Оценка экономической эффективности инвестиций в недвижимость

 

 

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение………………………………………………………………………………..3 
1. Общие подходы к оценке экономической эффективности инвестиций в недвижимость…………………………………………………………………………..5 
1.1. Экономическое содержание и особенности инвестиций в технологии недвижимости…………………………………………………………………………..5 
1.2. Согласование оценок экономической эффективности инвестиций…………..11 
1.3. Специфика рисков при инвестировании в технологии недвижимости……….17

2. Применение методов оценки  экономической эффективности инвестиций  в недвижимость…………………………………………………………………………28 
2.1. Особенности применения методов экономической оценки инвестиций в технологии недвижимости…………………………………………………………....28 
2.2. Анализ российского рынка технологий инвестиций…………………………..43 
2.3. Рекомендации по обоснованию методов экономической , эффективности инвестиций в технологии недвижимости в российских условиях………………...48 
Заключение…………………………………………………………………………….53 
Список использованных источников………………………………………………..55 
Приложение…………………………………………………………………………….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность выбранной темы дипломной работы. Важным сегментом рыночной экономики является рынок недвижимости, включающий в себя первичный и вторичный рынок. Если первичный рынок представляет собой рынок строительных услуг, то вторичный рынок характеризуется объектами недвижимости, используемыми для реализации целей социального и жилищного назначения. Наибольший интерес для инвесторов представляет коммерческая недвижимость на вторичном рынке. Инвестиции осуществляется не в строительство, а в покупку объектов недвижимости, в которое обеспечивают инвесторы получение доходов в будущем. Соотношение затрат (инвестиции) и доходов представляет собой основу для экономической оценки эффективности инвестиций в объект недвижимости. Разработаны различные методы оценки эффективности, включающие показатели окупаемости рентабельности и чистого приведенного дохода.

В современной науке и практике для определения экономической эффективности инвестиций в объект недвижимости обсуждается возможность использования теории стоимости. В рамках этой теории определяется рыночная и инвестиционная стоимость объектов недвижимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ установлено использование методов затратного, доходного и сравнительного подходов в оценки стоимости недвижимости. Если затратный подход определяет размер инвестиции в строительство нового объекта аналогичного оцениваемого объекту, то доходный подход позволяет оценить будущие доходы, а также риски связанные с получением этих доходов. Сопоставление полученных результатов позволяет инвестору оценить эффективность вложений в строительство нового или приобретение на вторичном рынке действующего объекта недвижимости.

Предмет исследования - экономическая эффективность инвестиций в недвижимость.

Объект исследования – рынок недвижимости г. Казани.

Цель работы – изучить особенности оценки экономической эффективности инвестиций в недвижимость.

Задачи дипломной работы:

1.Изучить 

1. Экономическое  содержание и особенности инвестиций  в технологии недвижимости 
 2. Согласование оценок экономической эффективности инвестиций 
 3. Специфика рисков при инвестировании в технологии недвижимости 
  Проанализировать: 
 1. Особенности применения методов экономической оценки инвестиций в технологии недвижимости 
 2. Анализ российского рынка технологий инвестиций 
 3. Рекомендации по обоснованию методов экономической , эффективности инвестиций в технологии недвижимости в российских условиях.

В процессе написания дипломной работы были использованы методы исследования: научные, систематические,  анализирующие, статистические.

В процессе написания дипломной работы были использованы федеральные законы, специальная литература авторов: А.Н. Асаул1, И.Т. Балабанов2, Н.Ф. Вечер3, Л.Д. Воронцов4, В.И. Горемыкин5 и др.

 

1. ОБЩИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

 
1.1. Экономическое содержание и особенности  инвестиций в технологии недвижимости

 

 

В отечественной литературе советского периода инвестиции рассматривались в основном под углом зрения капиталовложений, и поэтому категория «инвестиции» по существу отождествлялась с категорией «капиталовложения». Под капиталовложениями понимались «затраты на воспроизводство основных фондов, их увеличение и совершенствование». Что касается инвестиций, то они трактовались как «долгосрочное вложение капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли народного хозяйства».

Из приведенных высказываний следует, что по существу инвестиции не только отождествлялись с капитальными вложениями, но и подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.

Подобные взгляды были характерны вплоть до недавнего времени. С началом осуществления в нашей стране рыночных реформ точка зрения на содержание категории «инвестиции» стала изменяться, что получило отражение в действующем законодательстве. Так в законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта»1.

В этом определении можно выделить три существенных момента.

Во-первых, здесь фактически проводится грань между инвестициями и сбережениями, хотя понятие «сбережения» и не употребляется. Из определения следует, что инвестициями становятся только те сбережения (денежные средства, машины, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности), которые не лежат мертвым грузом, а вкладываются в различные виды деятельности с целью извлечения прибыли и достижения положительного социального эффекта.

Во-вторых, понятие инвестиций не связывается с долгосрочными вложениями. Инвестициями могут быть вложения на любой срок, подпадающие под данное определение.

В-третьих, в Законе не устанавливается форма вложений. Это могут быть денежные средства, технологии, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности, имущественные права. Действительно, суть дела не изменяется от того, внес ли, например, акционер при создании предприятия определенную сумму денег, которая пошла на приобретение имущества, или акционер приобрел на свои деньги имущество и внес его в уставный капитала акционерного общества. По существу, также дело обстоит и с интеллектуальными ценностями. Акционер в качестве своего вклада может внести в уставный капитал общества с согласия других акционеров идею, которая получает денежную оценку.

Дело в том, что акционер мог продать эту идею акционерному обществу, которая была бы оплачена из средств других акционеров.

И в этом случае идея являлась бы товаром, как и  
любое другое имущество1.

Указанное выше определение инвестиций требует некоторого пояснения. Так, здесь через запятую перечисляются, например, деньги, паи, акции, имущество, интеллектуальные ценности и т. д. Однако деньги, имущество, интеллектуальные ценности становятся инвестициями тогда, когда вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности. Владельцы паев, акций и других ценных бумаг уже внесли либо деньги, либо интеллектуальные ценности, либо другое имущество и уже являются инвесторами. Паи, акции и другие ценные бумаги представляют собой уже осуществленные инвестиции.

В современной экономической литературе, посвященной финансовым аспектам функционирования экономики, инвестиции являются одной из наиболее часто используемых категорий как на микро-, так и на макроуровне. При этом, как правило, это понятие трактуется достаточно  
узко и противоречиво.

В литературе можно выделить четыре группы трактовок понятия «инвестиции» на микроуровне:

1) инвестиции, определяемые через платежи; 2) инвестиции, определяемые через имущество; 3) комбинаторное понятие инвестиций; 4) диспозиционное понятие инвестиций.

Инвестиции, определяемые через платежи, рассматриваются как поток оплат и выплат (расходы), начинающихся с выплат (расходов). Говорить, о том, что инвестиции представляют собой платежи можно весьма и весьма условно. В частности, ноу-хау, являющиеся инвестициями при проведении исследований и разработок, не всегда можно трансформировать в платежи.

В то же время понятие инвестиций, определяемых платежами, служит хорошим разграничением категорий «инвестиция» и «финансирование». В отличие от инвестиций финансирование представляет собой поток платежей, начинающихся с выплат, которые трансформируются в затраты и в дальнейшем приводят к поступлениям1.

При характеристике понятие «инвестиция», определяемого через имущество, исходным пунктом является баланс предприятия. Согласно этому определению инвестиции рассматриваются как процесс преобразования капитала (преимущественно денежного) в предметы имущества в составе активов предприятия, в том числе в ценные бумаги. При таком подходе к определению инвестиций «выпадают» вложения средств физических лиц (домашних хозяйств), в том числе и в ценные бумаги.

Комбинаторное понятие инвестиции основывается на представлении инвестиций как дополнительных вложений к уже имеющимся средствам, т.е. это вложения, направленные на расширение бизнеса или создание условий для повышения эффективности его функционирования. Такой трактовки понятия инвестиции придерживается, в частности, Ж. Перар. Он выделяет следующие типы инвестиций:

1. для замены или поддержания уровня оборудования;
2. на расширение посредством увеличения производственных мощностей;
3. на расширение деятельности посредством создания новых видов продукции;
4. на научно-исследовательские работы;
5. на продвижение товара и рекламу;
6. на участие в капитале других предприятий;
7. обязательного типа (инвестиции для предотвращения загрязнения окружающей среды, инвестиции в социальную сферу и т. п.);
8. стратегические инвестиции (инвестиции, связанные с поглощением предприятий или размещением капитала за рубежом).

Данная трактовка инвестиций жестко привязывает вложения к действующему предприятию (производственной системе) и фактически исключает из понятия инвестиции многочисленные вложения капитала, в том числе и первоначальную организацию бизнеса.

«В основе диспозиционного понятия инвестиций заложено положение, в соответствии с которым процесс инвестирования предполагает связывание финансовых средств и тем самым уменьшение свободы распоряжения ими предприятием. Этот процесс, с одной стороны, зависит от внешних факторов, а, с другой — оказывает влияние на внешние факторы. Такие вложения могут характеризоваться как открытые системы, в которых реализация инвестиций влияет на функционирование других элементов системы, а на результаты инвестиций влияют решения, касающиеся других элементов системы»1.

Примером подобного рода отношений может служить взаимосвязь между инвестиционной сферой и сферой финансирования. Так, эффективность инвестиций предопределяется наличием финансовых ресурсов, находящихся в распоряжении предприятия. В свою очередь, привлечение финансовых ресурсов в распоряжение предприятия зависит от потенциальной эффективности инвестиционного проекта. Другим примером взаимосвязанных инвестиций являются вложения в производственную инфраструктуру, которые стимулируют и делают более эффективными вложения в другие сферы.

Различия в трактовках понятия «инвестиция» на микроуровне предопределяются как целями и задачами исследования отдельных авторов, так и многоаспектностью сущностных сторон этой экономической категории. Из изложенного можно сделать ряд выводов.

Первый вывод: понятие «инвестиция» на макро- и микроуровнях наполнено различным содержанием. То, что для отдельного инвестора на микроуровне является инвестицией не подходит под понятие инвестиции на макро так как в этом процессе не происходит прироста средств производства и материальных запасов, т. е. не происходит прироста капитала в целом.

Второй вывод: понятие «инвестиция» связывается с деятельностью конкретного лица, называемого инвестором. Именно инвестор вкладывает средства в тот или иной проект.

Третий вывод: инвестиции представляют собой многоаспектные вложения капитала, которые могут реализовываться в различных формах и характеризоваться разнообразными особенностями1.

Обобщая представленные выше подходы к определению понятия инвестиции, можно выделить следующие признаки инвестиций, являющиеся наиболее существенными:

• потенциальная способность инвестиций приносить доход;
• процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия);
• в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;
• целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
• наличие срока вложения (этот срок индивидуален и определять его заранее неправомерно);
• вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственной экономической выгоды;
• наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.