Понятие и сущность ипотеки

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

Жилье является одной из базовых ценностей и нужд , обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Актуальность ипотеки заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

 

 

 

2. Понятие и сущность ипотеки

Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Объектами ипотеки могут быть здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. Именно этот перечень и указан в пункте 4 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Основанием возникновения ипотеки может быть закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения ипотеки.

Ипотека может возникнуть и на основании норм закона. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона чрезвычайно важно для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество служит основным обеспечением возвратности кредитных средств.

 

  

 

 

 

 

 

3. Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах

По данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки десятка лидеров рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом.

Таблица 1. Десятка лидеров рынка ипотечного кредитования

Итоги 2014 года		Итоги 2013 года		Итоги 2012 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем,млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1. Сбербанк	402 000	1. Сбербанк	629 761	1. Сбербанк	445 665
2. ВТБ 24	157 066	2. ВТБ24	243 336	2. ВТБ24	157 608
3. Газпромбанк	29 688	3. Газпромбанк	78 198	3. Газпромбанк	64 201
4. Россельхозбанк	14 857	4. Дельтакредит	28 135	4. Дельтакредит	22 635
5. Дельтакредит	14 117	5. Связь-Банк	17 906	5. Росбанк	17 637
6. Банк Москвы	12 056	6. Росбанк	17 606	6. Связь-Банк	15 414
7. Росбанк	9 196	7.Райффайзенбанк	17 200	7. Уралсиб	13 991
8. Связь-Банк	8 426	8. Банк Москвы	14 706	8. Возрождение	11 801
9. Райффайзенбанк	7 900	9. Возрождение	14 454	9. АК Барс	10 448
10.Банк Санкт-Петербург	7 714	10. Уралсиб	13 388	10.Ханты-Мансийский Банк	10 082

 

 

Диаграмма 1.

 

Вывод: За последние три года лидерство таких банков как Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк сохраняется. В 2014 году на рынке появляется Россельхозбанк и сразу же занимает лидирующие позиции.

Рейтинги

Выделим отдельно долю Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Дельтакредит, АИЖК на рынке ипотечного кредитования (в объеме выдачи), а также долю государства в целом (в объеме выдачи и в объеме задолженности)

Таблица 2. Доли банков на рынке ипотечного кредитования

Источник: ЦБ, ипотечные банки

Расчеты: Русипотека

* - с учетом Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Транскредитбанка, ГПБ-Ипотека. С 2012 года с учетом  Связь-банка, Банка Москвы. С 2014 года  с учетом Россельхозбанка.

** - экспертная оценка  Русипотеки

 

Таблица 3.Количество выданных ипотечных жилищных кредитов с 2006 по 2013 год, в тыс. (за период)

Источник: ФРС, ЦБ РФ

Вывод: Количество выдаваемых ипотечных кредитов с каждым годом существенно увеличивается. Снижение же количества выданных кредитов в 2009 году обуславливается кризисом 2008 года.

Таблица 4. Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам (на конец периода), млн руб.

Источник: ЦБ РФ

Вывод: Не смотря на увеличение выдаваемых ипотечных кредитов, задолженности по ним так же растут.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Первичный и вторичный рынок жилья

Схема 1. Классификация рынка недвижимости

 

На первичном рынке жилья происходит продажа квартир в новых домах, недавно построенных, и даже тех, которые существуют только в проекте или только начинают строиться. Чаще всего продавцом на первичном рынке жилья является тот, кто строит или вкладывает средства в строительство. В этой роли может быть строительная компания, агентство недвижимости или отдельные частные лица. Особенностью покупки жилья на первичном рынке является то, что с момента уплаты денег до момента получения документов на квартиру проходит достаточное количество времени. Это может быть два или три года, все зависит от того, на каком этапе строительных работ вы вкладываетесь в недвижимость: в начальной стадии, когда только формируется фундамент, или когда дом имеет свою окончательную форму. Кроме того, всем известны печальные случаи, когда люди теряют свои вложенные деньги в недвижимость, по той простой причине, что строительство дома было «заморожено».

Позитивные моменты приобретения жилых помещений в новом доме:

• На стабильном рынке цена на квартиру увеличивается по мере строительства дома.

• Вам не нужно тратить деньги на ремонт, потому что дом новый, также будут новыми все коммуникации.

• Не надо проверять «историю» квартиры, ее почти там нет, потому что вы являетесь первым владельцем. Естественно, в данном случае есть специфика проверки организации-застройщика, а также разрешений на строительство.

• Квартира в таком доме продается, как правило, без первичной отделки и сможете сделать ее на свой вкус, с учетом ваших финансовых возможностей.

• Практически нет комиссии посредникам.

Отрицательные моменты:

•    Могут быть отложены сроки завершения строительства.

• Строительство дома может быть «заморожено» в связи с банкротством строительной компании.

• Подготовка и получение юридических документов растягивается на месяцы.

• Не исключены обман и мошенничество. К сожалению, иногда встречаются фирмы-однодневки, которые получили деньги от клиентов, а затем скрывается в неизвестном направлении.

• Если вы покупаете квартиру без отделки, необходимо учитывать затраты на ремонт в квартире.

• Если дом находится в новом районе, вы будете терпеть неудобства из-за плохой инфраструктуры.

• Не все банки готовы давать кредиты на покупку новостроек, как для покупки вторички.

Новостройки лучше всего подходит для людей богатых, у которых уже есть жилье, которые смогли накопить необходимое количество денег, чтобы купить другую квартиру.

Зная об этих негативных факторах, которые возникают при покупке нового жилья, многие ищут квартиру на вторичном рынке недвижимости. Здесь главное преимущество в том, что покупателю предлагается готовый продукт, т.е. готовая квартира. Как говорится, ее можно потрогать. Эта квартира может быть готова к продаже за относительно короткий период времени. Но процесс поиска правильной квартиры может занять некоторое время, особенно если география поиска сужается.

На вторичном рынке осуществляются различные обмены, как правило, путем продажи маленькой квартиры и покупки большей квартиры с доплатой. Надо сказать, что вторичный рынок, то есть уже готовое и частенько достаточно старое жилье, сегодня по части ипотечных сделок уверенный лидер. Происходит это потому, что квартир на этом рынке гораздо больше.

Позитивные моменты приобретения жилого помещения на вторичном рынке:

• В момент заключения сделки, и квартира становится залогом по вашему кредиту, а значит, банку нет нужды просить дополнительные проценты за риск, как это бывает с новостройками
• Переезд, который может состояться хоть на следующий день после заключения сделки. Это важно людям, которым необходимо жилье уже

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Сравнительные характеристики первичного и вторичного рынка недвижимости.

График 1. Динамика индексов цен на жилье на первичном и вторичном рынках, 2007‐2014 гг., %

График 2. Количество предоставленных кредитов на первичном рынке

 

 

 

 

 

 

Диаграмма 2. Спрос на ипотеку на первичном и вторичном рынках недвижимости

Диаграмма 3. Средняя цена за квадратный метр, тыс. руб.

 

Выводы: В 2014 году динамика увеличения уровня цен на первичном рынке жилья превысила динамику увеличения цен на вторичном рынке, так же увеличился спрос на первичный рынок жилья. Не смотря на увеличение спроса на первичный рынок жилья, соотношение сделок на вторичном и первичном рынке составляет 70%  к  30%, в то время как средняя цена за квадратный метр вторичного рынка недвижимости в среднем на 30% больше цены квадратного метра первичного рынка недвижимости.

 

 

 

6. Договор на долевое строительство

Что такое долевое строительство. В последнее время стоимость жилья достигла в России своего максимума. Спрос опережает предложение, и определяющую роль здесь сыграло бурное развитие ипотечного кредитования. Ввиду этого, большая часть людей предпочитает заказывать квартиру именно на стадии закладки фундамента. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Большим плюсом является и то, что договор заключается напрямую, без участия посредников, что делает сделку более прозрачной. Кроме того, у застройщика, покупатель может получить более достоверную информацию об объекте.

И если есть желание жить в конкретном строящемся доме, то квартиру в нем лучше приобретать у застройщика - это будет  быстрее и надежнее.

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Казалось бы, все просто, понятно и взаимовыгодно, однако сейчас долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, поскольку тысячи дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, так и не получили своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья нужно подходить с максимальной осторожностью. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.