Оценка экономической эффективности инвестиций в недвижимость

Таким образом, мы подошли к тому, чтобы сформулировать определение понятия инвестиции. Под инвестициями мы будем понимать целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

Рынок банковских кредитов и рынок ценных бумаг в современных условиях становятся необходимыми звеньями инвестиционного процесса, основными каналами, по которым сбережения превращаются в инвестиции и используются для развития производства.1

В зависимости от объектов вложения капитала выделяют реальные и финансовые инвестиции. Под реальными инвестициями понимается вложение средств (капитала) в создание реальных активов (как материальных, так и нематериальных), связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем. Под финансовыми инвестициями понимается вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги.

Финансовые инвестиции либо имеют спекулятивный характер, либо ориентированы на долгосрочные вложения. Формами финансовых инвестиций являются вложения в долевые и в долговые ценные бумаги, а также депозитные банковские вклады. Спекулятивные финансовые инвестиции ориентированы на получение инвестором желаемого инвестиционного дохода в конкретном периоде времени. Финансовые инвестиции, ориентированные на долгосрочные вложения, как правило, преследуют стратегические цели инвестора, связаны с участием в управлении объекта, в который вкладывают капиталы.

Реальные инвестиции, в свою очередь, подразделяют на материальные (вещественные) и нематериальные (потенциальные). Потенциальные инвестиции используются для получения нематериальных благ. Материальные инвестиции предполагают вложения прежде всего в средства производства. Их, в свою очередь, можно подразделить на: 1) стратегические инвестиции; 2) базовые инвестиции; 3) текущие инвестиции; 4) новационные инвестиции. Назначение этих инвестиций и их роль в наращивании производственного потенциала различны. Стратегические инвестиции — это инвестиции, направленные на создание новых предприятий, новых производств либо приобретение целостных имущественных комплексов в иной сфере деятельности, в иных регионах и т. п.

Базовые инвестиции — это инвестиции, направленные на расширение действующих предприятий, создание новых предприятий и производств в той же, что и ранее, сфере деятельности, том же регионе и т. п. Текущие инвестиции призваны поддерживать воспроизводственный процесс и связаны с вложениями по замене основных средств, проведению различных видов капитального ремонта с пополнением запасов материальных и оборотных активов.

1.2. Согласование оценок экономической  эффективности инвестиций 

Эффективность инвестиционного проекта может оцениваться как количественными (показателями эффективности), так и качественными характеристиками.

Среди различных показателей эффективности весьма важную роль играют показатели эффекта. Эффект — категория, характеризующая превышение результатов реализации проекта над затратами на нее за определенный период времени. В любом случае эффект означает определенный абсолютный результат, полученный от использования каких-либо средств, в том числе и капитальных вложений.

Показатели эффективности всегда относятся к некоторому субъекту:

• показатели общественной эффективности — к обществу в целом;
• показатели коммерческой эффективности проекта — к реальному или абстрактному юридическому или физическому лицу, осуществляющему проект целиком за своей счет;
• показатели эффективности участия предприятия в проекте — к этому предприятию;
• показатели эффективности инвестирования в акции предприятия — к акционерам акционерных предприятий — участников проекта;
• показатели эффективности для структур более высокого уровня — к этим структурам;
• показатели бюджетной эффективности — к бюджетам всех уровней.

Показатели эффективности, относящиеся ко всему периоду реализации проекта, называются интегральными (в названиях отдельных показателей это определение иногда опускается). Интегральные показатели эффективности используются в целях:

• оценки выгодности реализации проекта или участия в ней;
• выявления граничных условий эффективной реализации проекта;
• оценки риска, связанного с реализацией проекта;
• оценки устойчивости проекта (сохранения его выгодности и финансовой реализуемости) при случайных колебаниях рыночной конъюнктуры и других внешних условий реализации;
• экономической оценки результатов выбора одного из альтернативных проектов (вариантов проекта) или выбора группы независимых проектов из заданного перечня при ограниченном количестве денежных ресурсов.

Рекомендуется оценивать:

• эффективность проекта в целом;
• эффективность участия в проекте.

Эффективность проекта в целом оценивается в целях определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования.

Показатели эффективности участия в проекте определяются как техническими, технологическими и организационными решениями проекта, так и схемой его финансирования.

Анализ эффективности инвестиционных проектов базируется на следующих основных принципах, применяемых к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

• исследовании проекта в течение всего его жизненного цикла — расчетного периода от проведения прединвестиционных исследований до прекращения проекта;
• моделирования потоков продукции, ресурсов, денежных средств;
• приведении разновременных доходов и расходов к условиям экономической соизмеримости в начальном периоде;
• сопоставлении ожидаемых совокупных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы доходности на капитал;
• использовании текущих, базисных, прогнозных и дефлированных (расчетных, приведенных к сопоставимому виду) цен.

Как правило, нельзя отбирать среди альтернативных проектов наиболее эффективный по наилучшему значению таких показателей, как внутренняя норма доходности, индекс доходности инвестиций, срок окупаемости и т.д. Выбранное решение может не совпадать с наилучшим по критерию максимума NPV. Поэтому расчет всех этих показателей необходим не столько для выбора наиболее эффективного проекта, сколько для его анализа: если один или несколько показателей эффективности принимают значения, не характерные для проектов данного типа, свидетельствующие о неустойчивости проекта или выходящие за границы приемлемости, то необходимо понять и разъяснить в проектных материалах причины этих отклонений либо скорректировать исходную информацию и уточнить выбор наилучшей альтернативы

Расчет эффективности могут выполняться в текущих или в прогнозных ценах. На начальных стадиях разработки проекта можно проводить расчеты в текущих ценах. Расчет эффективности проекта в целом рекомендуется проводить как в текущих, так и в прогнозных ценах. При разработке схемы финансирования и оценке эффективности участия в инвестиционном проекте рекомендуется использовать только прогнозные цены.

Надо отметить, что в мировой практике сложились подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, предусматривающие:

• моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;
• учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, претендующего на реализацию проекта, степени доверия к руководителям проекта, влияния реализации проекта на окружающую природную среду и т.д.;
• определение эффекта посредством сопоставления предстоящих интегральных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы дохода на капитал или иных показателей;
• приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;
• учет влияния инфляции, задержек платежей и других факторов, на ценность используемых денежных средств;
• учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта.

Следует также отметить, что во избежание излишних сложностей при рассмотрении сущности и действия методов оценки эффективности, как правило, используют определенные допущения в части налоговой политики, инфляции и рисков, что, в свою очередь, реализуется в расчетах эффективности с помощью специальных программных продуктов.

В процессе анализа инвестиций в недвижимость обычно возникает одна из двух проблем.

1. Какой из объектов недвижимости следует приобрести (купить, построить, арендовать и т.п.) инвестору для обеспечения своих интересов (максимизация прибыли, минимизация издержек, обеспечение оптимальных потребительских качеств и т.п.). При решении данной проблемы обычно возникает два вопроса:

• выгодно ли вообще приобретать недвижимость? При решении данного вопроса необходимо определить эффективность вложений в недвижимость по сравнению с другими направлениями инвестирования (например, по сравнению с инвестициями в ценные бумаги, вложением денег в банк и т.д.);
• какой из имеющихся объектов недвижимости выбрать? При решении данного вопроса определяется, какой из объектов недвижимости будет наилучшим образом обеспечивать интересы инвестора (с точки зрения местоположения, назначения, размеров и т.д.). Также, здесь учитываются потенциальная прибыль от объекта и расходы на его приобретение.

2. Инвестор владеет некими объектами недвижимости и решает, каким образом лучше всего использовать данные объекты, чтобы обеспечить свои интересы. Данная проблема содержит в себе два аспекта:

• определение назначения объекта (жилье, коммерция, склад, офисное помещение и т.п.). По своей сути этот аспект соответствует анализу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
• определение формы распоряжения объектом недвижимости (управление собственными силами, аренда, доверительное управление, залог, продажа).

В основе решения, как первой, так и второй проблемы лежит принцип оптимального соотношения доходов от недвижимости и расходов на нее. Поэтому при анализе эффективности инвестиций в недвижимость вначале прогнозируются параметры доходов и расходов, а затем находятся показатели, характеризующие соотношение между доходами и расходами1.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

• долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
• невысокая ликвидность — продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
• потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
• необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
• потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;
• относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;
• многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость — это инвестирование в реальные активы:

• в освоение земельных участков;
• добычу полезных ископаемых;
• разработку лесных ресурсов;
• строительство зданий и сооружений различного назначения.

Они осуществляются в предпринимательской форме — в виде прямых и портфельных инвестиций:

Прямые инвестиции – означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты.

Портфельные инвестиции — это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий у других участников инвестиционного процесса, т.е. вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

• прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
• текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
• дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).
• Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.