Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Января 2011 в 17:37, курсовая работа
Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).
Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:
•актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
•пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.
Введение 3
1.Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его
проведению 8
1.1. Традиционный подход 8
1.2. Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации
дохода 17
2.Методы определения общего коэффициента капитализации
в рамках ипотечно-инвестиционного анализа 18
2.1. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда 18
2.2. Метод инвестиционной группы 21
2.3. Метод прямой капитализации 23
3. Практическая часть
3.1. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости 25
3.2. Оценка стоимости квартиры сравнительным методом 34
Заключение 36
Список литературы 38
Таблица 10. Кассовые поступления от сделок с недвижимостью.
| Показатели | Ед. изм. | Годы | ||||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |||
| т.р. | начало | конец | ||||||
| 1.Начальная стоимость недвижимости | т.р. | -28000 | ||||||
| 2. Инвестиции в cтроительство и конкуренцию | т.р. | -24000 | ||||||
| 3.Заемный капитал | т.р. | 9600 | ||||||
| 4. Погашение займа | т.р. | 960 | 960 | 960 | 960 | 960 | ||
| 5. Годовые финансовые результаты после уплаты налога | т.р. | -1152,00 | 4590,88 | 5041,37 | 5329,45 | 5622,40 | 5721,53 | |
| 6. Амортиза-ционные отчисления | т.р. | 640,00 | 640,00 | 640,00 | 640,00 | 640,00 | ||
| 7. Цена продажи недвижимости | т.р. | 109447,39 | ||||||
| 8. Налог с продаж | т.р. | -16129,48 | ||||||
| 9.Платежи по займу | т.р. | -4500 | ||||||
| Итого | -42400 | -1152 | 6190,88 | 6641,37 | 6929,45 | 7222,4 | 96139,44 | |
Кассовые поступления от
Таблица 11. Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступления
| Расчетный период | I = 15% | I =18% | I = 20% | I = 21% | I = 22% | |||||
| Поступл. | Ф-я сл. % | Поступл. | Ф-я сл. % | Поступл. | Ф-я сл. % | Поступл. | Ф-я сл. % | Поступл. | Ф-я сл. % | |
| Начало 20ХХ года | -42400,00 | 1 | -42400,00 | 1 | -42400,00 | 1 | -42400,00 | 1 | -42400,00 | 1 |
| Конец 20ХХгода | -1001,78 | 0,8696 | -976,32 | 0,8475 | -959,62 | 0,833 | -956,16 | 0,83 | -944,64 | 0,82 |
| Конец 20ХХ года | 4680,92 | 0,7561 | 4446,29 | 0,7182 | 4298,95 | 0,6944 | 4209,80 | 0,68 | 4147,89 | 0,67 |
| Конец 20ХХ года | 4366,70 | 0,6575 | 4041,94 | 0,6086 | 3843,36 | 0,5787 | 3719,17 | 0,56 | 3652,75 | 0,55 |
| Конец 20ХХгода | 3962,26 | 0,5718 | 3574,21 | 0,5158 | 3342,07 | 0,4823 | 3256,84 | 0,47 | 3118,25 | 0,45 |
| Конец 20ХХгода | 3590,98 | 0,4972 | 3156,91 | 0,4371 | 2902,68 | 0,4019 | 2816,74 | 0,39 | 2672,29 | 0,37 |
| Конец 20ХХгода | 41561,08 | 0,4323 | 35610,05 | 0,3704 | 32197,10 | 0,3349 | 30764,62 | 0,32 | 28841,83 | 0,3 |
| Сумма | 14760,17 | 7453,08 | 3224,55 | 1411,01 | -911,62 | |||||
Вывод:
при процентной ставке, равной 21% кассовые
поступления составят 1411,01 тыс. руб., а
при процентной ставке, равной 22% будет
убыток -911,62 тыс. руб. Следовательно, данные
инвестиции будут прибыльны при ставке
процента не выше 21%.
Таблица 12. Исходные данные для оценки
| Факторы | Исходный(8 вар) |
Аналог(2) |
Аналог (3) |
| Общая площадь, м. кв. | 62 | 62 | 61 |
| Жилая площадь, м. кв. | 29 | 28 | 29 |
| Площадь кухни, м. кв. | 8 | 10 | 7 |
| Цена | ? | 2046000 | 2210000 |
| Материал | кирпич | панель | кирпич |
| Этаж | 7 | 4 | 4 |
| балкон | есть | есть | есть |
| лоджия | нет | нет | нет |
| Санузел | раздельный | раздельный | раздельный |
| Местоположение | Северный район | Северный район | Левобережный район |
Исходный объект и объект аналог № 2 имеют одинаковую общую площадь, следовательно корректировка 0, объект аналог №3 имеет меньшую площадь корректировка +38000 р
Исходный объект имеет большую жилую площадь по сравнению с объектом №2 (+1 м.кв) корректировка +27000 р., объект № 3 имеет одинаковую жилую площадь.
Площадь кухни исходного объекта меньше объекта №2 на 2 м.кв., делаем корректировку -15000 р., и больше №3 делаем корректировку +75000 р.
Материал у объекта №2 панель, корректировка +56000 р., у объекта №3 кирпич, корректировка 0.
Этаж у исходного 7, у объектов аналогов 4, производим корректировку -25000 р.
Балкон и лоджия у исходного отсутствует, у объектов аналогов имеется балкон -30000 р.
Местоположение у объекта №2 одинаковый район с исходным, у №3 объекта Левобережный район, производим корректировку +160000 р.
Таблица 13. Корректировка объектов аналогов
| Факторы | Исходный объект | Аналог(2) | Аналог(3) |
| Цена | 2046000 | 2210000 | |
| Общая площадь, м кв | 62 | 62 | 61 |
| Корректировка | 4 и 9 | 0 | 38000 |
| Итого | 2046000 | 2248000 | |
| Жилая площадь, м кв | 29 | 28 | 29 |
| Корректировка | 2 и 6 | +27000 | 0 |
| Итого | 2073000 | 2248000 | |
| Этаж | 7 | 4 | 4 |
| Корректировка | 1 и 3 | -25000 | -25000 |
| Итого | 2048000 | 2223000 | |
| Площадь кухни, м кв | 8 | 10 | 7 |
| Корректировка | 5 и 7 | -15000 | 75000 |
| Итого | 2033000 | 2298000 | |
| Материал | Кирпич | Панель | Кирпич |
| Корректировка | 8 и 6 | +560000 | 0 |
| Итого | 2593000 | 2298000 | |
| Балкон/лоджия | нет | Балкон | Балкон |
| Корректировка | 6 и 7 | -30000 | -30000 |
| Итого | 2563000 | 2268000 | |
| Местоположение | Северный | Северный | Левобережный |
| Корректировка | 5 и 10 | 0 | 160000 |
| Итого | 2495500 | 2563000 | 2428000 |
Вывод: методом сравнительных продаж нашли стоимость квартиры
2 495 500 рублей
Оценщик: Лавриненко Ярослав Борисович
— сертифицированный Российским обществом оценщиков специалист по оценке недвижимости.
Вид оценочной деятельности: частная практика (индивидуальный предприниматель)
Специализация: оценка жилой и коммерческой недвижимости, оценка земельных участков
Опыт работы: 7 лет
Членство в СРО оценщиков: c 2003 года — член Российского общества оценщиков (РОО), на учете в Московском региональном отделении РОО
Квалификационное звание: сертифицированный оценщик недвижимости
(сертификат рег. № 0017 от 02.12.2003)
Экспертная деятельность: член Экспертно-консультационного комитета
(прим.:
до 24.07.2010 — Экспертный совет)
Воронежского регионального
Базовое высшее образование:
1997
– 2002 годы: Воронежский Государственный
Архитектурно-Строительный
Профессиональная переподготовка:
2002
год: Межотраслевой институт
Повышение проф. уровня:
2003
год: специализированный
2006 год: мастер-класс «Экспертиза отчетов об оценке»;
семинар-мастер-класс «Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости и бизнеса»
Дополнительная информация:
Анкета оценщика на сайте РОО: www.valuer.ru
Российское общество оценщиков: www.sroroo.ru
Информация о работе Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости