Оценка экономической эффективности инвестиций в недвижимость

Местоположение, престижность:

Все объекты-аналоги имеют схожие характеристики локального местоположения, т.е. примерно одинаково развитую инфраструктуру, расположены вблизи основных транспортных магистралей. Корректировки на местоположение для объектов-аналогов не рассчитывались.

          Назначение:

Объекты оценки, как и объекты-аналоги, представляют собой нежилые помещения производственного назначения. Таким образом, корректировки на функциональное назначение не вводилось.

Наличие коммуникаций

Объекты оценки, как и объекты-аналоги, имеют все необходимые коммуникации. Таким образом, корректировки на наличие коммуникаций не проводилась.

          Площадь:

Поправка на разницу в площади (S, m2) между оцениваемым объектом (Sо соответственно) и ближайшим аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы.

Таблица 2.1.7

Поправочные коэффициенты на площадь в РТ за 2014 г.

На разницу в площади
Sо/Sа	Ко
<0,25	1,25
0,49-0,25	1,25
0,86-0,5	1,1
0,85-1,15	1
1,16-1,50	0,95
>1,50	0,93

 

  Определение потенциального валового дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД) представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае, ПВД – это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

,

 где:

А – ставка арендной платы (годовая), руб./ м2/год;

S – площадь, сдаваемая в аренду (полезная площадь объекта), м2.

Определение эффективного валового дохода

Для получения величины действительного валового дохода (ДВД) предполагаемые потери от недозагрузки вычитаются из потенциального валового дохода.

Определение степени загрузки оцениваемого объекта недвижимости

рассчитан по следующей формуле:

где:

V – недозагрузка площадей, %;

Kn – коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение определенного срока происходит смена арендаторов, %;

nf – число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы для поиска новых арендаторов, мес.;

no – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.

Общее число арендных периодов определяется средней продолжительностью сроков арендных договоров. Срок аренды коммерческой недвижимости обычно составляет от 3 до 5 лет1. В рамках настоящего Отчета оценщиками принято значение срока аренды в размере 5 лет.

Период, необходимый для поиска новых арендаторов, определен на основании анализа рыночной информации и информации, полученной от риэлтеров. Было установлено, что для заполнения площадей коммерческого назначения арендаторами требуется в среднем 2-3 месяца. В рамках настоящего Отчета принято значение 3 месяца.

Таким образом, величина потерь от недозагрузки составляет:

Определение расходов на замещение:

Расчет расходов на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (элементов с коротким сроком использования) производится по следующей формуле:

, где:

РЗ — расходы на замещение элементов;

СЭ - стоимость элемента;

i — используемая  ставка отдачи на капитал;

n — оставшийся  срок использования элемента;

M – количество элементов.

Нормативные  сроки службы  элементов и систем использованы по данным ВСН 58-88(р).

В процессе данной оценки учтены следующие операционные расходы:

Затраты на управление недвижимостью, приняты в размере 3% от эффективного дохода, включение этого вида расходов в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего. На отечественном рынке недвижимости не принято привлекать для этого специализированные (трастовые) фирмы. Однако для управления крупным объектом недвижимости целесообразно нанимать управляющего. Управляющая компания в отличие от всех известных ЖЭКов имеет гораздо большее число функций и ответственности. Принципиальное отличие управляющей компании от «эксплуатационной конторы» в том, что «управленцы» постоянно занимаются профилактикой и совершенствованием системы, а не просто ремонтом того, что ломается. Для данных помещений к затратам на управление объектом были отнесены заработная плата обслуживающего персонала + налоги на неё, расходы по обеспечению безопасности и т.д. В практике оценки обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода.  В настоящей оценке принимаем расходы на управление объектом равными 5% от величины действительного валового дохода.

Затраты на страхование недвижимости, приняты в размере 1% от остаточной стоимости, налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости  имущества закона «О налоге  на имущество организаций» №64 от 05.11.2003г.

Земельный налог составляет 0,3% от кадастровой стоимости 75175883,55 *0,3%*8685=300703,53 рубля, который распределен ровно для каждого здания.

Коэффициент капитализации – это коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от его ожидаемого дохода. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя понятия:

- дохода  на капитал или ставки дисконтирования - ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, выплачиваемой  инвестору за использование денежных  средств с учетом риска и  других факторов, связанных с  конкретными инвестициями в объект  недвижимости,

- нормы  возврата капитала, предполагающей  погашение суммы первоначальных  вложений в указанный объект.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации:

- кумулятивный  метод (с учетом возмещения капитальных  затрат с корректировкой на  изменение стоимости актива);

- метод  рыночной экстракции.

Наиболее широко применяемым является кумулятивный метод, в рамках которого коэффициент капитализации рассчитывается в соответствии с нижеприведенной формулой:

k = R + n,

 где:

R – ставка  дисконтирования;

n – норма  возврата капитала.

Для расчета ставки дисконтирования, как правило, также используется метод кумулятивного построения (суммирования), предусматривающий ее построение на основе безрисковой ставки, принимаемой за базовую, к которой затем прибавляются необходимые премии за риск: риск вложений в объект недвижимости и низкой ликвидности:

R = Rf + ra + rl + ru,

 где:

Rf - безрисковая ставка;

ra - риск вложений в объект;

rl - риск за низкую ликвидность объекта;

ru - риск инвестиционного менеджмента.

В рамках настоящего Отчета ставка дисконтирования была определена с помощью изложенной методики.

Безрисковая ставка применялась согласно ставке рынка ГКО-ОФЗ на 19 февраля 2013г.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в следующей таблице 2.8.

Таблица 2.1.8

Расчет премии за риск вложений в объект оценки по РТ за 2014 г.

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный		1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный		1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный	1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный		1
Ускоренный износ здания	статичный			1
Неполучение арендных платежей	динамичный			1
Неэффективный менеджмент	динамичный			1
Криминогенные факторы	динамичный		1
Финансовые проверки	динамичный		1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный		1
Количество наблюдений		1	6	3	1	0
Взвешенный итог		0	12	9	4	0
Сумма	21
Количество факторов	10
Поправка на риск вложений в объект недвижимости	2,1

 

К ставке дисконтирования с учетом риска необходимо прибавить надбавку за инвестиционный менеджмент.

Поправка на инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-5%1. Рассматриваемый объект относится к производственной недвижимости большой площади, управление которой характеризуется средним уровнем сложности управления. Для целей настоящего дипломного исследования  будем  считать  обоснованным принять значение –5 %.

Риск низкой ликвидности определялся с учетом времени продажи подобных объектов на рынке недвижимости исходя из местоположения, размера и назначения объектов оценки.

Определение нормы возврата капитала.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга), используется, если возврат капитала происходит равными частями на протяжении всего срока службы недвижимости;

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда), используется, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.

Для целей данной оценки для определения нормы возврата капитала использовался метод Ринга, согласно которому:

где

rв – норма возврата капитала;

n – оставшийся срок экономической жизни

Расчет коэффициента капитализации:

Таблица 2.1.9

 

Расчет коэффициента капитализации в РТ за 2014 г.

Показатель	Значение, %
Безрисковая ставка, %	6,74
Риск вложения в недвижимость,%	2,10
Надбавка за инвестиционный менеджмент,%	5,00
Низкая ликвидность	1,69
Ставка дисконтирования,%	15,53
Ставка возврата капитала по методу Ринга
Эффективный возраст	15
Срок жизни	83,3
Остаточный возраст	68
Ставка возврата капитала	1,46
Итого, ставка капитализации,%	16,99