Купля – Продажа Недвижимости

                                 Статья 563. Передача предприятия 

    1. Передача предприятия продавцом  покупателю осуществляется по  передаточному акту, в котором  указываются данные о составе  предприятия и об уведомлении  кредиторов о продаже предприятия,  а также сведения о выявленных  недостатках переданного имущества  и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

    Подготовка  предприятия к передаче, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено  договором.

    2. Предприятие считается переданным  покупателю со дня подписания  передаточного акта обеими сторонами.

    С этого момента на покупателя переходит  риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного  в составе предприятия. 

    Статья 564. Переход права собственности  на предприятие 

    1. Право собственности на предприятие  переходит к покупателю с момента  государственной регистрации этого  права.

    2. Если иное не предусмотрено  договором продажи предприятия,  право собственности на предприятие  переходит к покупателю и подлежит  государственной регистрации непосредственно  после передачи предприятия покупателю (статья 563).

    3. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. 
 

                   
 
 

                     Статья 565. Последствия передачи и принятия

                               предприятия с недостатками 

    1. Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных статьями 460 - 462, 466, 469, 475, 479 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено пунктами 2 - 4 настоящей статьи. 

    2. В случае, когда предприятие передано  и принято по передаточному  акту, в котором указаны сведения  о выявленных недостатках предприятия  и об утраченном имуществе  (пункт 1 статьи 563), покупатель вправе  требовать соответствующего уменьшения  покупной цены предприятия, если  право на предъявление в таких  случаях иных требований не  предусмотрено договором продажи  предприятия. 

    3. Покупатель вправе требовать  уменьшения покупной цены в  случае передачи ему в составе  предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны  в договоре продажи предприятия  или передаточном акте, если продавец  не докажет, что покупатель  знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора  и передачи предприятия. 

    4. Продавец в случае получения  уведомления покупателя о недостатках  имущества, переданного в составе  предприятия, или отсутствия в  этом составе отдельных видов  имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить  имущество ненадлежащего качества  или предоставить покупателю  недостающее имущество. 

    5. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно. 
 
 
 
 

    Статья 566. Применение к договору продажи  предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении  или о расторжении договора 

    Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок и об изменении  или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или  взыскание в натуре полученного  по договору с одной стороны или  с обеих сторон, применяются к  договору продажи предприятия, если такие последствия существенно  не нарушают права и охраняемые законом  интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам. 
 
 
 
 

                           9. Налогообложение за продажу

                                          недвижимости 
 
 

1. суммы, полученные налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей.
2. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

(в ред.  Федеральных законов от 20.08.2004 N 112-ФЗ, от 27.07.2006 N 144-ФЗ) 
 
 
 
 
 

                       10. Купля-продажа земельного участка из земель

                                сельскохозяйственного назначения. 

    1. При продаже земельного участка  из земель сельскохозяйственного  назначения субъект Российской  Федерации или в случаях, установленных  законом субъекта Российской  Федерации, муниципальное образование  имеет преимущественное право  покупки такого земельного участка  по цене, за которую он продается,  за исключением случаев продажи  с публичных торгов.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

    2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

(в ред.  Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

    Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

    3. В случае, если субъект Российской  Федерации или в соответствии  с законом субъекта Российской  Федерации муниципальное образование  откажется от покупки либо  не уведомит в письменной форме  продавца о намерении приобрести  продаваемый земельный участок  в течение тридцати дней со  дня поступления извещения, продавец  в течение года вправе продать  земельный участок третьему лицу  по цене не ниже указанной  в извещении цены.(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ) 

    При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. 

    4. Сделка по продаже земельного  участка, совершенная с нарушением  преимущественного права покупки,  ничтожна.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ) 

  Сделка с недвижимым  имуществом подлежит  обязательному контролю, если сумма, на  которую она совершается,  равна или превышает  3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.17 

 При продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

      Субъектом Российской Федерации  устанавливается цена земли в  населенных пунктах с численностью  населения:

(в ред.  Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) 

    свыше 3 миллионов человек в размере  от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

    от 500 тысяч до 3 миллионов человек  в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; 

    до 500 тысяч человек, а также за пределами  границ населенных пунктов в размере  от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

(в ред.  Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

До установления субъектом Российской Федерации  цены земли применяется соответствующая  минимальная ставка земельного налога.

При продаже  земельного участка к его стоимости  применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования  расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации 

                              11. Расчеты простыми векселями

                                          при покупке жилья. 

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо Департамента банковского регулирования и надзора от 22.10.2004 N 15-7-2-15/3747 о расчетах простыми векселями при покупке жилья и сообщает.

    Согласно  подпункту 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщик имеет право  на предоставление ему имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной  им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации  жилого дома или квартиры, в размере  фактически понесенных расходов, а  также в сумме, направленной на погашение  процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. 
 
 

    По  смыслу приведенных выше положений  закона налогоплательщик имеет право  на вычет, равный сумме денежных средств, израсходованных на приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, а также в размере фактически произведенных с этой целью расходов в иной форме. К фактически произведенным расходам могут быть отнесены, например, передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам, иного имущества в обмен на приобретение права собственности на жилой дом, квартиру или долю в них. 

    Следовательно, передача налогоплательщиком векселя  в счет исполнения обязанностей по договору на приобретение жилья по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса  также является расходами, дающими  право на получение имущественного налогового вычета.