Ипотечное кредитование в период кризиса

   Категории потенциальных заемщиков. 

• Аграрные ссуды — одна из наиболее распространенных разновидностей кредитных операций, определивших появление специализированных кредитных организаций — агробанков. Характерной их особенностью является четко выраженный сезонный характер, обусловленный спецификой сельскохозяйственного производства. В настоящее время в России эти кредитные операции осуществляются в основном по линии государственного кредита из-за крайне тяжелого финансового состояния большинства заемщиков — традиционных для плановой экономики аграрных структур, практически не адаптируемых к требованиям рыночной экономики. Коммерческие  ссуды,  предоставляемые  субъектам хозяйствования, функционирующим в сфере торговли и услуг. В основном они имеют срочный характер, удовлетворяя потребности в заемных ресурсах в части, не покрываемой коммерческим кредитом. Составляют основной объем кредитных операций российских банков.
• Ссуды посредникам на фондовой бирже, предоставляемые банками брокерским, маклерским и дилерским фирмам, осуществляющим операции по купле-продаже ценных бумаг. Характерная особенность этих ссуд в зарубежной и российской практике — изначальная ориентированность на обслуживание не инвестиционных, а игровых (спекулятивных) операций на фондовом рынке.
• Ипотечные ссуды владельцам недвижимости, предоставляемые как обычными, так и специализированными ипотечными банками. В современной зарубежной практике получили столь широкое распространение, что в некоторых источниках выделяются в качестве самостоятельной формы кредита. В отечественных условиях начали получать ограниченное распространение лишь с 1994 г., что связано с незавершенностью процесса приватизации и отсутствием законодательных актов, четко определяющих права собственности на основные виды недвижимости (прежде всего —на землю).
• Межбанковские ссуды — одна из наиболее распространенных форм хозяйственного взаимодействия кредитных организаций. Текущая ставка по межбанковским кредитам является важнейшим фактором, определяющим учетную политику конкретного коммерческого банка по остальным видам выдаваемых им ссуд. Конкретная величина этой ставки прямо зависит от центрального 
  банка, являющегося активным участником и прямым координатором рынка межбанковских кредитов. Отсутствие эффективного планирования таких операций в августе 1995 г. вызвало кризис межбанковских платежей, охвативший всю кредитную систему России.
• Коммерческий кредит. Одна из первых форм кредитных отношений в экономике, породившая вексельное обращение и тем самым активно способствовавшая развитию безналичного денежного оборота, находит практическое выражение в финансово-хозяйственных отношениях между юридическими лицами в форме реализации продукции или услуг с отсрочкой платежа. Основная цель этой формы кредита — ускорение процесса реализации товаров, а следовательно, извлечения заложенной в них прибыли, Инструментом коммерческого кредита традиционно является вексель, выражающий финансовые обязательства заемщика по отношению к кредитору. Наибольшее распространение получили две формы векселя — простой вексель, содержащий прямое обязательство заемщика на выплату установленной суммы непосредственно кредитору, и переводный (тратта), представляющий письменный приказ заемщику со стороны кредитора о выплате установленной суммы третьему лицу либо предъявителю векселя. В современных условиях функции векселя часто принимает на себя стандартный договор между поставщиком и потребителем, регламентирующий порядок оплаты реализуемой продукции на условиях коммерческого кредита.

   Коммерческий  кредит принципиально отличается от банковского:

   -в  роли кредитора выступают не  специализированные кредитно-финансовые организации, а любые юридические лица, связанные с производством либо реализацией товаров или услуг;

   -предоставляется  исключительно в товарной форме;

   -ссудный  капитал интегрирован с промышленным  или торговым, что в современных условиях нашло практическое выражение в создании финансовых компаний, холдингов и других аналогичных структур, включающий в себя предприятия различной специализации и направлений деятельности;

   -средняя  стоимость коммерческого кредита  всегда ниже средней ставки  банковского процента на данный  период времени;

   -при  юридическом оформлении сделки между кредитором и заемщиком плата за этот кредит включается в цену товара, а не определяется специально, например, через фиксированный процент от базовой суммы.

   В зарубежной практике коммерческий кредит получил исключительно широкое распространение. Например, в Италии до 85% от суммы сделок в оптовой торговле осуществляются на условиях коммерческого кредита, причем средний срок по нему составляет около 60 дней, что существенно превышает срок фактической реализации товаров непосредственным потребителям. В России эта форма кредитования до последнего времени была ограничена сферой обращения. В других отраслях ее распространению объективно препятствовали такие факторы, как высокие темпы инфляции, кризис неплатежей, ненадежность партнерских связей, недостатки конкретного права. В современных условиях на практике применяются в основном три разновидности коммерческого кредита:

   -кредит  с фиксированным сроком погашения;

   -кредит  с возвратом лишь после фактической  реализации заемщиком поставленных в рассрочку товаров;

   -кредитование  по открытому счету, когда поставка  следующей партии товаров на условиях коммерческого кредита осуществляется до момента погашения задолженности по предыдущей поставке.

• Потребительский кредит. Главный отличительный его признак — целевая форма кредитования физических лиц. В роли кредитора могут выступать как специализированные кредитные организации, так и любые юридические лица, осуществляющие реализацию товаров или услуг. В денежной форме предоставляется как банковская ссуда физическому лицу для приобретения недвижимости, оплаты дорогостоящего лечения и т. п., в товарной — в процессе розничной продажи товаров с отсрочкой платежа. В России только получает распространение, ограниченно используется при кредитовании под залог недвижимости (чаще всего — жилья). В зарубежной же практике потребительский кредит охватывает все слои трудоспособного населения, в основном через различные системы кредитных карточек.
• Государственный кредит. Основной признак этой формы кредита — непременное участие государства в лице органов исполнительной власти различных уровней. Осуществляя функции кредитора, государство через центральный банк производит кредитование:

   -конкретных  отраслей или регионов, испытывающих  особую потребность в финансовых ресурсах, если возможности бюджетного финансирования уже исчерпаны, а ссуды коммерческих банков не могут быть привлечены в силу действия факторов конъюнктурного характера;

   -коммерческих  банков в процессе аукционной  или прямой продажи кредитных ресурсов на рынке межбанковских кредитов.

   В роли заемщика государство выступает в процессе размещения государственных займов или при осуществлении операций на рынке государственных краткосрочных ценных бумаг;

   Основной  формой кредитных отношений при  государственном кредите являются такие отношения, при которых государство выступает заемщиком средств. Следует отметить, что в условиях переходного периода он должен использоваться не только в качестве источника привлечения финансовых ресурсов, но и эффективного инструмента централизованного кредитного регулирования экономики.

• Международный кредит. Рассматривается как совокупность кредитных отношений, функционирующих на международном уровне, непосредственными участниками которых могут выступать межнациональные финансово-кредитные институты (МВФ, МБРР и др.), правительства ссютвегствующих государств и отдельные юридические лица, включая кредитные организации. В отношениях с участием государств в целом и международных институтов всеща выступает в денежной форме, во внешнеторговой деятельности — и в товарной (как разновидность коммерческого кредита импортеру). Классифицируется по нескольким базовым признакам:

   по  характеру кредитов — межгосударственный, частный;

   по  форме — государственный, банковский, коммерческий;

   по  месту в системе внешней торговли — кредитование экспорта, кредитование импорта.

   Характерным признаком международного кредита выступает его дополнительная правовая или экономическая защищенность в форме частного страхования и государственных гарантий.

• Ростовщический кредит. Специфическая форма кредита. В зарубежных источниках рассматривается лишь в историческом плане, но в современных российских условиях получил определенное распространение. Как совокупность кредитных отношений для большинства стран в настоящее время имеет однозначно нелегальный характер, т.е. прямо запрещенных действующим законодательством. На практике ростовщический кредит реализуется путем выдачи ссуд физическими лицами, а также хозяйствующими субъектами, не имеющими соответствующей лицензии от центрального банка. Характеризуется сверхвысокими ставками ссудного процента (до 120—180% по ссудам, выдававемым в конвертируемой валюте) и зачастую криминальными методами взыскания с неплательщика. По мере развития инфраструктуры национальной кредитной системы и обеспечения доступности кредитных ресурсов для всех категорий потенциальных заемщиков ростовщический кредит исчезает с рынка ссудных капиталов.
• Государственный кредит это совокупность кредитных отношений, в которых заемщиками выступает государство и местные органы власти, а кредиторами – население и частный бизнес. Источниками средств служат ценные бумаги государственных и местных органов власти, выпущенных в виде займов через финансово-кредитные учреждения.

   При этом следует различать собственно государственный кредит и государственный долг. В первом случае финансово-кредитные учреждения государства кредитуют различные сферы экономики. Во втором случае государство заимствует средства на рынке ссудных капиталов. При этом доходы от внутренних займов становятся вторым после налогов источником финансирования бюджетного дефицита и государственного долга.

   В результате расширения кредитной деятельности государства в различных странах  постепенно формируется громадный  государственный долг. При этом расширение кредитной деятельности государства в низкорентабельных, но необходимых для производства отраслях (сельское хозяйство, жилищное строительство, инфраструктура и др.) является жизненно важной и объективно необходимой для развития экономики страны функцией. 
 
 
 
 

   Глава 5

 Проблема  ипотечного кредитования в момент финансового  кризиса в России.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надёжность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, населения, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

  Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надёжной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

  Система  ипотечного кредитования включает  два направления:

1. Непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
2. Продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

  Первым  направлением занимаются в основном  ипотечные банки, вторым направлением занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспечение залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидные, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надёжность.