Операции с недвижимостью в жилищной сфере и экономическая оценка 2-х комнатной квартиры

 

 

Глава 2.  Расчет экономической стоимости двухкомнатной квартиры

2.1 Анализ объекта оценки и его округа

Наименование объекта	Квартира
Тип объекта	Отдельная квартира (ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации»)
Состав оцениваемого объекта	Две комнаты
Оцениваемые права на объект	Квартира, право собственности
Балансовая стоимость объекта	4 500 000 руб
Собственник объекта	Иванова Екатерина Михайловна
Цель оценки	Решение вопроса о продаже объекта оценки
Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта	Не выявлено
Опасности, вызванные окружающей средой	Отсутствуют

 

В целях оценки устанавливают следующие допущения и ограничения:

1) при оценке предполагают отсутствие, каких либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества;

2) исходные данные, полученные из надежных источников;

3) оценщик не производил обмер квартиры, полагаясь на достоверность информации;

4) при проведении оценки предполагается, что объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдая все правила и нормы пожарной безопасности;

5) в случает спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и устанавливаемой практической части,  указанный спор подлежит рассмотрению.Общие сведения о местонахождении квартиры:

Город: Котельники

Административный округ: Юго-Восточный

Район города: Люберецкий

Адрес: мкр. Белая Дача, д. 56

Этаж: 4

Номер квартиры: 15

Год постройки: 1963

 

Историческая справка

Село Котельники впервые упоминается в XVII веке. В конце XVII века в селе строится Церковь Казанской иконы Божией Матери. В начале XVIII века недалеко от села генерал Ф. Балк-Полев построил усадьбу Белая Дача. В XIX веке село принадлежало князьям Голицыным. В окрестностях села добывали песок и камень. В 1931 около села вблизи песчаного карьера возник завод по производству силикатного кирпича. В 1938 село Котельники преобразовано в рабочий посёлок. В 1959 начал работу завод железобетонных изделий.

С 1996 года Котельники являются самостоятельным муниципальным образованием в составе Люберецкого района (Постановление Главы администрации Московской области от 31.05.96 г.). Оно включило в себя поселок совхоза «Белая дача», поселок Коврового комбината, поселок Силикат (поселок Люберецкого силикатного завода), поселок Опытное поле и село Котельники.

В 2004 году посёлок городского типа получил статус города. В 2005 году было сформировано муниципальное образование «Городской округ Котельники», не входящее в состав Люберецкого муниципального района. С 2007 года это закреплено и в административном делении: Котельники получили статус города областного подчинения.

 

Городской округ Котельники

В ходе реализации Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (№ 131-ФЗ от 6 октября 2003 года, вступил в силу 1 января 2006 года) в Московской области были созданы муниципальные образования. В 2004 году муниципальное образование «посёлок Котельники» было преобразовано в городской округ, в состав которого вошёл 1 населённый пункт -- город Котельники.                                                                                     

Площадь территории городского округа -- 1430 га.

Муниципальное образование граничит:

- с районом Капотня ЮВАО города Москвы (на западе по МКАД),

- с районом Люблино ЮВАО города Москвы (на западе по МКАД),

- с районом Выхино-Жулебино ЮВАО города Москвы (на севере по Новорязанскому шоссе),

- с городским поселением Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области (на северо-востоке по Новорязанскому шоссе и на востоке),

- с городским округом Дзержинский (на юге).

На территории муниципального образования расположены восточная часть Кузьминского и северная Томилинского лесопарков.

 

Промышленность

В городе работают развито производство стройматериалов (ООО «Крисмар» -- асфальто-бетонное производство; ОАО «Люберецкий ГОК» -- добыча и переработка формовочных материалов; ЗАО «МФ Стальконструкция» -- изготовление и монтаж металлоконструкций; ООО «Унистром-Трейдинг» -- изделия из бетона, гипса и цемента), пищевая (ЗАО «Белая Дача Трейдинг» -- переработка салатов и овощей; ООО «Нидан-Гросс» -- производство соков), лёгкая и химическая промышленность.

 

Общие сведения о местонахождении квартиры

 

Параметры	Характеристика
Этажность	4 этажный
Текущее использование	Жилой
Собственник квартиры	Иванова Екатерина Михайловна
Функциональные характеристики	Общая площадь 42,8м²
Хронологический возраст	Объект построен в 1963 году

 

Анализ рынка недвижимости г. Москвы

Высокая транспортная доступность и наличие транспорта позволяют говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости активно формируется. Наиболее развит рынок, на котором представлено преимущественно вторичные квартиры в старых домах.

На рынке аренды объектов недвижимости большим спросом пользуется объект жилого назначения, в большинстве случаев 1 комнатные квартиры. Ставки арендной платы имеют значительный разброс, в зависимости от функциональной пригодности, общего состояния и местоположения.

Рынок земли наименее активен, одна из причин - наличие большого количества сервитутов на землю, расположенных в привлекательных для потенциального покупателя районах.

Анализ экономического развития Московской обл., показывает  повышение деловой активности промышленных предприятий продолжение экономического роста. За последние годы увеличился объем промышленного производства, валовой региональный продукт, и возросли денежные доходы населения. В связи с общим улучшением экономическая ситуация и появившимся ростом промышленного производства, риэлтерские организации г. Москвы отмечают превышение спроса над предложением.

В соответствии с выше сказанным, тип недвижимости, к которому относится объект оценки, является востребованным.

 

2.2 Анализ наилучшего и наибольшего эффективного использования

Характеристика

Котельники -- город областного подчинения в Московской области, городской округ. Граничит с городами Москва, Дзержинский и Люберцы. Грузовая железнодорожная станция (Яничкино) на линии Люберцы -- Дзержинский.

Население 32,3 тыс. чел. (2010).

 

Инфраструктура

На территории города осуществляют деятельность 670 предприятий и организаций, расположено множество предприятий розничной торговли, три общеобразовательных школы, детская школа искусств, промышленно-экономический техникум, стадионы «Здоровье» (Белая Дача), «Строитель» (Силикат). В городе действует поликлиника и подстанция скорой медицинской помощи.

Транспорт

Город связан регулярным автобусным сообщением с Москвой  до метро Кузьминки, метро Рязанский проспект, метро Люблино, метро Волжская, Люберцами, Дзержинским, Железнодорожным, а также сетью маршрутных такси, в том числе внутригородским и пригородным.

В городе ведётся строительство эстакады через Дзержинское шоссе и железнодорожную ветку, соединяющую проезд возле МЕГИ Белая Дача и Железнодорожную улицу (участок Новоегорьевского шоссе). Эстакада должна соединить микрорайоны города, разделённые железной дорогой (Силикат и Белая Дача).

Метро

По состоянию на конец июня 2012 года на северо-западе городского округа Котельники запланировано строительство одноименной станции метро и одного из крупнейших в столице транспортно-пересадочных узлов, который объединит под своей крышей очередную станцию московского метрополитена, автовокзалы, более чем обширный перехватывающий паркинг и торгово-развлекательный комплекс «Котельники». Общая площадь Транспортно-пересадочного узла, составляет 60000 кв.м, в проекте ТПУ «Котельники» были учтены и улучшены архитектурные, планировочные и транспортные решения ТПУ.

Реконструкция

Недавно в Котельниках проводилась реконструкция Дзержинского шоссе на участке от железнодорожного переезда возле поворота к микрорайону Белая Дача до пересечения трассы с железнодорожной веткой, ведущей к нефтеперегонному заводу. Также на улице Железнодорожной строится новая автомобильная эстакада (ее открытие запланировано на 2011 г.), которая пройдет от дороги, разделяющей торговые центры «Мега 1» и «Мега 2», до ул. Железнодорожной. Одновременно с эстакадой должно начаться строительство транспортной развязки на 21-м км Новорязанского шоссе.

Ряд работ по благоустройству территории и строительству можно проводить только после окончания строительства метро, т.е. они начнутся лишь в начале 2014 года. И ускориться никак нельзя, ибо сокращение сроков ведет к потере качества.

 

 

2.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте.

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передачи в качестве вклада в уставные капиталы.

Таким образом, оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую при создании развитой инфраструктуры, которая необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране.

Цели определения стоимости

Цели оценки могут быть совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании или внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложении недвижимости.

 

2.3.1. Применения сравнительного подхода

 

Определение цены 1м² жилой площади

 

№	Цена продажи	Общая площадь, м²	Цена 1м²	Характеристика
				балкон		планировка		ремонт
				есть	нет	раздельная	смежная	есть	нет
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10	4 500 000 6 000 000 5 800 000 5 600 000 5 500 000 5 200 000 5 000 000 4 900 000 4 350 000 4 200 000	43,6 44,2 43,9 43,7 43,5 43,5 43,2 43,2 42,8 42,8	103211 135746,6 132118,45 128146,45 126436,78 119540,23 115740,74 113425,92 101635,51 98130,84	+ +   + +   + + +	+     +       +	+   + + +     +	+   +       + +   +	+ + +   + +     + +	+     + +