Стратегия жилищной политики и развитие жилищно-коммунального хозяйства

    Такие институты пользования жильем, как  общежития, должны прекратить самостоятельное  существование, превратившись в  разновидности найма жилья в  государственном, муниципальном или  частном жилищном фонде. Специфические  особенности этих типов отношений в жилищном секторе в полной мере должны быть отражены в текстах соответствующих договоров найма. При этом необходимо введение института договора найма жилья, которое не подлежит приватизации, для временного проживания граждан.

    Следует завершить передачу в муниципальную собственность в течение 2001-2002 годов государственного жилищного фонда от заинтересованных ведомств, а также от приватизированных предприятий.

    Неотъемлемой  составляющей жилищных прав граждан  являются гарантии возможности оплачивать содержание и ремонт жилья, а также предоставление коммунальных услуг как в частном, так и в наемном жилье, включая социальный найм. Государство, органы местного самоуправления, должны развивать систему адресной социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг в зависимости от доходов (материального положения) граждан с тем, чтобы обеспечить приемлемую долю расходов на оплату этих услуг в рамках определенных нормативов.

    Необходимо  также пересмотреть действующую  систему категориальных льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, которые не увязаны с уровнем доходов (материального положения) получателей. Высвободившиеся бюджетные средства должны быть направлены на увеличение размеров адресной социальной помощи семьям с низкими доходами.

    4. Реформы в сфере управления жилищным фондом

    Повышение эффективности управления недвижимостью  в жилищной сфере предусматривает:

    повышение привлекательности создания товариществ  собственников жилья;

    развитие  конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда;

    формирование реальных договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

    В сфере управления жилищным фондом должны быть созданы механизмы, которые  обеспечат профессиональное конкурентное управление жилищным фондом. При этом собственник (в том числе муниципалитет), или их объединение (товарищество собственников жилья) будет выбирать ту управляющую компанию, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание здания и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Решать эти задачи такая управляющая компания может через заключение договоров с другими организациями, а также собственными силами.

    Наряду  со становлением муниципальных управляющих  компаний рынок услуг по управлению жилой недвижимостью, в том числе  муниципальной, должен быть открыт для частного бизнеса. Причем, развитие конкуренции должно сопровождаться приватизацией муниципальных предприятий, работающих в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.

    Одним из наиболее приемлемых способов защиты прав индивидуальных собственников на участие в вопросах управления комплексами недвижимости является объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума). Для стимулирования создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) необходимо обеспечить:

    передачу  в общую долевую собственность  домовладельцев в многоквартирных  жилых домах мест общего использования  и прилегающего земельного участка;

    юридическое формирование кондоминиума как единого  имущественного комплекса недвижимости, включая земельный участок;

    упрощение и удешевление процедур создания ТСЖ и передачи имущественного комплекса  кондоминиума в управление ТСЖ;

    предоставление  в распоряжение ТСЖ всех бюджетных  дотаций, направленных на финансирование содержания жилищного фонда в пределах дотирования муниципального жилищного фонда с дифференциацией дотаций в зависимости от степени износа жилищного фонда.

    5. Развитие коммунальной инфраструктуры жилищного сектора

    В процессе формирования эффективной  системы регулирования деятельности коммунальных предприятий – естественных монополистов должны соблюдаться следующие основные принципы:

    последовательность  и прогнозируемость изменения тарифов  обеспечивает предсказуемость деятельности коммунальных предприятий, повышает их инвестиционную привлекательность и снижает стоимость заемного капитала;

    целевой характер регулирования обеспечивает оптимизацию целей, отражающих интересы различных групп: самого предприятия, муниципалитета, населения, промышленных предприятий, инвестора и др.

    Необходимо  обеспечить открытость процесса тарифного  регулирования для заинтересованных сторон, предусмотрев возможность публичных  слушаний на заседаниях регулирующего  органа, а также порядок привлечение  представителей потребителей к процессу регулирования.

    Система регулирования не должна превратиться в тотальный контроль деятельности коммунальных предприятий. Поэтому  одновременно с созданием прозрачной системы регулирования локальных  естественных монополий необходимо повышать организационно-правовую и финансово-хозяйственную самостоятельность коммунальных предприятий, в том числе путем:

    заключения  направленных на достижение конкретных результатов договоров между  коммунальными предприятиями и  собственником объектов коммунальной инфраструктуры;

    создания  системы мониторинга за деятельностью коммунального предприятия.

    В потенциально-конкурентных отраслях коммунального  хозяйства должны быть продолжены процессы демонополизации, в том числе  путем:

    выделения, исходя из экономической целесообразности и в соответствии с федеральными законами, самостоятельных предприятий из субъектов естественных и естественных локальных монополий;

    создания  условий для участия предприятий  всех форм собственности в развитии коммунальной инфраструктуры через  реализацию концессионных схем управления объектами коммунальной инфраструктуры.

    Важная  задача – стимулирование через договорные отношения перехода на приборный  учет потребляемых ресурсов, на возможность  потребителем регулировать объем потребления (например, теплоносителя) и на оплату по фактическому потреблению ресурсов.

    Основным  направлением изменения системы  финансирования отрасли должно стать  постепенное прекращение дотирования  убытков деятельности коммунальных предприятий за счет бюджета. Поэтапное  прекращение практики перекрестного субсидирования различных групп потребителей позволит снизить объем бартерных и других операций в не денежной форме в отрасли, повысить эффективность работы коммунальных предприятий.

    6. Жилищное строительство и база стройиндустрии

    Необходимо  добиться взаимосвязанного развития различных сегментов недвижимости в жилищной сфере: нового строительства, улучшения существующей застройки, повышения эффективности управления жилой недвижимостью, замещения старых строений. При этом необходима постепенная переориентация с государственного строительного комплекса на субъекты частного строительного рынка. Одной из мер, способствующих этому должна стать повсеместная практика размещения государственного и муниципального заказа исключительно на конкурсной основе.

    Государство будет поощрять развитие и появление частных независимых профессиональных застройщиков (девелоперов) и строительных компаний, благодаря активному вовлечению которых в жилищное строительство лучше учитываются предпочтения покупателей и пользователей жилья. Средствами налоговой и кредитной политики предстоит закрепить и продолжить изменения в структуре спроса на жилье, который переместился от государства-заказчика к частному сектору.

    Ответственным органам власти необходимо существенно  упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных застройщиков и не носили по существу запретительного характера для многих из них. Потребуется преобразовать действующие процедуры таким образом, чтобы права собственности на земельные участки могли приобретаться застройщиками на начальных стадиях инвестиционно-строительного процесса, а не в конце его, как это происходит сейчас. Это позволит создать правовые предпосылки для развития системы ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков.

    Исключительно важное значение для качественного  функционирования рынка жилищного  строительства имеет его развитие с точки зрения институциональной структуры, проведение эффективной антимонопольной политики на рынках стройиндустрии, перепрофилирования или закрытия нерентабельных бесперспективных производств.

    Для улучшения жилищных условий населения  важно не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом, повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий; использование прогрессивных строительных материалов и конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов; выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов индивидуальных жилых домов с целью снижения стоимости строительства.

    Особое  внимание следует также обратить на то, что сложившиеся в настоящее  время отношения между участниками  инвестиционного процесса в жилищном строительстве требуют совершенствования  нормативной базы, регламентирующей процесс с момента выдачи разрешения на строительство до полной готовности объекта, в том числе принятия мер, побуждающих застройщиков своевременно предъявлять завершенные объекты к сдаче в эксплуатацию и исключающих возможность осуществлять строительство без наличия разрешения на него.

    7. Земля и недвижимость в жилищной сфере, регулирование землепользования и застройки (градорегулирование)

    Необходимое градостроительное обеспечение  максимально эффективного использования  территории поселений должно включать взаимосвязанные процессы правового зонирования, разработки системы документации градостроительного планирования и проектирования и формирования участков - как объектов недвижимости, подготовленных для вовлечения в оборот (межевание). Особое внимание должно быть уделено созданию открытой для общественности системы градорегулирования, при которой принятие решений администрацией осуществляется при прямом участии граждан, владельцев недвижимости, инвесторов.

    Принцип градорегулирования, основанный на системе  правового зонирования, предусматривает развитие следующих ключевых компонентов, необходимых в условиях рыночной экономики:

    правовое  зонирование определяет маркетинговую  основу жилищной недвижимости на территории города за счет установления различных "стандартов" жилых зон, зависящих от местоположения жилья, плотностных характеристик и связанных с этим стоимостных характеристик жилья и потребительских качеств жилой среды, в целом; стандарт жилой зоны характеризует уровень комфорта проживания на ее территории и соответственно социальный статус и достаток жителей;

    правовое  зонирование устанавливает систему  мер контроля за выполнением тех  правил использования земли и  недвижимости, которые установлены  для жилых зон различного стандарта  в форме градостроительных регламентов - разрешенных видов (функций) и параметров недвижимых объектов.

    На  основе утвержденных актов правового  зонирования необходимо:

    трансформировать  систему документации градостроительного планирования и проектирования в  направлении приведения ее в соответствие с принятыми актами правового зонирования;

    преобразовать громоздкую многостадийную систему  градостроительной документации, снять  ее правовую неопределенность в части  установления и содержания градостроительных  регламентов, сократить количество уровней разработки, снять дублирование решаемых вопросов;

    четко определить функции городской администрации  и инвесторов при разработке градостроительной  документации;