Ипотечное кредитование в период кризиса

   - цикличности развития рыночной экономики (на стадии спада ссудный процент, как правило, увеличивается, на стадии быстрого подъема— снижается);

   - темпов инфляционного процесса (которые на практике даже несколько отстают от темпов повышения ссудного процента);

   - эффективности государственного кредитного регулирования, осуществляемого через учетную политику центрального банка в процессе кредитования им коммерческих банков;

   - ситуации на международном кредитном рынке (например, проводившаяся США в 80-х гг. политика удорожания кредита обусловила привлечение зарубежного капитала в американские банки, что отразилось на состоянии соответствующих национальных рынков);

   динамики  денежных накоплений физических и юридических лиц (при тенденции к их сокращению ссудный процент, как правило, увеличивается);

   динамики  производства и обращения, определяющей потребности в кредитных ресурсах соответствующих категорий потенциальных заемщиков;

   сезонности  производства (например, в России ставка ссудного процента традиционно повышается в августе—сентябре, что связано с необходимостью предоставления аграрных кредитов и кредитов для завоза товаров на Крайний Север);

   соотношения между размерами кредитов, предоставляемых  государством, и его задолженностью (ссудный процент стабильно возрастает при увеличении внутреннего государственного долга).

   Обеспеченность  кредита. Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств и находит практическое выражение в таких формах кредитования, как ссуды под залог или под финансовые гарантии. Особенно актуален в период общей экономической нестабильности, например, в отечественных условиях.

   Целевой характер кредита. Распространяется на большинство видов кредитных операций, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Находит практическое выражение в соответствующем разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цель выдаваемой ссуды, а также в процессе банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком. Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения штрафного (повышенного) ссудного процента.

   Дифференцированный характер кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков. Практическая реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных отраслей или сфер деятельности (например, малого бизнеса и пр.)

   Основные  функции кредита

1. Кредит выполняет функцию аккумуляции и мобилизации денежного капитала, что исторически позволило существенно раздвинуть рамки общественного производства.
2. Кредит выполняет функцию перераспределения денежного капитала. Благодаря этому денежные средства превращаются в ссудный капитал и через кредитный механизм перераспределяются в наиболее прибыльные сферы производства или наиболее приоритетные отрасли национальной экономики.
3. Кредит содействует сокращению издержек обращения вследствие замещения наличных денег в обращении кредитными деньгами- векселями, чеками и банкоматами.
4. Кредит является важным средством ускорения процесса концентрации и централизации капитала. Он активно используется в конкурентно борьбе, содействует процессу поглощения и слияния фирм, выступая одним из факторов превращения индивидуальных предприятий в акционерные общества и товарищества.
5. Кредит используется в рыночной экономике как инструмент ее регулирования. Кредитное регулирование экономики – совокупность мероприятий, осуществляемых государством в целях оптимизации объема и динамики кредита, регулирование рынка ссудных капиталов и экономики страны в целом.

   Глава 4

   Виды  кредита и его  классификация

   Классификацию кредита традиционно принято  осуществлять по нескольким базовым признакам, к важнейшим из которых следует отнести категории кредитора и заемщика, а также формулу, в которой предоставляется конкретная ссуда. Исходя из этого можно выделить следующие шесть достаточно самостоятельных форм кредита, каждая из которых в свою очередь распадается на несколько разновидностей по более детализированным классификационным параметрам.

• Банковский кредит. Одна из наиболее распространенных форм кредитных отношений в экономике, объектом которых выступает процесс передачи в ссуду непосредственно денежных средств. Предоставляется исключительно специализированными кредитно-финансовыми организациями, имеющими лицензию на осуществление подобных операций от центрального банка. В роли заемщика могут выступать только юридические лица, инструментом кредитных отношений является кредитный договор или кредитное соглашение. Доход по этой форме кредита поступает в виде ссудного процентами* банковского процента, ставка которого определяется по соглашению сторон с учетом ее средней нормы на данный период и конкретных условий кредитования. Классифицируется по ряду базовых признаков.

   Сроки погашения.

• Онкольные ссуды, подлежащие возврату в фиксированный срок после поступления официального уведомления от кредитора. В настоящее время они практически не используются не только в России, но и в большинстве других стран, так как требуют относительно стабильных условий на рынке ссудных капиталов и в экономике в целом.
• Краткосрочные ссуды, предоставляемые, как правило, на восполнение   временного   недостатка   собственных   оборотных средств у заемщика. Совокупность подобных операций образует автономный сегмент рынка ссудных капиталов — денежный рынок. Средний срок погашения по этому виду кредита обычно не превышает шести месяцев. Наиболее активно применяются краткосрочные ссуды на фондовом рынке, в торговле и сфере услуг, в 
  режиме межбанковского кредитования.

          В современных отечественных условиях краткосрочные кредиты, получившие однозначно доминирующий характер на рынке ссудных капиталов, характеризуется следующими отличительными признаками:

   -более короткими сроками, обычно не превышающими одного месяца;

   -ставкой процента, обратно пропорциональной сроку возврата ссуды;

   -обслуживанием в основном сферы обращения, так как недоступны из-за цен для структур производственного характера.

• Среднесрочные ссуды, предоставляемые на срок до одного года (в отечественных условиях — до трех-шести месяцев) на цели как производственного, так и чисто коммерческого характера. Наибольшее распространение получили в аграрном секторе,  а также при кредитовании инновационных процессов со средними объемами требуемых инвестиций.
• Долгосрочные ссуды, используемые, как правило, в инвестиционных целях. Как и среднесрочные ссуды, они обслуживают движение основных средств, отличаясь большими объемами передаваемых кредитных ресурсов. Применяются при кредитовании реконструкции, технического перевооружения, нового строительства на предприятиях всех сфер деятельности. Особое развитие получили в капитальном строительстве, топливно-энергетическом комплекс, сырьевых отраслях экономики. Средний срок их погашения обычно от трех до пяти лет, но может достигать 25 и более лет, особенно при получении соответствующих финансовых    гарантий со стороны государства.

   В России на стадии перехода к рыночной экономике практически не используются как из-за общей экономической нестабильности, так и меньшей доходности в сравнении с краткосрочными кредитными операциями (например, в 1994 г. удельный вес ссуд продолжительностью более одного года в среднем коммерческом банке России не превышал 5—7% от общей стоимости выданных кредитов).

   Способ  погашения.

• Ссуды, погашаемые единовременным взносом (платежом) 
  со стороны заемщика. Традиционная форма возврата краткосрочных ссуд, весьма функциональная с позиции юридического оформления, так как не требует использования механизма исчисления дифференцированного процента.
• Ссуды, погашаемые в рассрочку в течение всего срока 
  действия кредитного договора. Конкретные условия (порядок) возврата определяются договором, в том числе — в части антиинфляционной защиты интересов кредитора. Всегда используются при долгосрочных ссудах и, как правило, при среднесрочных.

   Способ  взимания ссудного процента.

• Ссуды, процент по которым выплачивается в момент ее 
  общего погашения. Традиционная для рыночной экономики форма оплаты краткосрочных ссуд, имеющая наиболее функциональный с позиции простоты расчета характер. Ссуды, процент по которым выплачивается равномерными взносами заемщика в течение всего срока действия кредитного договора. Традиционная форма оплаты средне- и долгосрочных ссуд, имеющая достаточно дифференцированный характер в зависимости от договоренности сторон (например, по долгосрочным ссудам выплата процента может начинаться как по завершении первого года пользования кредитом, так и спустя более продолжительный срок).
• Ссуды, процент по которым удерживается банком в момент непосредственной выдачи их заемщику. Для развитой рыночной экономики эта форма абсолютно нехарактерна и используется лишь ростовщическим капиталом. Из-за нестабильности экономической ситуации активно применялась в период 1993 - 
  1995 гг. многими российскими коммерческими банками, особенно по сверхкраткосрочным (до пяти рабочих дней) ссудам.

   Наличие обеспечения.

• Доверительные ссуды, единственной формой обеспечения возврата которых является непосредственно кредитный договор. В ограниченном объеме  применяются некоторыми зарубежными банками в процессе кредитования постоянных клиентов, пользующихся их полным доверием (подкрепленным возможностью непосредственно контролировать текущее состояние расчетного 
  счета заемщика). При средне- и долгосрочном кредитовании могут 
  использоваться лишь в порядке исключения с обязательным страхованием выданной ссуды, обычно — за счет заемщика. В отечественной практике применяются коммерческими банками лишь при кредитовании собственных учреждений.

   Обеспеченные  ссуды как основная разновидность современного банковского кредита, выражающая один из его базовых принципов. В роли обеспечения может выступить любое имущество, принадлежащее заемщику на правах собственности, чаще всего — недвижимость или ценные бумаги. При нарушении заемщиком своих обязательств это имущество переходит в собственность банка, который в процессе его реализации возмещает понесенные убытки. Размер выдаваемой ссуды, как правило, меньше средне рыночной стоимости предложенного обеспечения и определяется соглашением сторон. В отечественных условиях основная проблема при оформлении обеспеченных кредитов — процедура оценки стоимости имущества из-за незавершенности процесса формирования ипотечного и фондового рынков.

   • Ссуды под финансовые гарантии третьих лиц, реальным 
выражением которых служит юридически оформленное обязательство со стороны гаранта возместить фактически нанесенный банку ущерб при нарушении непосредственным заемщиком условий кредитного договора. В роли финансового гаранта могут выступать юридические лица, пользующиеся достаточным доверием со стороны кредитора, а также органы государственной власти любого 
уровня* В условиях развитой рыночной экономики получили широкое распространение прежде всего в сфере долгосрочного кредитования,  в отечественной практике до  настоящего  времени имеют ограниченное применение из-за недостаточного доверия со стороны кредитных организаций не только к юридическим лицам, но и   к государственным органам, особенно муниципального и 
регионального уровней.

   Целевое назначение.

• Ссуды общего характера, используемые заемщиком по своему усмотрению для удовлетворения любых потребностей в финансовых ресурсах. В современных условиях имеют ограниченное применение в сфере краткосрочного кредитования, при средне- и долгосрочном кредитовании практически не используются.
• Целевые ссуды, предполагающие необходимость для заемщика использовать выделенные банком ресурсы исключительно для решения задач, определенных условиями кредитного договора (например, расчета за приобретаемые товары, выплаты заработной платы персоналу, капитального развития и т. п.) Нарушение указанных обязательств, как уже отмечалось в настоящей главе, влечет за собою применение к заемщику установленных договором санкций в форме досрочного отзыва кредита или увеличения процентной ставки.