Рынок недвижимости и ипотека

 

ТУЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ИНФОРМАТИКИ 
 
 

Контрольная работа 

     по  дисциплине «Рынок недвижимости и ипотека» 
 
 
 

                                                                                    Выполнила: студентка гр.               

                                                                                    ЯснФик05 Михалева Е.В.

     Проверил: преподаватель 
 
 
 
 

     Тула, 2008 

Содержание 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ

     С переходом к рыночной экономике  изменилось большинство социально-экономических  взаимоотношений в российском обществе. Не является исключением и жилищная сфера. Однако, если где-то изменения произошли достаточно быстро, пусть с ошибками и перекосами, то в данной сфере реформирование проводилось в течение длительного периода времени. Это связано с рядом причин. Во-первых, потребность в жилье является одной из базовых человеческих потребностей. Во-вторых, стоимость квартиры очень высока по сравнению со стоимостью любого другого имущества граждан, очень часто квартира – единственное, что есть у семьи ценного. Следовательно, государство не могло одномоментно переложить на плечи населения заботы по обеспечению себя жильём. Поэтому ещё в течение нескольких лет после распада СССР и объявления рыночной экономики государство продолжало строить жильё за свой счёт и обеспечивать им очередников.

     Тем не менее, был взят курс на то, чтобы  сформировать полноценный рынок  недвижимости. Был принят ряд законов, в частности закон о приватизации квартир, которые население безвозмездно получило от государства.

     Таким образом, в настоящее время граждане Российской Федерации должны самостоятельно заботиться о своей проблеме обеспечения жильём, одной из основных форм решения которой становится ипотека. Не случайно Президент страны в послании 2005 году Федеральному собранию Российской Федерации подчеркнул необходимость развития ипотеки в стране и отметил, что она должна стать доступной для людей со средним уровнем доходов.

Появление рынка  недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х  годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего  залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность  в формировании надежных правовых средств  по защите интересов кредиторов в  обязательственных отношениях, а  также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих  создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Сущность ипотеки.

     В 1998 г. был принят Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны — залогодателя.

     Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.¹

     Предметом ипотеки может быть следующее  имущество:

• земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.²

     В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

     В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности  обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров (см. рис.1):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

 
 
 
 

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор  страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи  закладных листов.

Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой  схеме ипотечного кредитования.³

В качестве кредитора  может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска  ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование  возможных рисков.

При нехватке средств  для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части  капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением  заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих  организаций – минимально (как  правило, это только страховая организация).

В двухуровневой  модели ипотечного кредитования кроме  заемщика и кредитора участвуют  посредник (ипотечное агентство) и/или  участник финансового рынка (ипотечная  финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров (см. рис.2).

 
 
 
 

 
Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор  об ипотеке, 3 – договор страхования  заложенного жилья, 4 – договор  купли-продажи жилья, 5 – генеральное  соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления  операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

 
Рис. 2. Договорные отношения при  двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе  реализации договорных отношений между  участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются  кредитный договор и договор  об ипотеке основных участников –  заемщика и кредитора.

После получения  кредита заемщик заключает договор  купли-продажи жилья с продавцом  или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается  с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой  организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном  ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается  соответствующее соглашение об уступке  прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами  требования. Это позволяет кредитору  продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные  операции.

    Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная»  как свободно обращающаяся на рынке  ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке — она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создание эффективно работающей системы обеспечения  доступным по стоимости жильём российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма  жилищном рынке за счёт собственных  средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной  системы позволит:

     - увеличить платёжеспособный спрос  граждан и сделать приобретение  жилья доступным для основной  части населения;

     - активизировать рынок жилья;

     - вовлечь в реальный экономический  оборот приватизированное жильё;

     - привлечь в жилищную сферу  сбережения населения и другие  внебюджетные финансовые ресурсы;

     - обеспечить развитие строительного  комплекса;

     - оживить экономику страны в  целом.

     Развитие  ипотечного кредитования оказывает  положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности. Ипотека  влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и смежных с ним отраслях, финансовой, страховой, оценочной и других сферах) и помогает удовлетворить потребность  населения в жилье.

     Кроме того, получение ипотечного кредита  – серьёзный шаг заёмщика, который  не только позволяет ему приобрести жильё, но и дисциплинирует заёмщика: необходимость возврата денег заставляет его более качественно работать, повышать свои профессиональные качества.

     Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита, банк реализует залог и  возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого  необходима правильная оценка недвижимости, отлаженный законодательный механизм, а также развитый рынок недвижимости.)

     Всё вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки  (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

1.  Федеральный  закон "Об ипотеке (залоге  недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

2.  Довдиенко,  И.В. Ипотека / И.В. Довдиенко.  – М.: ЮНИТИ, 2005. – 463 с.