Товарищество собственников жилья

       План                                 

                                                                                              стр.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

I. ПОНЯТИЕ, СОЗДАНИЕ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ТСЖ 

       В рамках программы «Реформирования и модернизации ЖКХ РФ» большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ).

       Согласно  ст. 135 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

       Собственники  помещений в многоквартирном  доме вправе создать только одно ТСЖ.

       Дома  в ТСЖ объединяются по признаку компактно  расположенного общего имущества, в  одном ТСЖ могут быть (ст. 136 ЖК РФ):

       - один дом, в котором не менее  2-х помещений и не менее  2-х собственников; 

       - несколько многоквартирных домов,  помещения в которых принадлежат  различным (не менее чем двум) собственникам помещений, с земельными  участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

       - несколько расположенных близко  зданий, строений или сооружений; жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

       - строящийся (строящиеся) многоквартирный  дом, в котором ТСЖ создается  будущими владельцами помещений  в этом доме (домах) (ст. 139 ЖК РФ).

         Решение о создании товарищества  собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании (ст. 136 ч.1 ЖК РФ). Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ). Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.

       Единственным  учредительным документом ТСЖ является - Устав, принимаемый на общем собрании. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

       Основные  этапы при организации  ТСЖ можно представить следующей схемой.

       

       1. Создание инициативной  группы 

       Инициативная  группа должна быть сформирована из собственников  или будущих собственников жилья (если ТСЖ образуется в строящемся доме). Количество участников группы в зависимости от размера дома (домов) может быть примерно 5-10 человек. Задача инициативной группы - собрать общее собрание собственников жилья для выбора формы управления домом/домами.

       Для выявления инициативных граждан, которые впоследствии и составят основу инициативной группы желательно созвать первоначально пробное общее собрание, вывесив соответствующие объявления на входных дверях подъездов или в кабинах лифтов.

       Объявления  лучше развесить не менее, чем за 10 дней до даты проведения собрания и в течение всего периода подготовки собрания следить за их сохранностью. В объявлении необходимо указать место, время и цель проведения собрания – регистрацию ТСЖ для совместного управления.

       2. Подготовка к общему собранию собственников

       Инициативная  группа готовит:

       - список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома. Также должна быть определена общая площадь помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ее доля в общей полезной площади многоквартирного дома (провести регистрацию ТСЖ возможно только в том доме, в котором более 50% помещений находится в частной собственности). Данная информация необходима для рассылки собственникам помещений именных уведомлений о проведении общего собрания и подготовки бюллетеней для голосования.

       Получить  информацию о площади дома можно  из  технического паспорта. Технический паспорт есть у балансодержателя или в обслуживающей дом организации, или в администрации города, или в администрации округа. Получив эту информацию, можно выяснить площади квартир и посчитать, сколько голосов имеет каждый собственник при принятии решений на общих собраниях;

       - бюллетени для голосования;

       - Устав будущего ТСЖ, который включает в себя основные положения будущей деятельности товарищества;

       - уведомления всем собственникам помещений о предстоящем собрании с указанием повестки собрания, даты и места проведения и рассылает их. Уведомления направляются всем собственникам, в том числе и тем, кто владеет помещением на правах долевой собственности, и владельцам нежилых помещений (магазинам, офисным учреждениям, находящимся в доме).

       Уведомления направляются по почте заказным письмом  или вручаются лично под расписку. Они должны быть получены собственниками не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Копии  уведомлений, почтовых квитанций,  расписок о получении (при вручении лично) стоит сохранить.

       В квитанциях должна содержаться информация о том, что направляется именно уведомление  о проведении общего собрания, а  не иная почтовая корреспонденция. В  уведомлении рекомендуется отметить, что собственники, приходя на собрание, обязаны иметь с собой копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на соответствующее помещение, документ, удостоверяющий личность (а представители собственников документы, подтверждающие их полномочия).

       3. Проведение общего собрания собственников

       Собрание  проводится инициаторами. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников  помещений в многоквартирном  доме. Решение о выборе формы управления домом (домами) принимается большинством голосов (более 50% от общего числа) всех собственников помещений в доме (независимо от того, пришли они на собрание или нет). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании собственников, пропорционально его доле в общей собственности на общее имущество в данном доме (домах)(ст.48 ЖК РФ).Если собственники делают выбор в пользу создания ТСЖ, то на общем собрании решаются следующие вопросы:

1. утверждают устав ТСЖ – утверждается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
2. выбирают правление и его председателя;
3. выбирают ревизионную комиссию (ревизора);
4. определяют всех желающих участвовать в ТСЖ.

       Вступление  в ТСЖ – дело добровольное! Собственник  вступает в ТСЖ на основании заявления с приложением копий документов, подтверждающих право собственности на помещение в доме. В процессе собрания обязательно ведется протокол, необходимый для регистрации ТСЖ. Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания и после оформления протокола должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое.

       4. Регистрация ТСЖ  (п. З, ст. 136 ЖК  РФ)

       После общего собрания, Председатель правления товарищества регистрирует ТСЖ. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц. Регистрацию проводит налоговый орган  по месту нахождения создаваемого ТСЖ. Документы, необходимые для регистрации ТСЖ:

       - заявление о государственной регистрации. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика. Заявление и каждый лист приложения к заявлению подписываются заявителем;

       - устав ТСЖ (в 2 экземплярах, в прошитом, пронумерованном виде);

       - протокол общего собрания о создании ТСЖ;

       - документ об оплате госпошлины.

       Срок  государственной регистрации юридических  лиц не может превышать 5 рабочих  дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган. По истечении этих дней Федеральная налоговая служба выдает свидетельство о регистрации ТСЖ.

       После государственной регистрации ТСЖ  должно изготовить печать и открыть  расчетный или иные счета в  банке (п. 5 ст. 135 ЖК РФ). Кроме того, необходимо принять техническую документацию от организации ранее осуществлявшей управление многоквартирным домом.

       Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает управляющую  организацию за 30 дней до прекращения  договора управления передать вновь  выбранной управляющей организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Кроме того, при смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

       Получив всю необходимую техническую  документацию ТСЖ должно заключить  договоры на содержание и техническое  обслуживание дома, а также на предоставление коммунальных услуг. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ 

       Согласно  ст. 137, ТСЖ вправе:

   - заключать договор управления  многоквартирным домом, а также  договоры о содержании и ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме, договоры об оказании коммунальных  услуг и прочие договоры в  интересах членов товарищества;