Оценка экономической эффективности инвестиций в недвижимость

Совершенно очевидно, что назрела необходимость стимулировать развитие высокотехнологичных производств, основанных на отечественных научно-технических разработках, которые способны,  обеспечить конкурентные преимущества российским компаниям на ближайшую и долгосрочную перспективу не только в недвижимости, но и в других видах промышленности и экономике.

При этом, однако, необходимо помнить, что успешное развитие инновационной сферы, а также вхождение России на мировой рынок технологий невозможно без международного взаимодействия, сотрудничества России с другими странами.

 Интенсификация  инновационной деятельности в  России также невозможна без  обеспечения ее соответствующими  инвестициями. Поэтому особое внимание  необходимо уделять привлечению  прямых иностранных инвестиций, зарубежного венчурного и банковского  капитала, работе российских высокотехнологичных  компаний на международном фондовом  рынке, разработке схем их выхода  на мировой рынок, использованию  мировой практики предпринимательства  и партнерства государства и  частного сектора.

Для обеспечения технологической безопасности страны основное внимание должно уделяться вопросам защиты интеллектуальной собственности от утечки и неравномерного использования за рубежом, в том числе в судебном порядке, правовой и финансовой регламентации НИОКР, выполняемых по заказам иностранных организаций и фирм, в том числе в области технологий и техники военного назначения.

России необходимо выработать долгосрочную стратегию развития науки и инноваций, способную вывести национальную экономику на путь устойчивого прогресса, опирающегося на достижения НТП, на процессы международной научно-технологической корпорации и интеграции.

Отсутствие при переходе к рыночным отношениям научно-обоснованной государственной концепции и политики участия России в международном технологическом обмене, отсутствие научных принципов и методов их осуществления, значительное сокращение финансирования НИОКР, развал промышленного и сельскохозяйственного производства, сдерживают НТП и социально-экономическое развитие России. Отъезд за границу научных работников и специалистов, некомпетентность многих организаций и предприятий, осуществляющих экспорт-импорт технологий, и неконтролируемый вывоз отечественных научно-технических достижений за границу подрывают государственную и экономическую безопасность и наносят колоссальный экономический ущерб России1.

Россия к середине 90-х годов практически прекратила участие в международном технологическом обмене по лицензионным договорам. Хотя в 2001 г. участие России в международном обмене технологиями, содержащими изобретения и ноу-хау по лицензионным договорам, начало оживляться, оно продолжает быть ничтожным по сравнению с развитыми и даже с некоторыми развивающимися странами. Так, поступления от продажи лицензий Россией составили лишь 0,16% от поступлений США, 8,72% от Южной Кореи, 13,54% от Италии, 72,29% от Индии.

Доля России в мировых поступлениях за проданные лицензии составила всего 0,08%, то есть меньше всех указанных стран мира.

Россия не в меньшей, а даже в большей степени, чем другие страны, нуждается в иностранных инвестициях, которые должны обеспечивать воспроизводство и развитие НИОКР, промышленного и сельскохозяйственного производства на уровне последних достижений мировой науки и техники. Значительная доля иностранных инвестиций должна направляться на закупку зарубежной технологии и (или) получение прав на ее использование, на тех направлениях НТП, на которых наметилось или сложилось отставание от зарубежных достижений. Должен строго соблюдаться принцип - нет инвестиций без передачи новейшей технологии или последней без сопутствующих инвестиций1.

Расширять участие РФ в международном технологическом обмене возможно только взаимообменом технологиями, превосходящими последние достижения мировой науки и техники, содержащими изобретения и ноу-хау,  государственной концепции участия России в международном технологическом обмене.

Фактически сложившееся положение с участием Российской Федерации в международном технологическом обмене: снижение его уровня до ничтожного процента по отношению не только к промышленно развитым, но и развивающимся странам; неконтролируемая передача в больших масштабах отечественной технологии за границу по отношению к регистрируемой; стихийный характер участия России в международном обмене технологией на уровне изобретений и ноу-хау создали угрозу экономической безопасности России.

В этих условиях разработка государственной концепции участия России в международном технологическом обмене приобретает исключительное значение для развития и совершенствования НИОКР, промышленного и сельскохозяйственного производства и на их базе обеспечения ускорения научно-технического прогресса и социально-экономического развития страны.

При разработке государственной концепции интеграции России в международный технологический обмен и на ее базе государственной политики в области внешней торговли технологией необходимо учитывать научно-обоснованный принципы их проведения, например:

1. Выбор технологии для совершенствования НИОКР и воспроизводства техники, технологии и материалов должен определяться не национальной принадлежностью технологии, а ее уровнем по отношению к последним достижениям мировой науки и техники, содержащим изобретения и ноу-хау. Продаваема отечественная и закупаемая зарубежная технология должна обеспечивать и экономическую безопасность РФ под строгим и надежным государственным контролем.
2. Отечественная технология, превосходящая последние достижения мировой науки и техники, содержащая изобретения и ноу-хау, должна продаваться за границу иностранным ТНК (фирмам), когда в процессе ее создания своевременно обеспечена ее защита патентной монополией на изобретения и (или) монополией секретности на ноу-хау. При этом необходимо учитывать следующие достижения:

- Потребность в объектах техники и материалов, созданных на базе отечественной технологии, не может быть удовлетворена в странах мира путем их экспорта;

- Разработанная в России технология продается в обмен на зарубежную технологию, отвечающую мировым достижениям, по которой наметилось или сложилось отставание и в которой нуждаются отечественные организации и предприятия для совершенствования НИОКР и производства;

- Передача технологии целесообразна для привлечения иностранных инвестиций и организации производства на их базе, участия в зарубежных ТНК, слияния с ними и (или) создания отечественных ТНК с иностранным участием на базе продаваемой технологии.

3. При закупке современной зарубежной технологии, содержащей изобретения и ноу-хау и защищенной патентной монополией на изобретения и монополией секретности на ноу-хау, на тех направлениях НТП, на которых наметилось или сложилось отставание от мировых достижений науки и техники, необходимо определять технико-экономическую целесообразность и эффективность ее приобретения для лицензиата и экономики РФ, обеспечивая:

- ее освоение в возможно короткий срок;

- экономию на НИОКР, проведение их от уровня закупленной технологии и создание последующих поколений по уровню, превосходящему последние достижения мировой науки и техники. Отказ в проведении НИОКР от уровня лицензии может допускаться только на основании научно-обоснованных заключений и технико-экономических расчетов, одобренных государством;

- замену импорта объектов техники, технологии и материалов производством их по лицензии и расширения экспорта лицензионной продукции на рынках, предоставленных лицензиату;

- получение дополнительного источника валютных средств и окупаемость затрат на закупку и освоение лицензий за счет экспорта лицензионной продукции.

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

            Итак, на основании данной дипломной работы можно сделать выводы, что важным сегментом рыночной экономики является рынок недвижимости, включающий в себя первичный и вторичный рынок. Если первичный рынок представляет собой рынок строительных услуг, то вторичный рынок характеризуется объектами недвижимости, используемыми для реализации целей социального и жилищного назначения. Наибольший интерес для инвесторов представляет коммерческая недвижимость на вторичном рынке. Инвестиции осуществляется не в строительство, а в покупку объектов недвижимости, в которое обеспечивают инвесторы получение доходов в будущем. Соотношение затрат (инвестиции) и доходов представляет собой основу для экономической оценки эффективности инвестиций в объект недвижимости. Разработаны различные методы оценки эффективности, включающие показатели окупаемости рентабельности и чистого приведенного дохода.

В современной науке и практике для определения экономической эффективности инвестиций в объект недвижимости обсуждается возможность использования теории стоимости. В рамках этой теории определяется рыночная и инвестиционная стоимость объектов недвижимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ установлено использование методов затратного, доходного и сравнительного подходов в оценки стоимости недвижимости. Если затратный подход определяет размер инвестиции в строительство нового объекта аналогичного оцениваемого объекту, то доходный подход позволяет оценить будущие доходы, а также риски связанные с получением этих доходов. Сопоставление полученных результатов позволяет инвестору оценить эффективность вложений в строительство нового или приобретение на вторичном рынке действующего объекта недвижимости.

По существу инвестиции не только отождествлялись с капитальными вложениями, но и подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.

В литературе можно выделить четыре группы трактовок понятия «инвестиции» на микроуровне: 1) инвестиции, определяемые через платежи; 2) инвестиции, определяемые через имущество; 3) комбинаторное понятие инвестиций; 4) диспозиционное понятие инвестиций.

Инвестиции, определяемые через платежи, рассматриваются как поток оплат и выплат (расходы), начинающихся с выплат (расходов). Говорить, о том, что инвестиции представляют собой платежи можно весьма и весьма условно. В частности, ноу-хау, являющиеся инвестициями при проведении исследований и разработок, не всегда можно трансформировать в платежи.

Эффективность инвестиционного проекта может оцениваться как количественными (показателями эффективности), так и качественными характеристиками.

Среди различных показателей эффективности весьма важную роль играют показатели эффекта. Эффект — категория, характеризующая превышение результатов реализации проекта над затратами на нее за определенный период времени. В любом случае эффект означает определенный абсолютный результат, полученный от использования каких-либо средств, в том числе и капитальных вложений.

Анализ эффективности инвестиционных проектов базируется на следующих основных принципах, применяемых к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:  исследовании проекта в течение всего его жизненного цикла — расчетного периода от проведения прединвестиционных исследований до прекращения проекта; моделирования потоков продукции, ресурсов, денежных средств; приведении разновременных доходов и расходов к условиям экономической соизмеримости в начальном периоде; сопоставлении ожидаемых совокупных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы доходности на капитал; использовании текущих, базисных, прогнозных и дефлированных.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Конституция  Российской Федерации( ред. 2016)// СПС  «КонсультантПлюс»

2. Земельный  кодекс Российской Федерации ( С  ИЗМ. 12.03.2016) )// СПС «КонсультантПлюс»

3. Градостроительный кодекс Рос. Федерации от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ // Рос. газ. 2013. 30 декабря. 

4Федеральный  закон от 2.02.2013 г. «О государственном земельном кадастре»  (с изм. 04.12.2013)

5. Федеральный закон № 7-ФЗ от 10.01.2014 г. «Об охране окружающей природной среды»(29.12.2015)

6. Федеральный  закон № 181-ФЗ от 17.07.2014 г. «Об основах охраны труда в Российской Федерации» (с изм. 09.05.2013)

7. Постановление  Правительства Российской Федерации от 18.07.2013г. «Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России».

8. Распоряжение Росреестра от 11 марта 2016 №Р/0043 "Об оценки эффективности и результативности деятельности территориальных органов Росреестра"

9. Приказ Росреестра от 30.12.2015 № П/690 “Об утверждении Перечня форм государственной и ведомственной статистической отчетности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, подлежащих сбору и обработке в 2016”

10. Федеральный закон от 30.12.2015 № 452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров»

11. Распоряжение Росреестра от 30.11.2015 № Р/242 «О внесении изменений в план финансового-хозяйственной деятельности федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» на 2015 год и плановый период 2016 и 2017 годов, утвержденный распоряжением Росреестра от 26.06.2015 № Р/124»

12. Федеральная  целевая программа «Создание  автоматизированной системы ведения  государственного земельного кадастра  и государственного учета объектов недвижимости (2013-2014 гг.)»: Постановление Правительства Российской Федерации от 25.10.2013г.

13. Постановление  Правительства Российской Федерации от 11.01.2013г. «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России».

14. Постановление  Правительства Российской Федерации от 6.09.2015г. «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».

15. Постановление  Правительства Российской Федерации от 2.12.2014г. «Об утверждении правил представления сведений государственного земельного кадастра».