Понятие ипотеки недвижимого имущества, субъектный состав обязательства

§1. Понятие ипотеки  недвижимого имущества. Субъектный состав обязательства 

Ипотека (hypothecate, hypotheca) – термин, заимствованный из греческого оборота[1]. В древнем римском праве, hypotheca была разновидностью залога, ею именовался залог имущества, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника[2]. Позднее под ипотекой понимали исключительно залог недвижимого имущества.

Само понятие «ипотека»  появилось в теории российского  права в 60-70 гг. 19 столетия[3]; было заимствовано из зарубежного права (французского, германского).

Интересно заметить, что в российском дореволюционном  праве «ипотека» была синонимом  «залога», т.к. под последним понимался  непосредственно залог недвижимого  имущества (тогда как залог движимого  имущества именовался «закладом»). Хотя такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия «безразлично[4].

В теории права ипотекой именовался залог недвижимого имущества.

Рассмотрим как определяет ипотеку действующее законодательство.

Действующее законодательство не содержит «прямого» определения  ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать  вывод, что ипотека – залог  земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  недвижимого имущества.

Таким образом, ипотека  – залог недвижимого имущества.

Базисом дефиниции  «ипотека» выступает «залог», рассмотрим его легальное определение. В  силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).

Итак, сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю  права на приоритетное (за некоторым  исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Вкратце остановимся  на обзоре законодательства и иных нормативных актов, направленных на правовое регулирование ипотеки, тем  более, что в данное законодательство были внесены изменения и дополнения.

Прежде всего, необходимо выделить Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.)[5] – данный законодательный акт принят во исполнение положений ГК РФ, является специальным законом.

Со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы  Закона РФ «О залоге»[6] подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Отдельно выделим  Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.)[7]. Данный законодательный акт регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Заметим также, что  в начале 2005 года Президиум ВАС  РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных  с договором об ипотеке»[8], в дальнейшем нашем исследовании мы используем, в том числе, материалы обзора подготовленного ВАС РФ.

Итак, перейдем непосредственно  к рассмотрению ипотеки по действующему законодательству Российской Федерации.

Законом об ипотеке  установлено, по существу, два вида ипотеки:

- ипотека в силу  закона;

- ипотека по договору.

Такое разделение известно еще римскому праву. Как отмечает Базанов И.А. «кроме договорных ипотек, римское право знало целый  ряд законных ипотек; эти ипотеки  были действительны и тогда, когда  собственник сам не знал об них  ничего»[9]. Известно такое деление и русскому дореволюционному праву.

Обратимся к легальному определению ипотеке в силу закона и ипотеке по договору.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого  имущества, возникающий на основании  федерального закона. К ипотеке в  силу закона при наступлении указанных  в федеральном законе обстоятельств  соответственно применяются правила  о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом  не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать  в следующих случаях:

- при покупке недвижимого  имущества в кредит, в том числе  с условием рассрочки платежа;

- при приобретении  жилого дома или квартиры за  счет кредита банка.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом  ипотеки (как по договору, так и  в силу закона), принудительно изымается  государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий  на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением  общих правил Гражданского кодекса  РФ о заключении договоров, а также  положений Закона об ипотеке ((ст.8 Закона).

По договору об ипотеке  одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным  законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

Указанные изъятия  установлены Федеральным законом  «Об исполнительном производстве»[10]. В соответствии со ст.49 названного закона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Закона об ипотеке. При этом залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества».

В соответствии со ст. 50 Закона об исполнительном производстве установлен «Перечень видов имущества  граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам».

Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ[11], требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.

Общие правила о  залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются  к отношениям по договору об ипотеке  в случаях, когда ГК РФ или Законом  об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества  может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

Подчеркнем, что ипотечное  правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), т.е. может существовать лишь постольку, поскольку существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения.

Согласно ст.2 Закона, ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке  может выступать средством обеспечения  сразу нескольких договорных обязательств. Приведем пример из практики:

«Открытое акционерное  общество «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (Сбербанк России) обратилось в Арбитражный  суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области с иском к государственному учреждению «Городское бюро регистрации  прав на недвижимость» об обязании ответчика зарегистрировать договор  о залоге от 09.03.99 №108899-(З) нежилого помещения (1Н, 3 - 12Н, 17Н литер А) площадью 12 178,6 кв.метра, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Красных Текстильщиков, д. 2.

Решением от 21.10.00 в  удовлетворении искового требования отказано на основании статей 1 и 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Постановлением апелляционной  инстанции от 15.12.99 решение оставлено  без изменения.

Федеральный арбитражный  суд Северо-Западного округа постановлением от 10.02.2000 оставил указанные судебные акты без изменения.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все названные  судебные акты отменить, дело направить  на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что  протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Сбербанком России (залогодержателем) и закрытым акционерным обществом  «РУСТ» (залогодателем) в обеспечение  трех кредитных договоров на общую  сумму 84 178 717 рублей 90 копеек заключен договор о залоге от 09.03.99 №108899-(З). Общая сумма оценки заложенного  недвижимого имущества составила 87 654 191 рубль 35 копеек. Договор в установленном  порядке нотариально удостоверен  и зарегистрирован.

Письмом от 19.04.99 №144820 ответчик отказал в государственной  регистрации договора о залоге со ссылкой на статьи 2, 9 Закона об ипотеке, сославшись на то, что ипотека может  быть установлена в обеспечение  только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 43 этого Закона имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека по договору о предоставлении кредитной линии от 16.07.96 №116/96), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека), но, по мнению ответчика, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было согласно статье 45 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заключить по кредитным договорам от 19.12.97 №104097 и от 09.03.99 №108899 самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства.

Суды, отказывая в  удовлетворении искового требования, поддержали данные доводы ответчика.

Между тем эти доводы являются ошибочными.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические  лица свободны в установлении своих  прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу пункта 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое  лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  каких-либо запретов на установление ипотеки  в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным  договорам одним договором о  залоге не содержит.

Залогодержатель и  залогодатель заключили один договор  о залоге недвижимого имущества  в обеспечение трех кредитных  договоров. Указанный договор закону не противоречит, нотариально удостоверен  и зарегистрирован. Поэтому ответчик необоснованно отказал в его  государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке»[12].

Итак, договор об ипотеке  может быть самостоятельным, т.е. отдельным  по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом  обязательство. Вместе с тем соответствующее  положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства  может содержаться и в основном договоре.

Имущество, которое  может быть предметом ипотеки  определено законодателем в ст.5 Закона об ипотеке.