1. Операции с недвижимостью в  жилищной сфере. 
 

      Операции  с недвижимостью  в жилищной сфере: приватизация и деприватизация; обмен жилыми помещениями; дарение и наследование жилья; рента; перевод  жилых помещений  в нежилой фонд 
 

      ПРИВАТИЗАЦИЯ  жилого помещения является одним из наиболее важных оснований возникновения права собственности на жилое помещение. Приватизация представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Основными принципами приватизации являются добровольность, однократность и бесплатность.  

            Каждый гражданин имеет право  на приобретение в собственность  бесплатно, в порядке приватизации  жилого помещения в домах государственного  и муниципального жилищного фонда, но только один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.  

            Основным нормативным актом, регулирующим  приватизацию жилых помещений,  является 

            Закон РСФСР «О приватизации  жилищного фонда в Российской  Федерации» от 04 июля 1991 г. № 1541-1.  

            Передача жилых помещений в  собственность граждан осуществляется:   -  соответствующим органом местного самоуправления;

        -  организацией, за которой закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

        -  учреждением, оперативное управление которого передан жилищный фонд.

      Для оформления приватизации обязателен следующий пакет документов:   -  заявление на приватизацию;

        -  оригинал ордера или выписка из распоряжения с договором социального найма на жилое помещение;

        -  выписка из домовой книги;

        -  доверенность на сотрудников Управы;

        -  поэтажный план, экспликация и копии этих документов, заверенные в БТИ;

        -  оплаченная квитанция за регистрацию прав собственности;

        -  дополнительные документы в зависимости от конкретной ситуации. 
 

            Граждане, ставшие собственниками  жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. 
 

        ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ на сегодняшний  день не является особо актуальной для большинства жителей Москвы или Подмосковья. Но в случае вступления в силу нового законопроекта – нового Жилищного кодекса, который несёт в себе новые веяния в становлении налога на собственность, деприватизация может стать востребованной услугой. Собственникам жилья необходимо помнить, что расприватизи-ровать можно лишь то жильё, которое приватизировано Вами и в котором Вы проживаете в том же составе семьи на момент расприватизации. В большинстве случаев расприватизация возможна только по решению суда. 

Обмен жилых помещений

 

    Несмотря  на то, что в последнее время  сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности.

    Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

    Обмен допускается между двумя, тремя  и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также  добавить, что возможен еще и обмен  так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

    Законом предусмотрены случаи, при которых  обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

    -  к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

    - обмен носит фиктивный характер;

    - дом (жилое помещение) грозит  обвалом, подлежит сносу или  переоборудованию для использования  в других целях либо передается  для государственных или общественных нужд;

    - дом подлежит капитальному ремонту  с переустройством и перепланировкой  жилых помещений; 

    - помещение является служебным  или находится в общежитии; 

    - в связи с обменом жилищные  условия одной из обменивающихся  сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

    Обмен жилых помещений считается совершенным  с момента получения обменивающимися  сторонами обменных ордеров.  
 

    Дарение жилых помещений

 

    Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

    Во-первых, основной квалифицирующий признак  договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

    Если  жильё передаётся при наличии  встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.

    Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

    В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.

    В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое  время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

    Как правило, дарение жилых помещений  происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами  в договоре дарения могут выступать  как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов.

    В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю.

    Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид  дарения - пожертвование.

    Субъектами  пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. 

      Купля-продажа

    По  договору купли-продажи продавец обязуется  передать в собственность покупателя имущество, а покупатель — принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег». Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.

    Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права  и обязанности сторон возникают  в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).

    Содержание  договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенные его условия — предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю.

    Субъектами  договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила — продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов.

    Объект  купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться  не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами — индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

    В соответствии с российским законодательством  по договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).

    Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы  определенно установить недвижимое имущество.

    При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

    Законодательством регламентирован тот факт, что  по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).