявлено, что средняя ставка арендной платы для подобных объектов составляет 1300 рублей в месяц.
2. Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления, обычно эти услуги составляют 5% от действительного валового дохода.
3. Прочие операционные доходы по объектам такого типа составляют в среднем 10% от действительного валового дохода.

При расчете ставки капитализации использованы кумулятивный метод и модель возмещения равными долями (модель Ринга):

R= DR + 1/N, где N - оставшийся срок службы объекта оценки.

Хронологический возраст здания 50 лет. Нормативный срок службы 80 лет.

Рассчитываем ставку возмещения.

Ставка размещения равна: 1/(80-50) = 3,3%

 

Расчет ставки капитализации

Параметр	Значение, %
Безрисковая ставка	5
Поправки на риск: - вложение в недвижимость - управление недвижимостью	3 3
Ставка возмещения по методу Ринга	2
Итого ставка капитализации	13

 

Расчет стоимости объекта методом капитализации доходов

Показатель	Значение
Рыночная арендная ставка за месяц, руб.	1300
Общая площадь, м²	43,6
Потенциальный валовой доход (ПВД), руб.	680160
Действительный валовой доход (ДВД), руб.	646152
Операционные расходы: - управленческие расходы - прочие операционные расходы	32307,6 64615,2
Чистый операционный доход (ЧОД), руб.	549229,2
Ставка капитализации, %	13
Стоимость объекта, руб.	4224840

 

ПВД = ставка * S * 12 мес. = 1300 * 43,6 * 12 = 680160 руб.

ДВД = ПВД - (ПВД * 5%) = 680160 - 680160 * 0,05 = 646152 руб.

Управленческие расходы = 646152 * 0,05 = 32307,6 руб.

Прочие операционные расходы = 646152 * 0,1 = 64615,2 руб.

ЧОД = ДВД - все расходы =  646152 - 32307,6 - 64615,2 = 549229,2 руб.

 

 

2.4. Согласование результатов и выведение итоговой оценки

стоимости

 

При оценке  использованы 2 подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. В данном случае, наибольший вес 70% присваивается сравнительному подходу, т.к. рынок недвижимости г. Котельники на сегодняшний день хорошо развит, имеется много информации о предложении и продажах недвижимости аналогичных объектов оценки, достоверность использованной информации о ценах достаточно высока. Доходному подходу присваивается вес 30%, поскольку объектом оценки является помещение, сдаваемое в аренду. Результаты согласования приведены в таблице №6 «Согласование результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости».

 

Согласование результатов оценки и выведение итоговой величины

Таблица 6                                         стоимости

Подход к оценке	Стоимость, руб.	Вес, %	Значение с учетом веса, руб.
Сравнительный	5254543,38	70	3678180,36
Доходный	4224840	30	1267452
Итого		100	4945632,36
Рыночная стоимость			4946000

 

Анализируя полученные результаты, определили, что рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 4946000 рублей.

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

       К настоящему времени сложилась полноценная правовая база для развития рынка недвижимости и осуществления с нею сделок. Более того, к настоящему времени выработалась практика применения этого законодательства. Очевидно, что сделки с недвижимостью представляют собой уже не хаотичное разделение недвижимого имущества, а детально контролируемый государством процесс.

      Целью написания данной курсовой работы было рассмотрение операций с недвижимостью в жилищной сфере. Для достижения этой цели в главе 1 «Операции с недвижимостью» были подробно рассмотрены основные положения наиболее распространенных сделок с недвижимостью и технология их проведения.

      Практическая часть курсовой работы посвящена оценочной деятельности, т.е. был проведен расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами, а именно двухкомнатной квартиры, расположенной в мкр. Белая Дача г. Котельники. Было установлено, что рыночная стоимость выше балансовой стоимости объекта на 446 т.р.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 5254543,38 т.р.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, была получена стоимость оцениваемого объекта, равная 4224840 т.р.

В разделе 2.4. «Согласование результатов и выведение итоговой оценки

стоимости» курсовой работы сведены стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с учетом весовых коэффициентов каждого подхода. При сопоставлении результатов, наибольший вес имел сравнительный подход, потому что именно он считается эффективным при определении стоимости квартиры.

Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости составила 4946000 т.р.

В ходе выполнения данной работы были изучены алгоритмы оценки стоимости недвижимости сравнительным и доходным подходами; закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в области оценки недвижимости.

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

 

- http://admin-pravo.ru/book_167.html

- http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p3/instrum2149/print2160.html

- http://www.restko.ru/infoteka/1444

- http://www.prime-realty.ru/cmi/c1/1.231..htm

- http://www.kotelniki.ru

- http://www.grandars.ru/college/biznes/sdelki-s-nedvizhimostyu.html

- http://comready.ru/cat/700000