Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости

    Традиционная  техника ипотечно-инвестиционного  анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

    Традиционная  техника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки  от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость  собственного капитала. Затем к стоимости  собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы  определить рыночную оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется  на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом  станет оценочная рыночная стоимость  недвижимость. Данная техника не принимает  в расчет последствия налогообложения.

    Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в том, что оцениваемые  доходы получают как инвесторы, так  и кредиторы.

    Совокупная  текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует  метод оценки на основе денежных поступлений  на собственный капитал, поскольку  она принимает во внимание выручку  от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости  собственности и амортизации  ипотеки, получаемую инвестором при  перепродаже.

    Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и  возврат инвестиций.

    Что касается ипотеки, то текущий доход  по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки  предусматривают одновременную  выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат  основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени  равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации  кредита, дисконтированных по номинальной  процентной ставке закладной. Ипотечные  кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.

    Текущая стоимость инвестиций в собственный  капитал равна сумме потока доходов  и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей  стоимости денежных поступлений  и текущей стоимости выручки  от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются  сумма и время получения выгод  инвесторами.

    Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле (1): 

    Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный  кредит , (1) 

    Стоимость собственного капитала определяется как  сумма двух элементов: денежных поступлений  и выручки от перепродажи. Оба  элемента дисконтируются по соответствующей  ставке отдачи и величины их текущей  стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости.

    Если  ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный  характер, то их ежегодная сумма  умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается  с использованием фактора текущей  стоимости единицы, поскольку выручка  поступает как единовременная сумма.

    Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный  капитал), с учетом вышесказанного - формула (2) - имеет следующий вид: 

    Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2) 

    где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета  по ставке отдачи на собственный капитал,

    CF - денежные поступления,

    PWF - фактор текущей стоимости реверсии  по ставке отдачи на собственный  капитал,

    PS - выручка при перепродаже.

    Для оценки стоимости недвижимости текущий  остаток ипотеки следует прибавить  к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все  доходы. Остаток ипотеки равен  текущей стоимости требуемых  выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула  для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом: 

    V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3) 

    где V - стоимость собственности (первоначальная),

    PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета  по ставке отдачи на собственный  капитал,

    CF - денежные поступления,

    PWF - фактор текущей стоимости реверсии  по ставке отдачи на собственный  капитал,

    PS - выручка при перепродаже,

    MP - текущий остаток основной суммы  ипотеки.

    Если  принять, что 

    CF = NOI - DS , (4) 

    где NOI - чистый текущий операционный доход,

    DS - обслуживание долга (годовое), и 

    PS = RP - OS , (5) 

    где RP - цена перепродажи собственности,

    OS - остаток ипотечного долга при  перепродаже;

    тогда формула 3 примет вид: 

    V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*) 

    Применение  традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного  прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

 

     Таблица 1. Этапы традиционной техники  ипотечно-инвестиционного анализа

    

      

    Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита  рассчитывается на основе формулы (6) для  расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):

      

    где DSm - ежемесячное обслуживание долга,

    I - первоначальная сумма ипотечного  кредита,

    i - годовая ставка процента по  кредиту,

    t - срок (лет), на который предоставлен  ипотечный кредит. 

      

    Фактор  аннуитета (формула 7) отражает текущую  стоимость единичного аннуитета  при заданной ставке дисконта: 

      

    где Y - ставка отдачи на собственный капитал,

    T - период владения собственностью.

    Фактор  текущей стоимости реверсии (Формула 8) отражает текущую стоимость единицы  за период при заданной ставке дисконта: 

    

    Остаток ипотечного долга при равномерных  платежах определяется как настоящая  стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося  срока амортизации (формула 9): 

      

    Цена  перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости  собственности в год (d): 

    RP = P * (1 + d) T , (10) 

    где RP - цена перепродажи собственности;

    P - первоначальная стоимость собственности;

    d - рост (снижение) стоимости собственности  за год;

    T - период владения собственностью.

    Итак, традиционная техника ипотечно-инвестиционного  анализа - метод оценки в рамках доходного  подхода. При проведении ипотечно-инвестиционного  анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная  цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период.

    Данная  техника может применяться в  случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит. Она может  быть изменена с тем, чтобы учесть более чем одну закладную и  изменения в денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может  быть использована для оценки ставки отдачи на собственный капитал.

    Традиционная  техника ипотечно-инвестиционного  анализа является гибким методом, способным  учесть любые ситуации. Однако в  силу принимаемых допущений, объективно полученные оценки являются приближенными. 

    1.2 Ипотечно-инвестиционный анализ  на основе капитализации дохода 

    Метод капитализации переводит годовой  доход в стоимость собственности  путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода или  умножения его на соответствующий  коэффициент дохода.

    Определение стоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации  выполняется по формуле (11): 

      

    где V - стоимость собственности;

    NOI - чистый операционный доход;

    k - общий коэффициент капитализации.

    Для определения общего коэффициента капитализации  в рамках ипотечно-инвестиционного  анализа используют:

• Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;
• Метод инвестиционной группы;
• Метод прямой капитализации.

 

    2. Методы определения  общего коэффициента капитализации  в рамках ипотечно-инвестиционного  анализа 

    2.1 Ипотечно-инвестиционная техника  Эллвуда 

    Главная привлекательность техники Эллвуда  состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу  при известном коэффициенте ипотечной  задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности  за прогнозный период. Традиционная техника  более применима в тех случаях, когда заданы долларовая сумма кредита  и цена перепродажи. Технику Эллвуда  легче использовать, когда известны коэффициенты.

    Формула (12) Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим  образом: 

      

    где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

    Y - ставка отдачи на собственный  капитал;

    m - коэффициент ипотечной задолженности  (доля кредита в общей стоимости  собственности);

    C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

    d - изменение стоимости собственности  за прогнозный период:

    + dep - снижение стоимости, увеличивает  коэффициент капитализации;

    - app - увеличение стоимости, уменьшает  коэффициент капитализации;