Концепция оценки вложений во внеоборотные активы на современном этапе

развита  аренда,  которая  вычисляется  подобным  же  образом,  как  средняя

продажная          стоимость           земли»           [50,           135]. 

      Третий способ оценки  земель  основан  на  исчислении  ренты,  которая

определялась  исходя из чистого дохода:  «При  вычислениях  среднюю  арендную

плату  принимают  за  доход  с  капитала  в  землю,  учитывая   капитал   по

существующему  проценту  с  денег,  даваемому   более   надежным   кредитным

учреждением (государственным  Банком)» [50, 136].

      А. Скворцов считал,  что   наиболее  предпочтительным  является  способ

оценки земель по капитализации дохода: «Земля, как  выразитель  сил  природы,

действующих в  производстве, не имеет внутренней (трудовой)  ценности.  Земля

должна оцениваться  капитализацией  суммы  ренты,  и  хотя  эта  величина  не

всегда совпадает  с рыночной ценой земли,  мы  не  знаем  до  сих  пор  иного

способа оценки, построенного на рациональных началах» [45, 267].

      После национализации земли землепользование  в России было  бесплатным,

и поэтому оценка земли не производилась. В конце  девяностых  годов  в  нашей

стране произошли  кардинальные  преобразования  в  земельных  отношениях,  в

связи, с чем  была установлена платность пользования  землей  и  необходимость

в достоверной оценке земельных участков.

      Оценка земли  может  быть  произведена  по  рыночной  стоимости  и  по

нормативной цене земли. Международными стандартами  оценки  предусматриваются

различные методы определения рыночной  стоимости:  метод  сравнения  продаж,

метод остатка  для земли,  метод  капитализации  земельной  ренты  и  другие.

Следует  отметить,  что  ни  один  метод  определения   рыночной   стоимости

земельных  участков,  применяемый  в  зарубежной  практике,  не  может  быть

использован в  настоящее время в нашей стране. 

      Так, метод сравнения продаж  должен быть основан  на  наличии  большого

массива достоверной  и доступной информации  о  состоявшихся  сделках  купли-

продажи земельных  участков. Метод остатка для земли  является  разновидностью

метода  капитализации,  применение  этого   метода   основано   на   наличии

информации  о  доходности   всего   имущественного   комплекса.   При   этом

коэффициенты  капитализации  отдельно  для  земли  и  зданий   должны   быть

определены по сравнимым объектам на рынке недвижимости. Однако  в  настоящее

время  в  России  отсутствует  открытый  рынок,  нет  типичных   покупателей

земельных   участков.   В   условиях   продажи   государством   промышленным

предприятиям  земельных участков  каждое  предприятие  имеет  право  выкупить

только те  земли,  которые  ему  были  ранее  выделены.  При  этом  цены  не

адекватны  рыночной  стоимости,  а   основываются   на   расчетах   согласно

федеральному  законодательству  и  законодательству   субъектов   Российской

Федерации.

      Метод капитализации земельной  ренты основан на показателях   доходности

от владения землей и коэффициента  капитализации  для  земли.  В  Российской

Федерации пока еще мало распространена практика сдачи  земельных  участков  в

аренду  частным  землевладельцам.  В  аренду  передаются   главным   образом

свободные  земли  из  государственных  и  муниципальных  запасов.  При  этом

величина   арендной   платы   устанавливается   соответствующими    органами

исполнительной  власти исходя из целевого  использования  земли  и  категорий

арендаторов. Поэтому  на практике применение метода  капитализации  земельной

ренты  сопряжено   с   существенными   трудностями   получения   достоверной

информации для  измерения потока  будущих  доходов  и  операционных  расходов

землевладельцев, определения ставки их дисконтирования  в  текущую  стоимость

и коэффициента капитализации для земли.

      В  перспективе  в  отечественной   практике  не  исключена  возможность

оценки земельных  участков по рыночной стоимости. Рыночная  стоимость  должна

являться основой  для установления стартовой цены земельных участков при их

продаже  на  конкурсных  началах.  Однако  применение  в   качестве   оценки

земельных  участков   рыночной   стоимости   сопряжено   с   фундаментальной

разработкой методологических приемов оценки и  информационным  обеспечением.

Оценка земельных  участков по рыночной  стоимости  может  принести  ожидаемый

эффект  только  при  условии,  что  методология  расчетов   будет   отвечать

существующим  международным стандартам оценки.

       В   современных   условиях   развития   экономики   России   наиболее

предпочтительной  является оценка земельных  участков  по  нормативной  цене.

Нормативная  цена  земли  является  показателем,  характеризующим  стоимость

участка определенного  качества и  местоположения  исходя  из  потенциального

дохода за расчетный  срок окупаемости. Правила определения  нормативной  цены

земли установлены  постановлением Правительства Российской  Федерации  от  15

марта 1997 года № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

      Нормативная цена земли ежегодно  определяется  органами  исполнительной

власти  субъектов  Российской  Федерации  для  земель  различного   целевого

назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям  или  их

группам. При  определении нормативной цены земли  за основу  принимается  200-

кратная ставка земельного налога на единицу площади  земельного участка.  При

этом   могут   быть   учтены   соответствующие   повышающие    коэффициенты.

Устанавливается также и предельный размер  нормативной  цены  земли.  Он  не

должен превышать 75% от уровня рыночной цены на типичные  земельные  участки

соответствующего  целевого назначения.

      Алгоритм расчета нормативной  цены  земли  приведен  на  рисунке  2.1.1

[34, 265].

      Нормативная цена земли может   являться  основой  фискальной  стоимости

земельных  участков.  Проектом  Налогового  кодекса   Российской   Федерации

предусматривается установление единого налога  на  недвижимость,  который  в

перспективе должен заменить налог на имущество и земельный налог. 
 
 

    Установление  категории земель в зависимости  от их целевого назначения

                                      (

         Установление оценочной зоны  земельного участка и его границ

                                      (

                   Определение  площади земельного  участка

                                      (

    Определение  ставки земельного налога на  единицу площади участка земли

                                      (

       Определение суммы земельного налога по каждой категории земель

                                      (

                      Расчет сводного земельного налога

                                      (

                    Установление повышающих коэффициентов

                                      (

                        Расчет нормативной цены земли

      Рис. 2.1.1. Алгоритм расчета нормативной  цены земли 

            Для целей бухгалтерского учета  оценка земельных участков  должна

производиться в соответствии со способами их  получения в организации.  В

связи с этим могут быть использованы  следующие  варианты  оценки  земельных

участков (таблица 2.1.17) [34, 266] .

                                                              Таблица 2.1.17

     Варианты  оценки земельных участков исходя из способов их получения

                                    [pic] 

       Первоначальная  стоимость  земельных   участков   определяется   путем

суммирования   фактически   произведенных   расходов,   связанных    с    их

приобретением. Помимо стоимости  земельного  участка  в  его  первоначальную

стоимость  должны  относиться   затраты,   предусмотренные   Положением   по

бухгалтерскому  учету  «Учет  основных  средств»:  оплата  консультационных,

информационных  и посреднических услуг, связанных с  приобретением  земельных

участков, государственные  пошлины и иные аналогичные платежи,  невозмещаемые

налоги. Кроме  того, в первоначальную  стоимость  земельных  участков  должны

включаться расходы  по оформлению прав собственности  на  землю,  расходы по

дренажу, очистке  и  выравниванию  земельной  поверхности,  противоэрозийной

обработке и  другие.

      Объектом капитальных вложений  является земельный участок,  и  расходы,

связанные  с  его  приобретением,  включая  и  расходы  по  сносу   ненужных

построек,  которые  должны  быть   отнесены   в   первоначальную   стоимость

земельного участка. При этом  первоначальную  стоимость  участка  необходимо

уменьшить на  ликвидационную  стоимость  старых  зданий  и  сооружений.  При

оприходовании материальных ценностей,  оставшихся  от  списания  непригодных

зданий  и  сооружений,  должны  быть  увеличены   внереализационные   доходы

организации.

      Земельные участки могут быть  приобретены в комплексе с   расположенными

на них зданиями и сооружениями по единой цене. В этом  случае  на  основании

предъявленных покупателю документов невозможно определить стоимость  каждого

объекта, входящего  в этот приобретенный комплекс. Однако  земельный  участок

является отдельным  инвентарным объектом учета основных средств и в  связи  с

этим должна быть определена его первоначальная стоимость.

       Единая  стоимость  земли   и  других  объектов  в   зарубежном   учете

определяется  как паушальный платеж. При этом предполагается, что  паушальная

цена  покупки  должна  быть  пропорционально  распределена  между  землей  и