Операции с недвижимостью в жилищной сфере

    Риэлтеры  изобретают все новые и новые  способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг — страхование, кредитование и т.д.  
 
 
 
 
 
 

    Наследование  жилья 

    Под наследованием следует понимать переход имущественных и некоторых  личных неимущественных прав и обязанностей физического лица, которое умерло (наследодателя) к другим лицам — его наследникам. Наследством является совокупность этих прав и обязанностей.  
 
 

    Наследственное  право защищает собственность физических лиц, стимулирует их материальную заинтересованность в результатах работы, наконец, укрепляет  семейные отношения, поскольку закон относит к наследникам лиц, связанных с наследодателем кровным происхождением, брачными отношениями, усыновлением. Нормами наследственного права предусмотрена защита прав несовершеннолетних, а также нетрудоспособных лиц. 

    Наследованием являются правоотношения, в которых имеются две стороны: наследодатель и наследник. 

    Наследодателями могут быть только физические лица — граждане Украины, иностранцы и  лица без гражданства. Не могут выступать  в качестве наследодателя организации, так как в случаях прекращения деятельности организаций порядок передачи их имущества другим лицам или государству определяется не нормами о наследовании, а специальными правилами о ликвидации или реорганизации юридических лиц. 

    Наследники  — это указанные в завещании или в законе лица, к которым переходят гражданские права и обязанности наследодателя. 

    Наследование  возникает в случае смерти физического  лица или объявления его умершим  в установленном законом порядке, где основанием возникновения наследственных правоотношений является решение суда, которое базируется на предположении, что физическое лицо (наследодатель) умерло. С этими юридическими фактами закон связывает появление у наследников права на принятие наследства, а у всех других лиц — обязанности не препятствовать им в осуществлении этого права. После принятия наследства наследник становится участником одних и тех же правоотношений, субъектом которых раньше был наследодатель, то есть фактически происходит замена субъекта в правоотношениях, участником которых был наследодатель. 

    Кроме перехода прав, к наследникам переходят  также и имущественные обязанности  наследодателя (например, уплата долгов, возмещение причиненного вреда и  т.п.). Права и обязанности наследодателя, которые входят в состав наследства, переходят к наследникам как единое целое. Поэтому, если наследник принимает какую-нибудь часть наследства, то он считается таким, который принял все наследство, принадлежащее ему по закону или по завещанию, Такой переход прав и обязанностей называется универсальным правоприемничеством, где наследство переходит к наследнику как единое целое. 

    От  универсального правоприемничества отличают правоприемничество сингулярное, при  котором к наследнику переходит  не вся совокупность прав и обязанностей наследодателя, а лишь определенное количество его прав (или обязанностей). Например, если завещанием наследодатель возложил на наследника обязанность передать какую-нибудь из полученных по наследству вещей в пользование третьему лицу, то это третье лицо будет сингулярным правопреемником и вдобавок получает соответствующее право не непосредственно от наследодателя, а через наследника. 

    Наследование  может быть двух видов: по завещанию  или по закону. Во втором случае наследование происходит независимо от воли наследодателя  и возможно тогда, если наследодатель вообще не высказал своего желания определенным образом распорядиться своим имуществом на случай смерти или если его желание является юридически недействительным. В случае наследования по завещанию воля наследодателя выражается в завещании. В этом случае лицо имеет возможность изменить предусмотренный законом порядок перехода своего имущества в случае смерти. Наследование по завещанию осуществляется в соответствии с тем распоряжением, которое оставил наследодатель на случай смерти. Это распоряжение или же завещание является выражением воли наследодателя, которую он в той или иной форме фиксирует на случай своей смерти. 

    По  своей правовой природе завещание  является односторонней сделкой  и поэтому регулируется не только нормами наследственного права, но также подчиняется общим правилам о заключении сделок и их недействительности. 

      Если на имущество составлено  завещание, и оно вступило в  силу, то приоритет предоставляется  именно этому ввиду наследования. Если завещания нет или оно признано недействительным, или если все наследники по завещанию отказались от наследства или умерли к открытию наследства, то наступает наследование по закону. В этом случае наследственное имущество переходит к тем лицам, круг которых исчерпывающим образом определен в законе (наследники по закону). 

      перевод жилых помещений  в нежилой фонд 
 

     Основаниями для перевода жилого помещения в  нежилое могут, например, являться: решения государственных органов (в том числе суда) и органов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непригодными для проживания; договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.

     Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

     В нежилое можно перевести жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:

     - на него отсутствует обременение права собственности;

     - к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;

     - помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под "переводимой" квартирой, не являются жилыми;

     - гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);

     - жилое помещение признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

     Если  хотя бы одно из условий, предусмотренных  статьей 22 Жилищного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2. Предоставление и изъятие земельных  участков на территории Читинской  области 
 

      I. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ 
 
 

      Статья 1. Компетенция Администрации области  в сфере управления земельным фондом 
 
 

      Предоставление  земельных участков и их изъятие  для разработки месторождений полезных ископаемых (кроме общераспространенных), для строительства новых и  расширения действующих объектов, имеющих  федеральное, межрегиональное и областное значение, не связанных с сельскохозяйственным производством, производится на основании нормативных правовых актов Администрации области по согласованию с органами местного самоуправления. 

      Предоставление  и изъятие земельных участков в городских и сельских поселениях производится в соответствии с Градостроительным Кодексом Российской Федерации и земельным законодательством. 

      Проведение  в лесном фонде строительных работ, добыча полезных ископаемых, прокладка  коммуникаций и выполнение иных работ, не связанных с ведением лесного  хозяйства и осуществлением лесопользования, если для этого не требуется перевод  лесных земель в нелесные и (или) их изъятие, осуществляются на основании разрешения лесхоза федерального органа управления лесного хозяйства по решению Администрации области. Необходимость перевода лесных земель в нелесные определяется лесхозом федерального органа управления лесного хозяйства. 

      Администрация области: 

      переводит лесные земли в нелесные для использования  их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, в лесах второй и  третьей групп и изымает земельные  участки из состава лесного фонда; 

      выходит с ходатайством в Правительство  Российской Федерации о переводе лесных земель в нелесные для использования  их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом в лесах первой группы. 
 
 

      Статья 2. Компетенция органов местного самоуправления муниципальных образований области в сфере управления земельным фондом 
 
 

      Органы  местного самоуправления муниципальных  образований городов областного значения и районов изымают, предоставляют  в бессрочное (постоянное) и временное пользование, передают в собственность и аренду (без изменения целевого назначения земель) земельные участки из земель в границах города, района (кроме земельных участков и других природных объектов, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти и земель лесного фонда) для сельскохозяйственного использования, для строительства новых и расширения действующих объектов, имеющих районное значение, для разработки месторождений общераспространенных полезных ископаемых; предоставляют земельные участки в ведение сельских, поселковых администраций. 
 
 

      Статья 3. Компетенция органов местного самоуправления в сфере управления земельным фондом 
 
 

      Органы  местного самоуправления в городах  районного значения, поселках и селах (в дальнейшем городские, поселковые, сельские администрации) изымают, предоставляют в бессрочное (постоянное) и временное пользование, передают в собственность и аренду (без изменения целевого назначения земель) земельные участки, кроме покрытых лесной растительностью, в пределах черты городов, поселков, сельских населенных пунктов в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, а также из фонда других земель, переданных в их ведение, за исключением предоставления земель для разработки полезных ископаемых (кроме общераспространенных), для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, строительства новых и расширения действующих объектов, имеющих федеральное, межрегиональное и областное значение. 
 
 

      Статья 4. Предоставление земельных участков юридическим лицам 
 
 

      Земельные участки могут предоставляться юридическим лицам в собственность, в бессрочное (постоянное) пользование с выдачей свидетельства на право собственности, бессрочного (постоянного) пользования, в аренду (без изменения целевого назначения земель), а также во временное пользование, сроком до 5 лет, с заключением договора аренды, временного пользования. 

      Предоставление  земель в постоянное и временное  пользование производится после  их изъятия у прежних землепользователей, собственников и землевладельцев (кроме земель лесного фонда). 

      Пользование земельным участком на условиях аренды может быть краткосрочным - до 5 лет  и долгосрочным - до пятидесяти лет. 
 
 

      Статья 5. Предоставление земельных участков физическим лицам 
 
 

      Гражданам земельные участки могут предоставляться в собственность (кроме земель лесного фонда), бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование и в аренду (без изменения целевого назначения земель). Предоставление земельных участков гражданам в собственность производится за плату и бесплатно согласно Закону Читинской области "О передаче земельных участков в собственность гражданам за плату и бесплатно для крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства". 
 
 

      Статья 6. Условия предоставления земель иностранным  лицам