Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Января 2011 в 17:37, курсовая работа

Описание работы

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

•актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
•пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Содержание работы

Введение 3

1.Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его
проведению 8

1.1. Традиционный подход 8

1.2. Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации

дохода 17

2.Методы определения общего коэффициента капитализации
в рамках ипотечно-инвестиционного анализа 18

2.1. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда 18

2.2. Метод инвестиционной группы 21

2.3. Метод прямой капитализации 23

3. Практическая часть

3.1. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости 25

3.2. Оценка стоимости квартиры сравнительным методом 34

Заключение 36

Список литературы 38

Скачать архив (89.45 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

Оценка недвижимости.docx

— 357.79 Кб (Скачать файл)
 

    Таблица 5. Уровень арендных ставок

        1. Уровень арендной  платы по жилым помещением, коммерческим, офисным и парковочным местам  в 2010 году, руб/м2
    жилые помещения коммерческие  помещения офисные помещения парковочные места, руб/место 
    1200 5000 3000 12000
    2. Цена продажи квартир, коммерческих, офисных помещений и парковочных  мест, руб/м2
    жилые помещения коммерческие  помещения офисные помещения парковочные места, руб/место 
    9000 12000 4000 -

    Обслуживание  и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений – 900 руб./ м2 в год.

Годовая норма амортизационных отчислений – 2%.

Бухгалтерская стоимость – 32000 тыс. руб.

Инвестиционные  затраты на ремонт и реконструкцию  недвижимости в начале 20010 года:

Начальная стоимость – 28 млн. р. Инвестиции – 24 млн. р.

Заемный капитал составляет 40% от инвестиций (0,4 24 = 9,6 млн. р.).

Кредит  берется на 10 лет под 12% годовых.

Погашение долга равными долями по 10% с конца 2005 года.

     

    Решение

    Баланс  площадей

Коммерческое  помещение 20%   Высота коммерческих помещений – 3,8 м
Офисные помещения -    
Квартиры 50%   Высота квартир  – 3,3 – 3,8 м
Технические помещения 10%   Объем – 38500 м3
Парковочный холл 20%   Мест для  автомобилей – 73
Итого площадей 100%   Основной объем  здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный  вход как со двора, так и со стороны  парковочного холла
 

    Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 20010 года. В  конце 2015 года объект продается по рыночной цене (срок владения – до 2015 года включительно). За счет полученных средств выплачивается  долг по займу (в 2010 (первый год) году мы берем кредит на реконструкцию на 10 лет).

    При продаже в 2015 (последний год эксплуатации) году останется часть непогашенного  долга.

    Уровень доходности принят в размере 10%.

    Таблица 6. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений.

Доходы  от аренды Ед.                             изм.     Годы
     2010      2011      2012      2013      2014      2015
1.Коммерческие  помещения тыс. р  - 8778,00 9216,90 9585,58 9969,00 10268,07
2. Офисные  помещения тыс. р  - - - - - -
3.Квартиры тыс. р  - 5197,5 5457,38 5675,67 5902,70 6079,78
4. Технические  помещения тыс. р  - - - - - -
5. Парковочный  холл тыс. р  - 693,00 727,65 756,76 787,03 810,64
Итого доходы: тыс. р    14668,50 15401,93 16018,00 16658,72 17158,48
 

    Расчеты в таблице производится путем  умножения площади типа помещения  на арендную ставку, переведенную в  уровень цен данного года и  на степень занятости помещений  в данном году.

  1. Коммерческие помещения:

2011:8778,00;

2012:9216,00;

2013:9585,58;

2014: 9969,00;

2015:10268,07.

  1. Квартиры:

2011:5197,5;

2012:5457,38;

2013:5675,67;

2014:5902,70

2015: 6079,78.

    Парковочный холл:

2011:693,00;

2012:727,65;

2013:756,76;

2014: 787,03;

2015: 810,64. 
 
 
 
 
 

    Таблица 7. Расчет финансовых результатов.

Показатели Ед. изм. Годы
2010 2011 2012 2013 2014 2015
1. Доходы от аренды т.р. - 14668,50 15401,93 16018,00 16658,72 17158,48
2. Техническое обслуживание т.р. - 4758,60 4948,94 5196,39 5456,21 5783,58
3. Проценты за привлеченный капитал т.р. 1152,00 1152,00 1036,80 921,60 806,40 691,20
4.ЧОД т.р. -1152,00 8757,90 9416,18 9900,01 10396,11 10683,70
5.Амортизация т.р. - 640,00 640,00 640,00 640,00 640,00
6.Финансовые  результаты перед уплатой налога т.р. -1152,00 8117,90 8776,18 9260,01 9756,11 10043,70
7.Налог  на прибыль(20%) т.р. - 1623,58 1755,24 1852,00 1951,22 2008,74
8.Финансовые  результаты после уплаты налогов т.р. -1152,00 6494,32 7020,94 7408,01 7804,89 8034,96
 
  1. Доходы  от аренды берем из табл. 1.
  2. Техобслуживание рассчитываем умножением общей площади (7700) на стоимость 1 кв. м. техобслуживания и капремонта (900 руб./кв. м.), переведенную в уровень цен данного года.
  3. Проценты за привлеченный капитал рассчитываем исходя из данных:

    - доля  заемных средств составляет 40% от  инвестиций (24000 тыс. руб.).

    - начиная  со второго года, погашаем долг  равными долями по 10% в год (960 тыс. р. в год)

   - начиная с 2011 года выплачиваем  проценты по кредиту (12% годовых)

  1. ЧОД = Доходы от аренды – техобслуживание – проценты за привлеченный капитал.
  2. Амортизация начисляется начиная со второго года (2% в год), она одинакова по годам. 2% от бухгалтерской стоимости (320000) = 640 тыс. руб.
  3. Финансовый результат перед уплатой налога = ЧОД – амортизация.
  4. Налог = 20% от финансового результата перед уплатой налога.
  5. Финансовый результат после уплаты налога = финансовый результат перед уплатой налога - налог.

    Таблица 8. Обслуживание долга.

Показатели Ед. изм. Годы
2010 2011 2012 2013 2014 2015
1.Заемный  капитал на начало года т.р. 9600 9600 8640 7680 6720 5760
2.Погашение  долга в конце года т.р. - 960 960 960 960 960
3.Заемный  капитал на конец года т.р. 9600 8640 7680 6720 5760 4800
4. Процент от стоимости кредита  на конец года т.р. 1152 1152 1036,8 921,6 806,4 691,2
 

    Таблица 9. Стоимость недвижимости.

Показатели Ед. изм. Годы
2010 2011 2012 2013 2014 2015
1.Цена  продажи недвижимости в конце  2014 т.р.           109447,39
2.Бухгалтерская  стоимость т.р.           28800,00
3.Налогооблагаемая  часть от цены продажи т.р.           80647,39
4.Величина  налога т.р.           16129,48
5.Конечная  цена продажи недвижимости в  конце 2014 т.р.           93317,92
6.Выплата  долга за привлеченный капитал т.р.           4800,00
7.Чистые  кассовые поступления от продажи  недвижимости т.р.           88517,92
 

    1. Цена продажи недвижимости в  конце последнего года определяется  как сумма произведений площадей  по видам помещений на цену  продажи 1 м2. соответствующих видов помещений, приведенная к уровню цен 2015 года:

    109447,39 тыс.р.

  1. Бухгалтерская стоимость на конец последнего года определяется как разность между бухгалтерской стоимостью первого года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации, приведенная к уровню цен последнего года года:

    28800,00 тыс. руб.

  1. Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце последнего года  - бухгалтерская стоимость на 2009 год.
  2. Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж = 20% от налогооблагаемой части от цены продажи.
  3. Выплата долга за привлеченный капитал = невыплаченный долг на конец последнего года (см. табл.3 – заемный капитал в конце года).
  4. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = Цена продажи недвижимости на конец последнего года - уплачиваемый налог - выплата долга за привлеченный капитал.

Информация о работе Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости