Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

  Классификация износа объектов недвижимости

  Для каждого вида износа характерно его  подразделение: устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

  При выявлении всех обозначенных видов  износа говорят об общем накопленном  износе объекта недвижимости В стоимостном  выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. 
Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель: 
Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. 
Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. 
Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем экс нлуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. 
Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. 
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

  Субъективность  определения таких показателей, как срок экономической жизни  и эффективный возраст, требует  от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на "полное" восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

  Физический износ

  Физический  износ представляет собой постепенную  утрату изначально заложенных при строительстве  технико-эксплуатационных качеств  объекта под воздействием природно-климатических  факторов, а также жизнедеятельности  человека.

  Выделяют  следующие методы расчета физического износа зданий: 
- нормативный (для жилых зданий); 
- стоимостной; 
- метод срока жизни.

  Нормативный метод расчета физического износа

  Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных  нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро техниче ской инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

  В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

  Физический  износ здания следует определять по формуле:

  Fф =

  где Fф - физический износ здания, (%); 
Fi - физический износ i-ro конструктивного элемента (%); 
Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; 
n - количество конструктивных элементов в здании.

  Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

  Описанная методика применяется исключительно  в отечественной практике. При  всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки: 
" по причине своей "нормативности" изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта; 
" трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания; 
" невозможность измерения функционального и внешнего из носа; 
" субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов. 

  Стоимостной метод определения физического износа

  Физический  износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

  Суть  стоимостного метода определения физического  износа заключается в определении  затрат на воссоздание элементов  здания.

  Описанная методика позволяет рассчитать износ  элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

  Определение физического износа зданий методом срока жизни

  Исходя  из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих  общий накопленный износ здания с точки зрения времени его  эксплуатации, можно утверждать, что  физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

  И(%)=(ЭВ/ФЖ)(100-(ЭВ/ОВ+ОСФЖ))/100 (1);

  где: И(%) - износ в процентах; 
ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; 
ФЖ - типичный срок физической жизни; 
ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

  При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов  здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

  И(%) = (ХВ/ФЖ)/100 (2);

  где: И(%) - износ в процентах; 
ФЖ - типичный срок физической жизни.

  Применение  данной формулы (2) также актуально  при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда  оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).

  Рассчитанный  таким образом процент износа элементов или здания в целом  может быть переведен в стоимостное  выражение (обесценение):

  О= ВС *(И/100);

  где: И - износ в процентах; ВС - восстановительная  стоимость.

  Как отмечалось ранее, физический износ  подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и  неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

  Короткоживущие  элементы - элементы, имеющие меньший  срок жизни, чем все сооружение в  целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

  У долгоживущих элементов ожидаемый  срок жизни сопоставим со сроком жизни  и всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).

  Устранимый физический износ короткоживущих элементов

  Причиной  возникновения устранимого физического  износа является естественное изнашивание  элементов здания со временем, а  также небрежная эксплуатация В  этом случае цена продажи здания соответствующее обесценению, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести "ранее отложенный ремонт", чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до "практически нового" состояния.

  Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как "стоимость  отложенного ремонта", т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

  Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни

  Неустранимый  физический износ элементов с  коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

  Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

  Устранимый  физический износ элементов с  долгим сроком жизни в стоимостном  выражении может быть определен  разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому  износу элементов с коротким сроком жизни (см. табл.).

  Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

  Неустранимый  физический износ элементов с  долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого  и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

  Функциональный износ

  Признаками  функционального износа в оцениваемом  здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или  конструктивного решения современным  стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

  В зависимости от физической возможности  и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

  Устранимый функциональный износ

  Устранимый  функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной  эксплуатации объекта недвижимости.