Операции с недвижимостью в жилищной сфере

      Иностранным лицам и лицам без гражданства (юридическим и физическим) земельные  участки предоставляются во временное  пользование или аренду. 
 
 

      Статья 7. Право на использование земельного участка 
 
 

      Приступать  к использованию земельных участков разрешается после установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, пользования, аренды земель. 
 
 

      Статья 8. Регистрация прав на земельные участки 
 
 

      Право собственности и другие права  физических и юридических лиц  на земельные участки вступают в  силу после их государственной регистрации  в порядке, установленном федеральным  законодательством. 

      При отсутствии правоудостоверяющих документов на землю соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству извещает физическое или юридическое лицо о необходимости получения документа, удостоверяющего право на землю, и устанавливает дополнительный десятидневный срок для его получения. По истечении указанного срока органы местного самоуправления вправе отменить решение о предоставлении земельного участка. 
 
 

      II. УСЛОВИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА  ЗЕМЛЮ И ПОРЯДОК 

      ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ 

      ГОСУДАРСТВЕННЫХ, МУНИЦИПАЛЬНЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ 

      И ИНЫХ НУЖД 
 
 

      Статья 9. Основания для прекращения прав собственности, пользования, аренды на землю 
 
 

      Право собственности, бессрочного (постоянного) пользования, аренды, временного пользования  прекращается в случаях: 

      а) добровольного отказа от земельного участка или его части; 

      б) истечения срока, на который был  предоставлен земельный участок (для  права пользования на условиях аренды и временного пользования); 

      в) прекращения деятельности юридического лица; 

      г) использования земли не по целевому назначению; 

      д) прекращения трудовых отношений, в  связи с которыми был предоставлен служебный надел, за исключением  случаев, указанных в статье 87 Земельного Кодекса РСФСР; 

      е) нерационального использования  земельного участка, для земель сельскохозяйственного  назначения выражающегося в уровне фактической урожайности в течение последних 5 лет ниже нормативного, установленного по кадастровой оценке земель, более чем на 20 процентов, и в случае изменения состава сельскохозяйственных угодий путем перевода более ценных в менее ценные земельные угодья; 

      ж) использования земельного участка  способами, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологической  обстановки; 

      з) неуплаты земельного налога в течение  двух лет и непогашения задолженности  в течение последующего одного года, а также невнесения платы в сроки, установленные договором аренды или временного пользования землей; 

      и) неиспользование в течение трех лет земельного участка (или части  его), предоставленного для сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества, за исключением случаев стихийных бедствий, периода мелиоративного строительства, если иные сроки не установлены федеральным законодательством. В этот период времени не включается время, необходимое для освоения участка, или время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за обстоятельств, исключающих такое использование. Период освоения земельного участка устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от категории земли и с учетом местных условий; 

      к) изъятия (выкупа) земель для государственных, общественных и иных нужд, а также  с целью предоставления их гражданам; 

      л) смерти гражданина. 
 
 

      Статья 10. Порядок прекращения прав собственности, пользования, аренды на землю 
 
 

      Прекращение прав на землю (собственности, бессрочного (постоянного) пользования, аренды) при  нерациональном использовании, при  использовании ее не по целевому назначению, способами, приводящими к порче  земель, при систематическом невнесении платежей за землю, производится в следующем порядке: 

      а) при выявлении указанных нарушений  на виновных лиц соответствующим  государственным органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель, налагается штраф  в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; 
 

      б) одновременно с наложением штрафа выносится  предупреждение об устранении в трехмесячный срок допущенных нарушений. 

      При невнесении платежей за землю предупреждение выносится органами государственной  налоговой службы, органами, указанными в подпункте "а" настоящей статьи; 

      в) при непринятии мер по устранению указанных нарушений органы, указанные  в подпункте "б" настоящей статьи, передают в орган местного самоуправления, предоставивший земельный участок, представление о прекращении прав на земельный участок. 

      Прекращение прав на землю в случаях, предусмотренных  в подпункте "и" статьи 9 настоящего Закона, производится в порядке, установленном  подпунктами "б" и "в" настоящей  статьи. 
 
 

      Статья 11. Изъятие земель для государственных, муниципальных и общественных нужд 
 
 

      Изъятие земель для государственных, муниципальных, общественных и иных нужд производится из земель, независимо от форм собственности. 

      Органы  местного самоуправления в границах своих территорий имеют право, в случае необходимости, изъять земельный участок или часть его, кроме земель лесного фонда, во временное пользование на период строительства городских сетей и коммуникаций с компенсацией ущерба землепользователю, арендатору, собственнику земли. 

      Нормативные правовые акты о прекращении права собственности, пользования, аренды земельного участка, независимо от площади и видов угодий, в случаях, предусмотренных статьями 9, 10, принимаются органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. 

      Право аренды и временного пользования земельными участками прекращается путем расторжения договора. 
 
 

      Статья 12. Общий порядок изъятия земель 
 
 

      Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных  федеральных, межрегиональных, областных  нужд производится на основании нормативного правового акта Администрации области по согласованию с соответствующим органом местного самоуправления. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Изъятие (выкуп) до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. 
 
 

      Статья 13. Основание по изъятию земель для  муниципальных и общественных нужд 
 
 

      Изъятие (выкуп) земельных участков для муниципальных, общественных и иных нужд производится на основании решения местной  администрации, если изъятие земельных  участков не противоречит настоящему Закону и не меняется целевое назначение использования земель. 
 
 

      Статья 14. Условия изъятия земель 
 
 

      Условия изъятия (выкупа) земельного участка  у собственника, землепользователя, арендатора устанавливаются в составе  землеустроительного проекта на стадии предварительного согласования места размещения объекта и предусматривают: 

      - предоставление равноценного участка  взамен изымаемого или возмещение  стоимости изымаемого участка; 

      - возмещение убытков землепользователей (включая упущенную выгоду), потерь  сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства и затрат, связанных с приобретением и использованием участков. 

      Согласование  условий изъятия (выкупа) земельного участка с собственником, землепользователем, арендатором производится в письменном виде при составлении акта выбора земельного участка. 

      При согласии собственника земельного участка, землепользователя, арендатора с изъятием земельного участка органом местного самоуправления принимается решение  об изъятии (выкупе) земельного участка  на принятых условиях с указанием  сроков их реализации. 

      При несогласии собственника, землепользователя, землевладельца, арендатора с изъятием земельного участка органом местного самоуправления принимается решение  об изъятии земельного участка через  суд с соблюдением требований, изложенных в статьях 12, 13 настоящего Закона, и сроков их реализации. 
 
 

      Статья 15. Сроки по оформлению правоустанавливающих документов на изъятие и выкуп  земельных участков 
 
 

      Нормативный правовой акт Администрации области  или соответствующего органа местного самоуправления об изъятии (выкупе), с условиями изъятия (выкупа) вручается собственнику, владельцу, землепользователю, арендатору земельного участка в 7-ми дневный срок с момента его принятия. 

      Принятое  решение может быть обжаловано в  месячный срок с момента его принятия в суд общей юрисдикции гражданам и в арбитражный суд юридическими лицами в исковом порядке. 

      Обжалование решения в суд общей юрисдикции, арбитражный суд приостанавливает его исполнение. 

      Выкуп земельного участка оформляется  договором купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. 
 
 

      3. Правовые основы  аренды недвижимости 
 

    Аренда

    В договоре имущественного найма участвуют  два контр агента: наблюдатель  и наниматель. Наблюдатель — тот, кто предоставляет имущество  во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,— пишет О.С.Иоффе,— есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю». Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. ОН является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества.

    Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма:

• для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;
• имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;
• предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;
• договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности).

 

    Содержание  договора имущественного найма состоит  в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не является правом собственности, а лишь правом извлечения из вещи той  пользы, которая вытекает из их экономического назначения. Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду.