Договор аренды

      2.4 АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЙ 

      По  договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

      Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

      Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

      Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

      Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

      Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

      После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в  состав переданного предприятия  долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

      Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

• уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
• не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

      Права арендодателя, полученные им на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

      Договор аренды предприятия заключается  в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договора аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

      К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.

      Арендатор предприятия обязан в течение  всего срока действия договора аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением принципа – как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено. 

      2.5 АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ 

      По  договору аренды земельных участков⁹ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Это касается самого передаваемого в аренду имущества, размера арендной платы, сроков аренды, прав и обязанностей сторон.

      Договор аренды земельного участка заключается  в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации. Не подлежат государственной регистрации договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год.

      Арендатор имеет право:

• Собственности на посевы и посадки сельхоз культур, плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка.
• Самостоятельно хозяйствовать на земле.
• Использовать для нужд хозяйства полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, находящиеся на арендованном земельном участке.
• Возводить жилье, культурно-бытовые и иные строения.
• Строить пруды и иные водоемы.
• Проводить оросительные, осушительные и мелиоративные работы.

      Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, использовать землю в соответствии с договором, поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и др.

      Арендодатель  имеет право:

• Осуществлять контроль за пользованием и охраной земельного участка.
• Досрочно прекратить право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению.
• Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате сельскохозяйственной деятельности арендатора.
• Изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы, но не чаще, чем один раз в два года и др.

      Обязанности арендодателя:

• Передавать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка. Вся документация на земельный участок должна быть передана арендатору.
• Предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.
• Передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору.
• Содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.
• В случае смерти арендатора до истечении срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников пи его согласии стать арендатором.
• Возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

      Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды, если арендатор:

• значительно ухудшает качество земель;
• пользуется земельным участком с существенным нарушением его назначения, а также с нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

      2.6 ФИНАНСОВАЯ АРЕНДА (ЛИЗИНГ) 

      По  договору финансовой аренды¹⁰ арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

      Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

      Лизинг  получил широкое распространение  благодаря тому, что обеспечивает пользование промышленным и иным оборудованием, а в перспективе и приобретение его в собственность без серьезных первоначальных затрат пользователя. Лизингодатель надежно размещает имеющиеся у него денежные средства, приобретая на них имущество и передавая его в аренду, как правило, на длительный срок. Возврат сделанных вложений, включая проценты на капитал, осуществляется посредством лизинговых платежей. Лизингополучатель, в свою очередь, получает необходимое оборудование, пользуется им и уплачивает лизинговые платежи. Обычно он может также и выкупить взятое в лизинг имущество. Обоим участникам лизинговой операции предоставляются налоговые льготы, что делает ее еще более привлекательной.

      Договор лизинга является разновидностью договора аренды, которому присущи специфические  признаки:

• Наличие у лизингодателя цели финансирования (инвестирования), т.е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в лизинг, а лизинговые платежи по сути выступят превращенной формой дохода на вложенный капитал;
• Приобретение лизингодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя и у указанного последним продавца;
• Использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей;
• Предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение, и в пользование лизингополучателя;
• Передача имущества на определенный срок, близкий к сроку полной амортизации предмета лизинга;
• Возможность выкупить предмет лизинга в собственность лизингополучателя путем уплаты лизинговых платежей, если это предусмотрено договором.

      Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет его по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю.

      Лизингополучатель – это физическое или юридическое лицо, которое получает имущество (предмет лизинга) во временное владение и пользование на основании договора лизинга.

      В роли лизингодателей и лизингополучателей могут выступать индивидуальные предприниматели и юридические лица – коммерческие организации, имеющие лицензию на право осуществления лизинговой деятельности.

      Лизингодатель и лизингополучатель выступают в качестве сторон договора лизинга. Однако с договором лизинга тесно связан договор купли-продажи (поставки), на основании которого производится приобретение предмета лизинга в собственность лизингодателя. Поэтому одним из непременных участников лизинговых операций выступает продавец (поставщик) предмета лизинга. 

      Продавцом (поставщиком) выступает физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи (поставки) с лизингодателем продает последнему предмет лизинга.

      Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

      Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей – инвестиционных затрат и вознаграждения лизингодателя. К числу инвестиционных затрат относятся все расходы и издержки лизингодателя, понесенные в связи с договором, включая стоимость предмета лизинга, налоги и таможенные платежи, расходы на перевозку, установку, монтаж, обучение, хранение, страхование, выплату процентов и иные расходы, без которых невозможно использование предмета лизинга. Вознаграждение – это предусмотренная договором лизинга денежная сумма, подлежащая уплате лизингодателю сверх возмещения инвестиционных затрат. Вознаграждение составляет  доход лизингодателя.

      Первый  лизинговый платеж должен быть произведен не позднее, чем начнется использование  предмета лизинга, если иное не предусмотрено  договором. Если момент начала пользования  установить невозможно, платежи должны начаться сразу после передачи лизингового имущества лизингополучателю. Однако договор лизинга может установить, что лизинговые платежи уплачиваются авансом или, напротив, отсрочиваются. Величина отсрочки не может превышать шести месяцев (180 дней).