Правовое регулирование товарищества собственников жилья

Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания товарищества собственников жилья при объединении собственников нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов с соблюдением требований, установленных п. 1 и 2 ч. 2 указанной статьи ЖК РФ, а также путем создания объединения товариществ собственников жилья (ст. 136 и 142 ЖК).

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. При этом установлено, что некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Таким образом, целью создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же кодексом способов управления таким домом.

Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. А товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. С одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья, и отношения членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но и фактически исключена императивным положением ч. 6 ст. 135 ЖК РФ. В силу этого обстоятельства она не может быть установлена и договором между товариществом и его членами или закреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правила ст. 322 ГК РФ о том, что солидарная обязанность может быть предусмотрена, в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться, поскольку здесь действует специальная норма жилищного законодательства.

В частности, согласно п. 3 ст. 56 ГК РФ, если несостоятельность (банкротство) товарищества собственников жилья как юридического лица вызвана членом товарищества, который имеет право давать обязательные для этого юридического лица указания, либо членом товарищества, имеющим возможность определять действия такого товарищества, на таких лиц в случае недостаточности имущества данного товарищества как юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам. Кроме того, с учетом п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, который в силу соответствующих положений ЖК РФ вправе выступать от имени товарищества как юридического лица, должен действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им данному товариществу.

8. Назовите органы управления ТСЖ. Каковы их функции

Органы управления ТСЖ формируются общим собранием членов ТСЖ (высший орган управления). Общее собрание членов ТСЖ проводится по инициативе любого члена ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель.

На общем собрании избираются:

– правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Решения правления оформляются протоколом;

– председатель правления избирается на срок, установленный уставом ТСЖ. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

– ревизионная комиссия ТСЖ Избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.

В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 ЖК РФ называет только общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Однако законодатель здесь почему то не упоминает о председателе правления товарищества, статус которого определен в ст. 149 ЖК РФ. Между тем, как будет показано далее председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом – правлением товарищества.

Юристы правильно указывают на то обстоятельство, что во избежание сложностей в разделении компетенции и в целях защиты прав и интересов третьих лиц законодательная практика регулирования юридических лиц, создаваемых в различных организационно правовых формах, устанавливает либо единоличный исполнительный орган, либо одновременно коллегиальный и единоличный исполнительные органы. В данном случае совершенно очевидно, что в товариществе собственников жилья действуют одновременно два исполнительных органа – правление (коллегиальный орган) и председатель правления. Разграничить управление полномочия этих органов необходимо в уставе товарищества, не допуская при этом дублирования их функций и полномочий.

На практике следует исходить из того, что система органов управления в товариществе собственников жилья выглядит следующим образом: обще собрание членов товарищества, правление и председатель правления товарищества.

Таким образом, органы товарищества собственников жилья формируются особым образом – только из членов товарищества, которые одновременно являются собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. Другими словами, фактически в принятии управленческих решений и их реализации участвуют сами члены товарищества. Поэтому можно говорить о том, управление указанным домом реализуется самими членами товарищества, хотя и опосредованно – через органы товарищества.

Рассмотрим подробнее органы управления и контроля товарищества собственников жилья.

Общее собрание членов товарищества

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). В общем собрании с правом решающего голоса вправе участвовать только члены соответствующего товарищества.

В принципе Жилищный кодекс не определяет право созыва общего собрания, допуская в диспозитивной норме , что такое собрание созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Между тем, при определении соответствующих процедур в уставе необходимо иметь в виду ряд императивных норм Жилищного кодекса, регулирующих отдельные отношения, связанные с созывом общего собрания ( например, ч. 1, 2 ст. 146 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся выполнение следующих организационных функций:

- внесение изменений в  устав товарищества - в отличие  от процедуры его принятия  при создании товарищества, предусматривающей  принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от общего числа голосов всех данных собственников, изменения в него вносятся на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на данном собрании членов товарищества;

- принятие решений о  реорганизации и ликвидации товарищества  с учетом оснований и порядка, установленных гражданским законодательством; при этом решения по данным  вопросам принимаются большинством - не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;

- избрание правления товарищества - из числа членов товарищества  на срок, установленный уставом  товарищества, но не более чем на два года; при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

- избрание ревизионной  комиссии (ревизора) товарищества - на срок не более чем два года; член товарищества, избираемый в состав ревизионной комиссии товарищества либо ревизором товарищества, не может одновременно являться членом правления товарищества; член ревизионной комиссии или ревизор товарищества не обязательно должны являться членами товарищества; при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

- образование специальных  фондов товарищества, в том числе  резервного фонда, фонда на восстановление  и ремонт общего имущества  в многоквартирном доме и его оборудования, - в порядке, установленном общим собранием членов товарищества; цели использования (расходования) средств фондов должны быть предусмотрены в уставе товарищества; резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества; фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования; кроме того, может быть принято решение об образовании любого иного специального фонда, при этом решение об образовании специального фонда товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

- утверждение годового  плана о финансовой деятельности  товарищества и отчета о выполнении  такого плана - предполагается необходимость  ежегодно проводить общее собрание  членов товарищества; ежегодно составлять указанные документы и представлять их на рассмотрение данному общему собранию обязано правление товарищества; в свою очередь ревизионная комиссия (ревизор) товарищества одновременно представляет заключения на указанные документы (ст. ст. 150 и 151 ЖК); при этом утверждение указанных отчета и плана осуществляется путем принятия решения большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

- рассмотрение жалоб членов  товарищества на действия правления товарищества и его председателя, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- принятие и изменение  правил внутреннего распорядка  товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда, - данные документы являются локальными нормативными актами товарищества, которые должны регламентировать порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудовых договоров, заключаемых товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе, а также определить вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат; разработать указанные документы и вынести их на утверждение общего собрания членов товарищества обязан председатель правления товарищества (ст. 149 ЖК); при этом решения о принятии и изменении указанных документов принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

- определение размера  вознаграждения членов правления  товарищества - размер такого вознаграждения может устанавливаться дифференцированно в зависимости от объема возложенных на каждого из членов правления обязанностей и результатов их выполнения; при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества.

К имущественно-правовым функциям общего собрания членов товарищества из непосредственно перечисленных в ч. 2 статьи 145 ЖК РФ можно отнести полномочия:

- по установлению размера  обязательных платежей и взносов  членов товарищества - такие платежи  и взносы составляют основную доходную часть финансового плана (бюджета) товарищества, в связи с чем расчет их размеров должен производиться одновременно с составлением указанного плана на очередной год, с учетом закладываемой в него расходной части, включающей в себя расходы, связанные с выплатами за коммунальные услуги, услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; представляется, что для упрощения расчета конкретного размера обязательного платежа и взноса каждого из членов товарищества в части содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаемый размер обязательных платежей и взносов членов товарищества в этой части может быть соотнесен с величиной общей площади помещения, принадлежащего на праве собственности каждому члену товарищества (к примеру, если установлено 20 руб. с 1 кв. м, то размер платежа члена товарищества, которому на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 60 кв. м, составит 1200 руб.); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;