Правовое регулирование товарищества собственников жилья

 

4.  Каково правовое  положение собственников, не желающих  вступать

в ТСЖ

 

 

Решение о создании ТСЖ считается принятым, если на общем собрании за создание ТСЖ проголосовало более чем 50% собственников помещений в соответствующем доме. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и создается без ограничения срока деятельности.

После того, как товарищество создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где создано ТСЖ, то он вправе стать членом данной организации после возникновения у него права собственности на помещение. В случае продажи или совершения другой сделки, влекущей прекращение права собственности на жилое помещение, членство в ТСЖ прекращается. Допускается выход из товарищества путем подачи соответствующего заявления. Товарищество отвечает всем принадлежащим ему имуществом лишь по своим обязательствам, в то время как участники ТСЖ отвечают только по обязательствам членов ТСЖ.

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ). Следует обратить внимание на то, что Жилищный кодекс не предусматривает возможность исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе, если исходить из буквального толкования приведенных положений ч. 3 ст. 143 ЖК РФ: здесь имеется в виду только добровольная подача заявления о выходе из членов товарищества.

 

5.  Какие виды ТСЖ  вы знаете

 

 

гл. 13 ЖК РФ предусматривает два случая создания товарищества собственников жилья путем учреждения:

- в существующем многоквартирном  доме лицами, являющимися собственниками  помещений в этом доме;

- в строящемся многоквартирном  доме лицами, которым будет принадлежать  право собственности на помещения в этом доме.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.  При каких условиях  возможно создание ТСЖ в многоквартирном  доме

 

Статья 136 ЖК РФ устанавливает общие требования к созданию товарищества собственников жилья и его государственной регистрации в качестве юридического лица. При этом следует учитывать, что Жилищный кодекс РФ выделяет два способа создания товарищества собственников жилья:

- путем его учреждения; в этом случае возникают и  сам субъект, и его права и  обязанности;

- путем реорганизации  жилищного или жилищно-строительного кооператива; в этом случае имеет место правопреемство.

Отношения, возникающие по поводу создания товарищества путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ.

В свою очередь гл. 13 ЖК РФ предусматривает два случая создания товарищества собственников жилья путем учреждения:

- в существующем многоквартирном  доме лицами, являющимися собственниками  помещений в этом доме;

- в строящемся многоквартирном  доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме.

Порядок создания товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме определен ст. 139 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 статьи 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия им решений определены ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. При этом следует учитывать, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, прежде чем принимать решение о создании товарищества в этом доме, должно вначале определиться со способом управления этим домом, в частности, принять решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании собственников помещений в этом доме. Согласно ч. 1 статьи 136 ЖК РФ для принятия решения о создании товарищества собственников жилья требуется большинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме, а от голосов всех таких собственников: как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно принять не только решение о создании товарищества собственников жилья, но и решение об утверждении устава товарищества. В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ решение об утверждении устава товарищества должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Результаты голосования по вопросам, связанным с созданием товарищества, должны быть отражены в протоколе собрания

Дополнительное требование, которое устанавливается законодательством, - это возможность создания в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Такое требование вызвано, прежде всего, необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятся несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент, крыша, общее механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом).

Пунктом 3 ст. 49 ГК РФ установлено, что правоспособность юридического лица возникает в момент его создания, а п. 2 ст. 51 ГК РФ определено, что юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации. Таким образом, необходимыми условиями возникновения товарищества собственников жилья как нового субъекта права являются не только воля лиц, его создающих, но и факт государственной регистрации такого товарищества как юридического лица.

В соответствии с ч. 3 статьи 136 ЖК РФ государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Факт государственной регистрации завершает процедуру создания товарищества собственников жилья и означает возникновение нового юридического лица – субъекта гражданских и жилищных правоотношений.

Жилищный кодекс наряду с предусмотренной ст. 136 ЖК РФ возможностью создания товарищества собственников жилья собственниками помещений в уже существующем многоквартирном доме вводит дополнительную возможность создания такого объединения - в случае, когда многоквартирный дом еще находится на стадии строительства.

В частности, ч. 1 статьи 139 ЖК РФ допускает создание товарищества собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме.

Следует признать, что создание товарищества в строящемся многоквартирном доме в полной мере не соответствует ни одной из целей создания товарищества, установленных ст. 135 ЖК РФ, а именно совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество. Только наличие у конкретного лица указанных документов служит юридическим фактом, порождающим правовые последствия, связанные с возникновением у него права на участие в принятии решения о создании товарищества. На настоящий момент к таким документам в принципе можно было бы отнести только договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Согласно ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома передать помещения в этом доме участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные помещения при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома. При этом согласно ст. 17 названного Федерального закона указанный договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Именно поэтому такой договор, зарегистрированный в установленном порядке, можно было бы признать достаточным основанием для подтверждения права конкретного лица - участника долевого строительства - на участие в принятии решения о создании товарищества.

В соответствии с ч. 2 статьи 139 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья при строительстве многоквартирного дома принимается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме после окончания его строительства, на их общем собрании. Данное общее собрание должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ, т.е. в порядке, установленном для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (45 - 48 ЖК). Соответственно общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, будет правомочным (иметь кворум), если в нем примут участие указанные лица, которые будут обладать более чем 50% голосов от общего числа голосов, которые будут принадлежать всем будущим собственникам помещений в таком доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию. При этом количество голосов, которым будет обладать каждое указанное лицо на их общем собрании, согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, должно определяться пропорционально будущей доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь такая доля определяется с учетом ст. 37 ЖК РФ. В частности, лицу, у которого возникнет в будущем право собственности на помещение в многоквартирном доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию, будет принадлежать доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление не только конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме, но и конкретных помещений в таком доме, которые будут принадлежать указанному кругу лиц, и общей площади каждого из таких помещений. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, не только подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество, но и содержащими сведения об общей площади такого помещения. Применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует иметь в виду, что в соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в указанном договоре должен быть определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (конкретное помещение в строящемся многоквартирном доме) в соответствии с проектной документацией. При этом согласно ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом, представляются также документы с описанием помещения в многоквартирном доме с указанием его местоположения на плане создаваемого многоквартирного дома и планируемой площади такого помещения.

Статья 139 ЖК РФ не устанавливает каких-либо особенностей для государственной регистрации товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме.

 

7.  К каким видам  юридических лиц относится ТСЖ

 

Законодатель дает следующее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут создаваться в организационно-правовых формах, предусмотренных данным Кодексом, а также в формах, предусмотренных законом. В соответствии с данной нормой ГК РФ ч. 1 статьи 135 ЖК РФ предусматривает дополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Такое объединение может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК).