Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

  Сзз =

  где Сзд - стоимость строительства здания в целом; 
Vj - объем j-ro компонента; 
Cj - стоимость единицы объема; 
n - количество выделенных компонентов здания; 
Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1); 
Ки - коэффициент, учитывающий совокупный износ.

  Могут применяться несколько вариантов  использования метода разбивки по компонентам: 
- метод субподряда; 
- разбивка по профилю работ; 
- выделения затрат.

  Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного  и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

  Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда. В данном случае рассчитываются затраты на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников  и др.) Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

  Метод количественного обследования. Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

  Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта.

  ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

  Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных  проработок (ТЭО строительства).

  Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его  осуществления в соответствии с  проектными материалами.

  На  основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию. 
Базой для расчета сметной стоимости строительства являются: 
- проект и рабочая документация (РД); 
- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь; 
- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

  В случае отсутствия необходимых сметных  нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе в ряде случаев могут составляться индивидуальные сметные нормы.

  В соответствии с технологической  структурой капитальных вложений и  существующим порядком деятельности строительных организаций сметная стоимость  строительства включает в себя следующие элементы: 
- строительные работы; 
- работы по монтажу оборудования (монтажные работы); 
- затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; 
прочие затраты.

  Для определения сметной стоимости  строительства составляется сметная  документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

  Локальные сметы являются первичными сметными документами, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

  Объектные счеты аккумулируют данные локальных  смет и представляют собой сметные документы, позволяющие формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

  Сводные сметные расчеты стоимости строительства  составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные  виды затрат. Структура сводного сметного расчета стоимости строительства включает в себя 12 глав: 
1. Подготовка территории строительства. 
2. Основные объекты строительства. 
3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения. 
4. Объекты транспортного хозяйства и связи. 
5. Объекты энергетического хозяйства. 
6. Наружные сети и сооружения. 
7. Благоустройство территории строительства. 
8. Временные здания и сооружения. 
9. Прочие работы и затраты. 
10. Содержание дирекции (технический надзор). 
11. Подготовка эксплуатационных кадров. 
12. Проектные и изыскательские работы.

  Нормативно-информационная база в системе ценообразования  н сметного нормирования в строительстве  Действующая система ценообразования  и сметного нормирования в строительстве  включает в себя строительные нормы  и правила - часть 4 СниП и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ и, как следствие, их стоимостных показателей.

  Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам; структуре, времени опубликования и степени укрупнения.

  Методы  определения полных затрат при составлении смет

  Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в  каждом конкретном случае в зависимости  о" договорных условий и общей  экономической ситуации.

  При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем под методическим руководством Госстроя России, однако практикующими оценщиками также используется и сметно-нормативная (нормативно-информационная) "база 1984 года, привлекательность использования которой вызвана наиболее детальной разработкой.

  Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить  в двух уровнях цен: 
- в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен, 
- в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

  Для определения стоимости строительства  на различных стадиях инвестиционного  процесса в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам  технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

  Подробные положения по указанным индексам приведены в Методических рекомендациях (письмо Госстроя России от 31 05.93 № 12-133).

  При составлении смет (расчетов) инвестора  и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: 
- ресурсный; 
- ресурсно-индексный; 
- базисно-индексный; 
- базисно-компенсационный; 
- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

  Ресурсный - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. 
Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях (письмо Минстроя России от 10.11.92 № БФ-926/12).

  Общая структура затрат при расчете  сметной стоимости ресурсным  методом: 
 
1. Строительно-монтажные работы 
1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций - рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных предприятий оптовой торговли соответствующего региона на дату оценки. 
1.2. Заработная плата основных рабочих - рассчитывается обычно в процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе. 
1.3. Эксплуатационные затраты - стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр. 
1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей.

  ПРЯМЫЕ  ЗАТРАТЫ

  1.5 Накладные расходы.

  ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА

  1.6 Прибыль подрядчика.

  ЦЕНА  ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость  строительно-монтажных работ).

  2. Стоимость инженерного оборудования. 
3. Косвенные затраты инвестора. 
3.1 Инвестиции в землю. 
3.2. Оплата услуг просктно-сметных организаций. 
3.3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты. 
3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта. 
3.5 Прочие затраты. 
3.6 Налоги.

  ВСЕГО ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА

  4. Прибыль инвестора.

  ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ

  Ресурсно-индексный  метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

  Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

  Из  множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется к  применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (НВР) (письмо Госстроя России от 04.06.93 № 12-146).

  Базисно-индексиый  метод - перерасчет затрат по строкам  сметы из базисного уровня цен  в текущий уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в Методических рекомендациях (письмо Госстроя России от 31.05.93 №12-133).

  Базисно-компенсационный - суммирование стоимости, исчисленной  в базисном уровне сметных цен и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

  Следует отметить, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертами большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

  Определение износа объекта недвижимости

  Общие понятия и терминология

  Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

  Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

  В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.