Понятие товарищества собственников жилья

 
 
 
 
 
 

Содержание

Введение………………………………………………………………………….3

1. Истоки зарождения ТСЖ в России…………………………………………..4

2. Понятие ТСЖ………………………………………………………………….6

3. Законодательные основы и общие положения об организации ТСЖ……..7

4. Деятельность, права и обязанности ТСЖ…………………………………...10

5. Органы управления товариществом собственников жилья………………..12

6. Реорганизация и ликвидация ТСЖ…………………………………………..16

7. ТСЖ: плюсы и минусы……………………………………………………….17

Заключение……………………………………………………………………….19

Список используемой литературы……………………………………………...20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед  людьми жизнь, наиболее эффективно с  организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм  объединения жильцов в товарищества собственников жилья (ТСЖ).

     Согласно  ст. 1 Закона "О товариществах собственниках  жилья" (далее Закон "О ТСЖ"):

     Товарищество  собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения  домовладельцев для совместного  управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

     В свою очередь, кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

     Необходимо  отметить, что в рамках программы «Реформирования и модернизации ЖКХ РФ» большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является Товарищество собственников жилья.

     Целью деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.

       Однако  процесс создания товариществ собственников  жилья в России идет крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Истоки зарождения ТСЖ в России 

     Экономические преобразования в России 90-х гг., приватизация недвижимости вызвали  новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсутствующий ранее  класс собственников жилья. Во многих городах и поселках собственников сейчас большинство в общей массе жителей. Но вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в жилищной сфере.

     Жилищная  реформа, проводимая, в РФ предполагает, что в ближайшие годы население будет полностью оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги. За последние годы коммунальные платежи действительно выросли во много раз, а качество обслуживания не улучшилось. Всем известно все ухудшающееся состояние жилищного фонда. Люди и сами не по-хозяйски относятся к своему дому, юридически став собственниками, фактически не лелеют и не приумножают свою собственность.

     Наиболее  перспективной схемой управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества можно считать товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

     В реформе ЖКХ именно товарищество предусматривалось в качестве основной организационно-правовой формы управления жилым домом, в котором большинство квартир оказалось в частной собственности.

     Слабая  поддержка, а подчас и противодействие  местной администрации; боязнь хлопот и крупных расходов по регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья; не информированность населения, неимение наглядных положительных примеров; отсутствие профессионалов в области домовладения, всегда готовых прийти на выручку; плачевное состояние дома - все это отпугивает людей от идеи создания товарищества собственников жилья. Между - надеемся на лучшее.

     Люди  ждут, что именно их дом станет объектом пристального внимания местных коммунальных служб, и именно на него они обрушат свою любовь и заботу. А надежды так ими и остаются. Собственники, по большому счету, сами должны заботиться о своем имуществе, лишь тогда управление жилищным фондом будет эффективным. Это показывает исторический опыт управления в жилищной сфере, зарубежная практика, а также опыт деятельности первых отечественных товариществ собственников жилья.

     Жилищная  проблема возникла давно и имеет  множество вариантов решения. В  ситуации двадцатых, как и сегодняшней, была налицо хозяйственная разруха  и стремление к восстановлению разрушенного. Результаты мер и мероприятий проводимых тогда, оказались успешными и помогли восстановить и даже нарастить жилищный потенциал страны. Современные попытки пока не столь эффективны.

     А начиналось все после голода и  разрухи гражданской войны, когда  говорить о каком-либо качестве бытовых услуг казалось просто нелепо. Средств на строительство нового жилья не было, поэтому первоочередной задачей стало сохранение и восстановление существующего жилья. На первый план выхолили амортизация, ремонтные работы и грамотная эксплуатация жилого фонда.

     Домовое хозяйство «проявило» неэффективность  государственного централизованного  управления, при котором невозможно было учесть обстоятельства и потребности  конкретного дома. То, что качественная домовая работа есть работа штучная, наглядно доказал краткий период военного коммунизма. Изменение жилищной политики произошло в последующий период НЭПа. Несмотря на многие ограничения именно тогда был восстановлен жилищный фонд за счет высвобождения инициативы людей из-под гнета государства.

     НЭП сурово ограничивал величину частного капитала и собственности. Не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые оставались в собственности местной власти, (муниципализированные жилые дома) Управлялись эти дома централизованно и, при отсутствии интереса к управлению, находились в удручающем состоянии.

     Однако  выход был найден в создании жилищных товариществ, коллективных арендаторов  муниципальной собственности, поскольку  передать в управление жильцам многоквартирные  здания можно было только на условиях аренды. Для того чтобы передача домового хозяйства в руки коллективов жильцов оказалась эффективной, необходимо было восстановить платность жилья и коммунальных услуг, отмененные после революции, в период военного коммунизма. Проблемой стала «утрата» населением привычки платить за жилье и коммунальные услуги. Реальной опорой на первых шагах стал сохранившийся средний класс и т.н. «нетрудовые элементы» (частные собственники имущества). Возврат привычки оказался растянутым на десятилетия. Тем не менее, передача в аренду жилых домов позволила на первых порах изыскать так необходимые средства на восстановление жилья.

     Восстановление  платности жилья, в необходимом  объеме еще не означало решение проблемы (как это представляется современным реформаторам). Для децентрализации домового хозяйства население должно было осознанно взять на себя бремя забот, а для этого необходимо было создать некоторые привилегии и привлекательные условия. Было отменено административное выселение из домов жилищных товариществ, позволено «самоуплотнение» излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получение площади в кооперативе, право сдачи свободных помещений в субаренду и др. Кроме того, товариществам разрешено было коммерческое использование нежилых помещений и получение кредитов банка. И все это открывало перспективу выкупа здания в собственность.

     Наконец, полагая ведение домового хозяйства  в условиях дефицита средств достаточно сложным делом, коммунальщики усмотрели  необходимость в подготовке специальных хозяйственных кадров, работающих в товариществах жилищно-арендной кооперации (ЖАКТах) на основе найма. Подготовка управдомов осуществлялась на паевых началах ассоциациями тех же ЖАКТов. Все эти мероприятия способствовали массовому созданию товариществ.

2.Понятие ТСЖ

 

     Согласно  ст. 1 Закона "О товариществах собственниках  жилья" (далее Закон "О ТСЖ"):

     Товарищество  собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения  домовладельцев для совместного  управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

     В соответствии с положениями ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения  эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом образуют ТСЖ. Такое ТСЖ признается некоммерческой организацией и действует в соответствии с законом о ТСЖ.

     Объединение собственников жилья в товарищества в границах единого комплекса  недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее эффективных способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Члены товариществ прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, т.к. зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и т.д. Члены ТСЖ привыкают экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах.

     В состав кондоминиума могут входить  следующие объекты:

     * Одно здание, или его часть,  или несколько зданий, в которых  помещения принадлежат различным  (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком  в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами.

     * Несколько компактно расположенных  зданий или сооружений, односемейных, садовых или дачных с приусадебными  участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

     * Кондоминиум может состоять из  отдельной части здания размером  не менее одной блок – секции, имеющей изолированный от других  частей здания вход в межквартирный  лестнично–лифтовый узел.