Операции с недвижимостью в жилищной сфере и экономическая оценка 2-х комнатной квартиры

 

Содержание

 

Введение

Глава 1.  Операции с недвижимостью

1.1. Технология купли-продажи квартир

1.2. Обмен и мена жилыми помещениями

1.3. Дарение и наследование жилья

1.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений

1.5. Перепланировка и переустройство квартир

Глава 2.   Расчет экономической стоимости двухкомнатной квартиры

2.1. Анализ объекта оценки и его окружения

2.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки

2.3.1. Применение сравнительного подхода

2.3.2. Применение доходного подхода

 2.4. Согласование результатов и выведение итоговой оценки

                 стоимости

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

       Операция с недвижимостью - процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются.

      Суть существования недвижимости и функционирования рынка недвижимости - в возможности осуществления различных сделок с недвижимостью. В сущности, сам рынок недвижности можно рассматривать как определённую совокупность сделок. В наше время сделки с недвижимостью приобретают наиболее актуальное значение, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.

       Объектом написания курсовой работы являются операции с недвижимостью в жилищной сфере.

       Целью данной работы является изучение операций с недвижимостью в жилищной сфере. В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

• выявить основные положения и понятия операций с недвижимостью в жилищной сфере;
• рассмотреть порядок обмена и мены жилыми помещениями, а также технологию купли - продажи квартир;
• изучить процесс дарения и наследования жилья, понятие ренты и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений перепланировки и переустройства квартир;
• провести расчет экономической оценки  недвижимости.

Предметом исследования является недвижимость в жилищной сфере.

Курсовая работа состоит из введения, теоретической и практической части.

При написании курсовой работы я использовала программу Microsoft Word. 
Глава 1.  Операции с недвижимостью

1.1. Технология купли-продажи квартир

 

Основные моменты при совершении операции купли-продажи квартиры:

-заключение договора купли-продажи;

- сбор необходимых документов;

- регистрация договора купли-продажи;

- оформление права собственности на квартиру.

 

В соответствии со статьями 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется принять эту квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму. Сторонами в договоре купли-продажи недвижимого имущества могут выступать как физическое, так и юридическое лицо. Договор должен быть заключен в обязательном порядке в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого влечет недействительность договора купли-продажи (согласно статье 550 ГК РФ).

Для того чтобы договор купли-продажи квартиры считался заключенным, необходимо прописать в нем существенные условия. Таковыми являются:

• предмет договора - это данные, которые позволяют определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю: адрес местонахождения жилого помещения (квартиры), общая площадь передаваемого жилого помещения, в том числе сведения, определяющие расположение помещения на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п.1 ст. 554 ГК РФ);
• цена передаваемого жилого помещения (ст. 555 ГК РФ);
• перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения, если таковые имеются (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

При отсутствии в договоре всех перечисленных выше условий договор купли - продажи жилого помещения считается незаключенным. Это подтверждается и судебной практикой. В отличие от договора купли-продажи нежилого помещения договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

      Переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю также подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе по месту нахождения жилого помещения. Поэтому при сделке купли-продажи совершаются два регистрационных действия. В связи с этим в договоре купли-продажи квартиры лучше указать, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией договора и перехода права собственности на квартиру. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для совершения сделки собственнику (продавцу) необходимо иметь следующие документы:

• план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения, - технический паспорт. Выдается в БТИ. Срок действия плана жилого помещения и технического паспорта составляет 1 год со дня его выдачи;
• выписку из домовой книги с указанием, кто зарегистрирован в продаваемой квартире, которую можно получить в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, бухгалтерии ЖСК и товариществе собственников жилых помещений;
• финансово-лицевой счет с указанием, что за собственником не числится задолженности по оплате коммунальных платежей, который получают в ЕИРЦ (едином информационном расчетном центре). Срок действия выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета - 1 месяц с момента выдачи.

Все эти документы получают по месту нахождения объекта недвижимости (квартиры). После составления и подписания договора купли-продажи жилой недвижимости со всеми согласованными между продавцом и покупателем существенными условиями сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган для регистрации этого договора. Регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним занимается Управление Федеральной регистрационной службы того или иного поселения. Документы на регистрацию договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) принимаются в том территориальном отделе регистрации прав на недвижимость в подведомственности которого расположено данное жилое помещение.

На государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) представляются следующие документы:

• заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения;
• подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора купли-продажи, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
• документы о субъектах права (продавца и покупателя);
• подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца по договору на отчуждаемое жилое помещение, если права не зарегистрированы в ЕГРП. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРП, то продавцу необходимо представить копию и подлинник свидетельства о регистрации права собственности на данное жилое помещение;
• подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, удостоверенные органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, а также копии этих документов;
• подлинники договора купли-продажи жилого помещения не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается покупателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов;
• подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение (квартира) находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении (квартире) проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение необходимо также представить согласие другого собственника на продажу этого жилого помещения в письменной форме или отказ остальных участников общей долевой собственности от покупки доли в жилом помещении, если жилое помещение находится в общей долевой собственности.

Для того чтобы провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю, заявителями (покупателем) наряду с документами, которые представлялись для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, дополнительно предъявляются:

• заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
• подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
• подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий, когда договор продажи совершен под условием.

 

 

 

 

1.2. Обмен и мена жилыми помещениями

 

Мена -- это сделка, где обе стороны являются собственниками своего имущества, а обмен -- это сделка, когда обе или одна из сторон являются не собственниками своей недвижимости, а его нанимателями (когда недвижимое имущество находится в собственности местных властей либо ЖСК и т. п.).

Мена собственности на собственность в жилищной сфере производится путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи. В домах государственного, муниципального и общественного жилого фонда обмен жилых помещений оформляется путем выдачи обменного ордера.

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. А предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшейся проживать в этом помещении, либо в качестве участников общей собственности. Обмен жилого помещения может быть совершен, с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения. Желающие поменять жилые помещения подают в местную администрацию или руководителю предприятия заявление установленного образца. Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договоров отчуждения. Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора. Срок действия обменного ордера установлен в 2 месяца.

При приеме документов об обмене выясняется принадлежность участников обмена к категории граждан, относящихся к одной из следующих «групп риска»:

одинокие и одиноко проживающие граждане: женщины, достигшие 55 лет; мужчины -- 60 лет; нетрудоспособные лица (инвалиды I и II групп); граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста; лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

В соответствии с п.1 ст.567 ГК РФ под договором мены понимается договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Каждую из сторон считают одновременно и продавцом товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем той продукции, которую она должна принять в обмен. Договор мены является самостоятельным гражданско-правовым договором, входящим в группу обязательств по передаче имущества в собственность.

Договор мены наиболее близок к договору купли-продажи. Отличием договора мены от купли-продажи является передача контрагенту товара не за деньги, а в обмен на другой товар. Право собственности к сторонам договора мены переходит одновременно, после исполнения обязательств передачи соответствующей недвижимости обеими сторонами (ст.571 ГК РФ). Переход права собственности к приобретателю недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ), поэтому право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации, а не в момент фактического исполнения обязанностей по передаче недвижимости обеими сторонами договора мены. Недвижимость, которой обмениваются стороны по договору мены, предполагается равноценной, если в самом договоре не указано иное. Расходы на передачу и принятие недвижимости осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (п.1 ст.568 ГК РФ).

В случае, когда недвижимость, которой обмениваются стороны по договору мены, признаётся сторонами неравноценной, сторона, обязанная передать её, цена которой ниже цены недвижимости, предоставляемой в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передачи, если иной порядок не предусмотрен в договоре (п.2 ст.658 ГК РФ).

Обмен жилыми помещениями - это сделка между нанимателями жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, совершаемая с согласия наймодателей этих жилых помещений, в результате которой, на основании договора об обмене жилыми помещениями, с нанимателями заключаются договоры социального найма по новому месту вселения. В соответствии с п. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.