Оценка экономической эффективности инвестиций в недвижимость

Все виды рисков имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту, либо приводя к превышению запланированных сроков. Весьма существенным является различие в составе рисков, доминирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости: если для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, то для вторичного рынка юридические риски существенно важнее и характернее.

Особое значение для девелоперских проектов (на разных этапах реализации проекта) имеют следующие риски:

• риски неверной оценки состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости и в целом, и для различных ее типов. Связаны с возможными колебаниями в системе «спрос–предложение». В качестве противопоставления этим, рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков;
• риски проектирования. В данном случае речь идет не о технологическом, а о рыночном аспекте рисков проектирования - несоответствии между проектными решениями (архитектурно-планировочные решения, используемые материалы) и ожиданиями потенциальных приобретателей (нарушение соотношения «цена — качество — потребитель»);
• риски финансирования. Данный вид рисков особенно опасен в современной экономической ситуации – в кризисный период. Неустойчивость финансового положения предприятий, частных лиц, банков в современных российских условиях нередко приводит к тому, что участники финансирования строительства не в состоянии выдержать напряжение всего периода реализации проекта: банки отказываются от продолжения кредитования по уже заключенным договорам, дольщики оказываются неспособными соблюдать график платежей и т.д. Такие же опасности, хотя и в меньшей степени, присущи и странам с более стабильной экономикой. Среди множества финансовых рисков можно выделить риски, вероятность которых может быть снижена с помощью тщательного юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями:
• риск несбалансированной ликвидности - потери, которые могут возникнуть в ситуации, когда инвестор вынужден привлекать для обеспечения ликвидности объектов дополнительные средства под более высокий процент, чем обычно,
• рыночный риск - возможные потери от колебания рыночной стоимости объектов, из которых сформированы активы инвестора,
• валютный риск - потери инвестора как результат колебания курсов валют,
• риск недополучения прибыли (риск упущенной финансовой выгоды) - возможное уменьшение чистой прибыли в результате внезапного изменения законодательства, экономических условий, других внешних или внутренних факторов,
• риск неплатежеспособности - потери, которые возникают в результате реакции рынка на деятельность инвестора,
• риск процентной ставки - потери от воздействия движения рыночных процентных ставок на прибыль и капитал,
• операционный риск - потери, связанные с ошибками и другими нарушениями при проведении операций,
• Риск инфляции – наименее опасный. В этом смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем интенсивнее цены ползут вверх, тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью, а значит, тем больше выгода для инвестора;
• подрядные риски. Достаточно часто при реализации инвестиционных проектов девелопер сталкивается с превышением сроков реализации проекта, недостаточно высоким качеством работ, завышением фактических затрат по сравнению с проектными. В российских же условиях: высокая инфляция, распад строительного комплекса, быстрый рост цен на строительные материалы и т.п. Эти факторы накладываются и взаимно усиливают друг друга: превышение сроков строительства резко увеличивает затраты и нередко ведет к срыву проектов либо в лучшем случае - к падению рентабельности до минимального уровня;
• риски реализации. Нередки случаи, когда из-за неправильного выбора ценовой политики, отсутствия активного продвижения объекта на рынок период реализации затягивается на несколько месяцев, а то и лет что ведет к замораживанию вложенных средств и даже прямым убыткам, связанным с эксплуатационными затратами, которые несет застройщик до продажи объекта;
• Законодательные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.). Обезопасить себя от них можно, собственноручно участвуя в разработке законов, а также являясь членом каких-либо профсоюзных объединений. Очень важно на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т. д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;
• Секторно-отраслевые риски. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.
• Планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что она включена в природоохранную зону или же на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если перед началом проекта подробно согласовать все планировочные детали с властями.

Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации, предусмотреть возможные варианты действий при превращении потенциального риска в реальность.

 

 

 

2.ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

1. Особенности применения методов экономической оценки инвестиций в технологии недвижимости

 

Любой инвестиционный проект должен, во-первых, сам себя обеспечить деньгами т.е. своевременно и в полном объеме производить все выплаты, связанные с осуществлением проекта, а во-вторых, сохранять и преумножать вложенные в него средства. Эти два подхода носят название финансовая и экономическая оценки1.

Прежде, чем рассчитать срок окупаемости, рассчитаем стоимость объекта, будет рассчитан объект – торговый центр.

В процессе проведения оценочных работ при расчете объектов недвижимости оценщики применили затратный, сравнительный и доходный подходы:

Таблица 2.1.1

Анализ подходов при оценке в РТ за 2014 г.

№ п/п	Наименование объекта	Затратный подход, руб.	Сравнительный подход, руб.	Доходный подход, руб.
1	Склад, назначение: нежилое: 1 – этажный, общая площадь 455,40 кв.м.	2 533 149	3 704 061	3 681 540
2	Склад: назначение нежилое, 1- этажный, общая, площадь 457, 10 кв.м, инв.4936, лит.Г	2 532 643	3 717 889	3 667 739
	Итого:	5 065792	7 421 950	7 349 279

 

 

 

 

 

Таблица 2.1.2

Анализ земельного участка в РТ за 2014 г.

 

№    п/п	Подход/наименование объекта	Площадь, кв.м.	Сравнительный подход, руб.кв.м.
1	Земельный участок, категория земель: земли поселений, общая площадь 8685 кв.м кадастровый номер 16: 50: 05 01 39: 0272; Республика Татарстан г. Казань	8 685	89 095 861

 

В результате выполненных работ, которое было выполнено в результате дипломного исследования пришли к выводу, что рыночная стоимость комплекс имущества в составе земельного участка, площадью 8685 м.кв. и зданий складов составила:

Таблица  2.1.3

Рыночная стоимость участка по РТ за 2014 г.

№ п/п	Наименование объекта	Рыночная стоимость объекта без НДС, руб.	Рыночная стоимость объекта без НДС, руб. за 1 кв.м.
1	Склад, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 455,40 кв.м, инв. №4936, лит.Г, кадастровый номер 16-16-01/249/2006-170; Республика Татарстан, г. Казань	3 692 800,00	8 109
2	Склад, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 457,10 кв.м, инв. №4936, лит.Г1, кадастровый номер 16-16-01/126-2006-976; Республика Татарстан, г. Казань	3 692 800,00	8 079
3	Земельный участок, категория земель: земли поселений, общая площадь 8685 кв.м кадастровый номер 16: 50: 05 01 39: 0272; Республика Татарстан, г. Казань	89 096 000,00	10 259
	Итого	96 481 600,00

 

 

Рыночная стоимость объекта составляет 96 481 600 рублей РФ

Девяноста шесть тысяч четыреста восемьдесят одна тысяча шестьсот рублей РФ.

Оценке подлежит комплекс имущества в составе земельного участка, площадью 8685 м.кв. и зданий складов.

Таблица 2.1.4

Описание оценки объекта имущества в РТ за 2014 г.

№       п/п	Наименование объекта	Год постройки	К-во этажей	Высота, м	Площадь застройки, м2	Общая  площадь, м2	Стр. объем, м3
1	Склад, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 455,40 кв.м, инв. №4936, лит.Г, кадастровый номер 16-16-01/249/2006-170; Татарстан, г. Казань	1998	1	4,00	462,10	455,40	1 848
2	Склад, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 457,10 кв.м, инв. №4936, лит.Г1, кадастровый номер 16-16-01/126-2006-976; Республика Татарстан, г. Казань,	1998	1	4,00	462,10	457,10	1 848
	Итого				924,20	912,50	3696,80

 

 

В настоящем исследовании использовался  метод прямой капитализации, это связано с тем, что здание новое, просуществует ещё достаточное время и в ближайшие годы смогут приносить стабильный доход.

Период прогнозирования в отечественной практике варьируется от 3 до 5 лет, поскольку в данном дипломном исследовании применяется метод капитализации, то прогнозный период не устанавливается.

Доход от объекта недвижимости – это доход от сдачи данного объекта в аренду, независимо от условий настоящего использования (использования его собственником, не использования).

Предполагаемый потенциальный валовый доход прогнозировался на основе арендной платы по подобным объектам недвижимости.

Расчет арендной ставки методом сравнительного анализа заключается в анализе арендных ставок аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым.

В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как если бы при сдаче в аренду он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о величине арендной ставки оцениваемого объекта недвижимости.

В качестве объектов-аналогов были выбраны величины арендных ставок производственно складских помещений 5-х сопоставимых объектов.

При определении стоимости методом капитализации объект оценки может, приносит доход от сдачи его в аренду.

В данной работе применяется метод капитализации, поэтому приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки, который применяется в методе дисконтирования денежных потоков, не применяется. Для сравнения были приведены здания, склады, расположенные в соседнем регионе: Татарстан, г. Казань

Таблица 2.1.5

Предложения по аренде помещений в РТ за 2014 г.

№п/п	Текст объявления	Площадь, кв.м.	Арендная плата за 1 кв.м.	НДС
1	Аренда: склад	110	218	Да
2	Аренда: склад	200	350	Да
3	Аренда: склад	700	203	Да
4	Аренда: склад	600	350	Да
5	Аренда: склад	546	200	Да

 

 

Сопоставление аналогов с объектами оценки происходит по следующим параметрам: Совершенная сделка или предложение, условия рынка, отделка, местоположение, назначение, наличие коммуникаций, площадь объекта.

Обоснование корректировок для оцениваемого объекта недвижимости.

        Совершенная сделка или предложение:

Корректировка подразумевала снижение цены аналога на 13% при условии, что цена аналога является ценой предложения. Скидка на торг применяется по данным исследования компании ООО «ФБК».

Таблица 2.1.6

Рекомендуемые значения скидки на торг на 2014г., %

Численность населенного пункта, тыс. чел	Жилые объекты		Торговая		Офисная		Производственная и складская		Земельные участки
	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа
более 500	8%	11%	13%	15%	14%	15%	13%	15%	15%
250 - 500	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%
менее 250	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%

 

Условия рынка (дата продажи):

Поправка на дату продажи может быть применена лишь к уже проданным объектам.

Уровень отделки:

Объект оценки и объекты-аналоги находятся в рабочем состоянии: стандартный ремонт для производственных помещений. Ввиду того, что состояние объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимо, корректировка не вводилась.