Оценка недвижимости

    Физическая  жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течении  которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

    Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта  в эксплуатацию до даты оценки.

    Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

    Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

    Оставшийся  срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

    Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина – амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

    Физический  износ представляет собой постепенную  утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

• нормативный (для жилых зданий),
• стоимостной,
• метод срока жизни.

    Нормативный метод физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ здания следует определять по формуле

     , где

    F_ф – физический износ здания, %,

    F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %

    L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания,

    n – количество конструктивных элементов в здании.

    Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости  здания (%) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике, т.к. ей присущи следующие недостатки:

• по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта,
• трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания,
• невозможность измерения функционального и внешнего износа,
• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

    Стоимостной метод определения физического  износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Исходя из сумм ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой

     , где

    И (%) – износ в процентах,

    ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом.

    ФЖ – типичный срок физической жизни,

    ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

    При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов  здания с последующим суммированием  рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

     , где

    И (%) – износ в процентах

    ФЖ – типичный срок физической жизни.

    Применение  данной формулы также актуально  при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1). Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

     , где

    И – износ в процентах,

    ВС – восстановительная стоимость.

    Как отмечалось ранее, физический износ  подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и не устраняемый износ, делят на:

• долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения),
• короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом),

    Рассмотрим  устранимый физический износ этих элементов.

    Устранимый  физический износ короткоживущих элементов. Причиной его возникновения является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесцениванию, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложений ремонт», чтобы восстановить нормальное эксплуатационные характеристики сооружения. Итак, устранений физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

    Устранимый  физический износ долгоживущих элементов  в стоимостном выражении может  быть определен разумными затратами  на его устранение подобно устранимому физическому износу короткоживущих элементов.

    Неустранимый  физический износ короткоживущих элементов представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

    Неустранимый  физический износ элементов с  долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

    Функциональный  износ.

    Признаками  функционального износа в оцениваемом  здании являются несоответствие его  объемно-планировочного и/или конструктивного  решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

    Устранимый  функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

    Он  вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов,
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов,
• сверхулучшением.

    К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

    К недостаткам, требующим замены или  модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

    К сверхулучшениям относят позиции  и элементы сооружения, наличие которых  в настоящее время неадекватно  современным требованиям рыночных стандартов. Износ измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «Сверхулучшенный» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов. Пример расчета функционального устранимого износа.  
 
 
 
 
 

    Таблица 1

 

    Неустранимый  функциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/или  конструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современных стандартов строительства. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определятся двумя способами:

• как капитализированная потеря в арендной плате;
• капитализацией избыточных  эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

    Для определения необходимых расчетных показателей (величин арендных ставок, ставки капитализации и другие) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого физического износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного потока для здания или метод анализа соотношение стоимости земельного участка и общей цели продажи имущественного комплекса. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы по современным объектам-аналогам в отличие от величин эксплуатационных затрат.