Стратегия жилищной политики и развитие жилищно-коммунального хозяйства

    ввести  ныне отсутствующие позиции, связанные  с разработкой проектов межевания  городской территории на земельные участки.

    Для совершенствования градорегулирования потребуется принятие нормативно-правовых актов на всех уровнях власти:

    на  федеральном уровне - корректировка  государственных строительных норм и правил (СНиП) и адаптации их к условиям развивающегося рынка жилья; подготовка документов методического обеспечения по реализации норм федерального законодательства на региональном и местном уровнях;

    на  региональном уровне - подготовка и  принятие нормативных правовых актов  по вопросам градостроительного обеспечения государственной жилищной политики на местах по вопросам взаимодействия с населением в процессе градостроительной деятельности;

    на  местном уровне - введение в городах  правового зонирования и местных  нормативов, проведение межевания, подготовке земельных участков как объектов недвижимости, вовлекаемых в оборот и становящихся объектом залога и получения кредита под жилищное и иное строительство.

    Стратегическим  направлением предоставления земельных  участков под жилую застройку  должно стать повышение роли и эффективности конкурентных механизмов предоставления земельных участков в собственность, создание единых объектов недвижимости с равными правами на земельный участок и на все расположенные на нем строения. Право на внеконкурсное предоставление участка под строительство (кроме муниципального жилья) может быть предоставлено только при отсутствии заявок для участия в торгах. Исключением может быть прямой запрет в федеральном законодательстве передачи данного участка в собственность. В таком случае участок подлежит предоставлению на открытых торгах в долгосрочную аренду.

    8. Финансовые механизмы в жилищной сфере

    Необходима  корректировка ряда действующих  на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий с учетом следующих принципов:

    унификация  принципов и исходных данных для  определения размера субсидий;

    привязка  размера субсидий к уровню дохода их получателей;

    возможность использования субсидий в форме  первоначального взноса при покупке  жилья за счет кредитных средств;

    прозрачность и обеспечение контроля за финансовым исполнением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств.

    По  мере устранения перекрестного субсидирования и дотационности жилищно-коммунального  хозяйства жилищные компенсации  обеспечат частичное возмещение расходов на жилье и коммунальные услуги малообеспеченным семьям и будут гарантировать, что расходы семьи на оплату жилья и коммунальных услуг по установленному социальному стандарту не превысят 20%. При этом, при проживании семей с низкими доходами в жилищах ниже установленного стандарта, их расходы будут компенсированы в размере социального стандарта, что для части семей приведет к бесплатности жилья. На первом этапе предоставление жилищных компенсаций будет финансироваться из федерального бюджета посредством целевых федеральных субвенций субъектам Российской Федерации. В дальнейшем по мере создания необходимой организационно-технической инфраструктуры бюджетные средства будут напрямую переводиться из федерального бюджета на целевые социальные счета граждан:

    Налоговая политика должна быть направлена, в  первую очередь, на поддержку спроса со стороны населения. Должны быть сохранены  льготы по подоходному налогу для  граждан, инвестирующих собственные  средства в строительство или  приобретение жилья, продающих свое жилье на вторичном рынке жилья с целью последующего изменения жилищных условий.

    Особое  значение имеет регламентация со стороны государства в направлении  отказа от различного рода денежных суррогатов (бартера и практики взаимозачетов). Устранить эти явления возможно в результате сочетания четкой налоговой дисциплины и контроля за выполнением контрактных и договорных обязательств, подключения рыночных регуляторов и финансово-кредитных механизмов.

    Принципиально важным для расширения источников финансирования жилья является создание благоприятных условий для банковского кредитования периода строительства, а также долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. В этой связи государство с помощью мер макроэкономического регулирования будет добиваться постепенного снижения как стоимости банковских ресурсов, так и процентных ставок по кредитам до уровня, стимулирующего кредиторов и заемщиков участвовать в жилищном кредитовании.

    Необходимо  разработать систему мер, направленных на расширение источников и обеспечение надежности жилищного финансирования за счет частного сектора, создание целостной системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, обеспечивающей гражданам приобретение жилья в собственность, с использованием собственных и кредитных средств.

    Особое  место в обеспечении финансирования жилищной сферы отводится развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, развитию и  совершенствованию законодательной  и нормативной базы, регулирующей деятельность участников рынка ипотечных кредитов, включая:

    обеспечение прав кредиторов на возврат кредитных  средств, обеспеченных ипотекой жилья, при гарантии социальных прав граждан  на жилье;

    разработка  законодательных нормативных основ, обеспечивающих регулирование и  надзор за деятельностью кредитных организаций и других финансовых институтов, предоставляющих и обслуживающих долгосрочные жилищные ипотечные кредиты;

    создание  благоприятной налоговой среды, стимулирующей деятельность всех субъектов  рынка жилищных ипотечных кредитов;

    создание системы гарантий по эмиссионным ипотечным ценным бумагам для инвесторов, обеспечивающих привлечение долгосрочных ресурсов, в сферу жилищного кредитования;

    создание  законодательных основ для функционирования операторов вторичного рынка ипотечных  кредитов, а также нормативной базы, обеспечивающей их эффективное взаимодействие с первичными кредиторами;

    развитие  системы страхования рисков в  области жилищного ипотечного кредитования;

    создание  специализированных фондов страхования  вкладов населения, включая долгосрочные жилищные накопления.

    Привлечение в сектор жилищного финансирования отечественных и иностранных  инвесторов предполагается добиваться мерами макроэкономического регулирования  в финансовой и кредитной сферах, расширением прав и гарантий инвесторов. К числу необходимых мер, которые в состоянии предпринять государство для снижения рисков инвестиций в строительство, относятся:

    упрощение процедур и усиление правовых гарантий землепользования и застройки через  введение системы правового зонирования;

    вовлечение  в оборот земельных участков под  застройку с гарантированными правами  собственности;

    развитие  системы прав на вновь создаваемые  на земельных участках объекты недвижимости.

    Финансирование  коммунальной инфраструктуры за счет собственных средств коммунальных предприятий возможно путем надлежащего контроля предприятий в процессе тарифного регулирования за эффективным целевым использованием амортизационных отчислений, прибыли, затрат на ремонт, включаемых в состав себестоимости согласно действующему законодательству, а также посредством включения в тариф затрат на возврат и обслуживание долгосрочных заимствований. Для этого необходимо усовершенствовать методики расчета тарифов, разработать средне- и долгосрочные планы развития предприятий.

    Перспективным направлением развития должно стать постепенное сокращение доли расходов на капиталовложения в коммунальную инфраструктуру из текущего бюджета при одновременном росте доли средств инвесторов и собственных средств коммунальных предприятий. Перспективным путем осуществления данных капиталовложений будет являться передача российским и иностранным инвесторам на основании заключаемых договоров концессии (или договор управления объектами коммунальной инфраструктуры) объектов инженерной инфраструктуры.

    В целях повышения эффективности социальной поддержки граждан при оплате жилья и коммунальных услуг необходимо ускорить переход на бездотационное содержание жилищно-коммунального сектора. В период до 2003 года необходимо завершить коренной поворот от поддержки производителя работ и услуг в строительстве, жилищно-коммунальном хозяйстве к адресной поддержке потребителей и полностью устранить перекрестное субсидирование коммунальных услуг, что приведет к снижению тарифов на коммунальные услуги для предприятий-потребителей и к снижению их затрат. С 2003 года население будет полностью оплачивать капитальный ремонт. В части финансирования полной реновации жилищного фонда планируется поэтапное включение амортизационных отчислений в структуру оплаты жилья с 2003 года.

    Это позволит переориентировать значительные бюджетные средства с дотирования производителей жилищно-коммунальных услуг на адресную поддержку потребителей из числа малоимущих семей, обеспечить большую прозрачность в расходовании бюджетных средств. Упорядочение предоставления льгот (частичная отмена и обеспечение финансирования из федеральных источников) также имеет принципиально важное значение для обеспечения бездотационного содержания жилищно-коммунального сектора.

    9. Развитие инфраструктуры рынка жилья

    Инфраструктура рынка жилья включает три основные составляющие:

    1) система административных (государственных  и муниципальных) органов по  обслуживанию рынка недвижимости;

    2) судебная система;

    3) частные профессиональные институты,  обслуживающие рынок жилья.

    По  каждому из перечисленных элементов необходимо провести следующие мероприятия.

    В части государственной системы  учёта участков вместе с расположенными на них объектами недвижимости должны быть установлены права, обязанности  и ответственность соответствующего государственного органа за учёт, обеспечена открытость кадастровых карт и информации об объектах, его ответственность за обеспечение доступности и сохранности документов; обязательные для учёта сведения и затраты на учёт должны быть сведены к необходимому минимуму; все сведения государственного учёта недвижимости должны быть открыты и общедоступны.

    В отношении регистрации прав на недвижимость должно быть обеспечено доверие к  сведениям Единого реестра прав в рамках государственной системы  регистрации прав, имея в виду в перспективе перейти к принципу полной защиты государством прав добросовестного приобретателя недвижимости, включая определенные государственные гарантии возмещения причиненного вреда вследствие произведенной регистрации.

    Надёжность  зарегистрированных прав должна быть обеспечена их публичностью - безусловной  и полной открытостью всех сведений о зарегистрированных правах и право  притязаниях по конкретному объекту. Защита прав граждан будет обеспечена конфиденциальностью обобщенных сведений о правах гражданина на все имеющиеся у него объекты недвижимости.

    В ходе реформы судебной системы, целесообразно  проработать возможность создания "земельных судов", специализирующихся на вопросах, связанных с жильём и иной недвижимостью.

    Активизация жилищного рынка невозможна без существенного изменения положения дел в сфере оказания риэлторских услуг. Должны быть разработаны и нормативным образом закреплены эффективные механизмы минимизации и компенсации ущербов для участников жилищного рынка в случае ненадлежащего выполнения риэлторскими компаниями своих обязательств.

    Важнейшим направлением работы на рынке жилья  должна стать активизация деятельности страховых компаний на рынке страхования  недвижимости, строительных рисков, рисков связанных с ответственностью лиц, действующих на рынке жилья, а также рисков, возникающих при совершении гражданско-правовых сделок с жильем. Следует стремиться к созданию такой системы страхования указанных выше групп рисков, которая обеспечивала бы возможность заключения договоров страхования по максимально широкой номенклатуре страховых случаев, на длительные сроки, при умеренном размере страховых премий.

    Решая вопросы повышения эффективности  работы оценщиков на рынке жилищного  строительства, необходимо содействовать разработке и внедрению в практику работы современных, экономически обоснованных методик оценки стоимости земельных участков и вновь создаваемых объектов недвижимости для целей кредитования.

    Передача  в сферу частного бизнеса работ  по землеустройству, измерению объектов с обязательной имущественной ответственностью за результаты работы позволит освободить административные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций.