Договор аренды

      Размер  арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год.

      В состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

• Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
• Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
• Налог на имущество (Ни);
• Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

      Первые  три элемента образуют в составе  арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.: 

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па  (1)

      Другая  формула расчета арендной платы  имеет вид: 

АПЛ = Азатр + Адох=(ОТ+НКЛР+СТР)+(ОЦ * S * Кд * Квд * Ккор)       (2)

      АПЛ – годовая величина арендной платы;

      Азатр – затратная составляющая арендной платы;

      Адох  – доходная составляющая арендной платы;

      ОТ  – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды. ОТ = Спвс * Кот,  где Спвс – полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года), а Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;

      НКЛР  – величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;

      СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект;

      ОЦ  – оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;

      S – площадь арендуемого объекта;  

      Кд  – коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;  

      Квд – коэффициент видов деятельности;

      Ккор  – корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.  
 
 
 
 

      1.2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 

      Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

      Имущество сдается в аренду вместе со всеми  его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и  т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

      Если  арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в  указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

      Арендодатель  отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имуществу  полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

• оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;
• заранее известны арендатору;
• должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

      Арендодатель отвечает  за недостатки сданного в аренду имущества,  

даже  если во время заключения договора аренды он не знал об этих скрытых недостатках. При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

      Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

      Если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

      Арендодатель  должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

      Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
• потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

      Арендодатель  обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

      – согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений.

      – использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

      Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

      Арендатор обязан своевременно вносить плату  за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды.

      Арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.  Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций).

      Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество в субаренду⁵ (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

      1.3 ПРЕКРАЩЕНИЕ И ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 

      Переход права собственности на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

      В случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права  и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом  или договором не предусмотрено  иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

      По  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

      По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

      Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.  При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.