Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости

    (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по  ставке отдачи на собственный  капитал для прогнозного периода;

    Δ - изменение дохода;

    J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен,  поэтому при положительном изменении  дохода общий коэффициент капитализации  будет скорректирован вниз. При  постоянном доходе знаменатель  общей формулы будет равен  1, тогда общий коэффициент капитализации  будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y).

    Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле: 

    C = Y + P * (SFF;Y) - f , (13) 

    где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

    Y - ставка отдачи на собственный  капитал;

    P - часть текущего остатка кредита,  которая будет выплачена за  прогнозный период;

    (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по  ставке отдачи на собственный  капитал за прогнозный период;

    f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных  выплат и текущего (не первоначального)  остатка долга.

    Часть текущего остатка кредита, которая  будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда  возмещения для всего срока кредита  к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период (14): 

      

    где P - процент выплаты кредита;

    i - ставка процента по кредиту;

    t - полный срок амортизации кредита;

    T - период владения собственностью.

    Фактор  фонда возмещения рассчитывается по формуле(15): 

      

    где Y - ставка отдачи на собственный капитал;

    T - период владения собственностью.

    Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитет-

    ной основе, как взнос на амортизацию  единицы(16): 

      

    где f - ежегодная ипотечная постоянная;

    i - ставка процента по кредиту  в год;

    t - полный срок амортизации кредита.

    Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.

    Техника Эллвуда требует использования  тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и  таким же образом определяется этими  допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.

    В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза  других переменных. Пользователи данного  метода ипотечно-инвестиционного анализа  должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними. 

    2.2 Метод инвестиционной группы 

    Общий коэффициент капитализации может  быть рассчитан методом инвестиционной группы. В общем виде метод инвестиционной группы принимает во внимание, какая  часть выкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая - на собственный капитал. Он взвешивает доли в выкупном капитале по ставке процента и требуемой ставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно.

    В коэффициент общей капитализации, полученный методом инвестиционной группы, необходимо внести две поправки с тем, чтобы он стал эквивалентен общему коэффициенту капитализации по Эллвуду (до повышения или снижения стоимости собственности). Обе поправки относятся к амортизации кредита.

    Поправка 1 состоит в признании того, что выплаты по амортизации ипотеки необходимо производить из чистого ежегодного операционного дохода. Данная поправка уменьшает текущий доход, приходящийся на инвестора в собственный капитал, поэтому она прибавляется к ставке, полученной чистым методом инвестиционной группы. Выплаты по амортизации основной суммы кредита равны превышению ипотечной постоянной над ставкой процента. Точная сумма рассчитывается путем умножения излишка (ипотечная постоянная минус ставка процента по ипотечному кредиту) на коэффициент ипотечной задолженности.

    Поправка 2 необходима для того, чтобы учесть будущую дату, когда инвестор в собственный капитал получит выгоду от амортизации ипотечного долга. При перепродаже собственности инвесторы в собственный капитал получают цену перепродажи за вычетом затрат на совершение сделки и невыплаченного остатка долга. Таким образом, сокращение ипотечного долга реализуется при перепродаже как прирост собственного капитала. Поскольку эту выгоду инвестор получит позднее, то следует рассчитать ее эффективную ежегодную ставку с использованием фактора фонда возмещения, затем эта ставка вычитается из коэффициента, полученного чистым методом инвестиционной группы. Эффективная выгода инвесторов в собственный капитал зависит от коэффициента ипотечной задолженности и суммы ипотечного кредита, выплачиваемой за прогнозный период. Расчет эффективной годовой ставки дохода на собственный капитал осуществляется с использованием фактора фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал.

    Оценка  стоимости собственности по методу инвестиционной группы осуществляется по следующей схеме: 

    Таблица 2. Техника инвестиционной группы

    

      

    2.3 Метод прямой капитализации

    Данный  метод разработан и используется специалистами Российского общества оценщиков (РОО).

    Для описания метода воспользуемся аргументами, используемыми оценщиками РОО:

    X - стоимость собственности;

    q - чистый операционный доход;

    pt - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита;

    k - ставка капитализации;

    Y - ставка дисконтирования;

    i - годовая ставка процента по  кредиту;

    d - ежегодный рост стоимости собственности;

    n - предполагаемый срок владения  собственностью; 

    m - коэффициент ипотечной задолженности

    Тогда стоимость собственности (X)(17):

    

    Коэффициент (ставка) капитализации (k) рассчитывается по формуле(18):

    

    Где (19)

    

    Для упрощения расчетов по нахождению воспользуемся коэффициентом Инвуда или коэффициентом аннуитета. pt - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет – поток равных платежей в течение n периодов. Тогда pt есть ипотечная постоянная(20).

    

    где f - ипотечная постоянная [формула (16)].

      

    3. Практическая часть

    3.1. Экономический анализ реконструкции  объекта недвижимости

    вариант X

    Общая характеристика реконструируемого  объекта недвижимости

    В строении размещаются преимущественно  квартиры общей площадью 5500 м², на уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 2200 м². Ниже уровня улицы имеется 2 подземных парковочных этажа. В здании расположено 36 квартир средней площадью 150 м². Количество парковочных мест рассчитано на 73 автомобилей (в среднем около 30 м² на 1 место).

    Реализация  проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта –  эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от продажи результатов  строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный  цикл функционирования объекта или  на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

    Помещения в этом году сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 20ХХ г. по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается  долг по займу. Уровень доходности принят в размере 10%. 

    Таблица 3. Баланс площадей по реконструкции

 

    Общая сумма площадей – 11000 м²

    Таблица 4.Прогнозные изменения