Введение

     Актуальность  ипотечного кредитования заключается  в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей  элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно  раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. 

     Приобретение  жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают  новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

     Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость  социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью  населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса  президентской программы.

      Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

     Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский  указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских  выборов 1996 г. Тогда были приняты  сразу два правительственных  постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу  было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.

     Президент и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти важнейшую  стратегическую задачу обеспечить до 2012 г. существенное увеличение (не менее  чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

     Основой для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

     Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление  наиболее значительных проблем в  функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения.

     Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

• раскрыть понятие и сущность ипотеки
• провести анализ банковских операций
• рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

     В работе были использованы научно-практические исследования ведущих отечественных  специалистов в области ипотечного жилищного кредитования; периодические  издания по данной проблеме; действующие  законы, постановления Правительства  РФ и другие нормативно-правовые документы.

     1. Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

     1.1 История ипотеки

       Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). 

       Для этого оформлялись обязательства,  а на границе принадлежащей  заемщику земельной территории  ставился столб с надписью  о том, что указанная собственность  служит обеспечением претензии  кредитора в наименованной сумме.  На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. [24;с31]

     Новое развитие институт ипотеки получил  в Римской империи. В I в. н. э. создавались  ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества  частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. 

     Институт  ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки. 

     Позже новый вид залога распространился  на другие и, в частности, на залог  недвижимости. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы  и свою эволюцию. Вводились различные  легальные ипотеки, действовавшие  без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее. [27;с18]

     Роль  государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали  контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи  с ослаблением этих государственных  функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.

     Постепенно  ипотека входит и в средневековое  законодательство. Для кредитора  ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции  кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в  особую книгу. [36;с3]  

       Таким образом, исторически ипотечное  кредитование было порождено  хозяйственными отношениями как  наиболее надежная форма обеспечения  обязательств должника. 

     1.2. Развитие ипотеки  в России

     Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования.

     Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю  в России возник заклад, но долгое время  он существовал фактически без законодательного оформления.

     Начало  ипотечного кредитования в России можно  отнести к царствованию императрицы  Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки  в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и  гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились  оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.[19;с34]

     Как было Указано выше, в 1754 году были созданы  государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед. С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам. [22;с24]

     Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления  Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего  развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств.  Также, недостатком было плохое соизмерение  и учет операций по выдачи денег  и их получению от населения [17;с12].

     29 октября 1768 года манифестом Екатерины  II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

     В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое  учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых  в залог при осуществлении  кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. [35;с31]

     В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор  М.М. Сперанский), где залоговое право  было подробно регламентировано. Залог  в России в это время существовал  в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

     С 1841 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать  первые сберегательные кассы.

     В 1859 г. было принято решение о реорганизации  кредитных учреждений в связи  с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались  все существовавшие государственные  кредитные институты, взамен них  учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные  учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного  кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. [31;с44]

     К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного  кредитования, которая имела хорошее  законодательное обеспечение и  была блестяще организована. [27;с61]

     В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно  закладные.

     Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

     В нем нашли отражение следующие  положения:

• основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
• порядок заключения договора об ипотеке;
• закладная как ценная бумага;
• государственная регистрация ипотеки;
• обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
• переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• последующая ипотека;
• уступка прав по договору об ипотеке;
• обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
• особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир. [18;с11]

           В октябре 2003 года Государственная  Дума приняла ключевой закон  "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок  выпуска и обращения ипотечных  ценных бумаг. Этот закон позволит  привлечь в сферу ипотечного  кредитования значительные финансовые  средства через выпуск ИЦБ.  Для завершения строительства  законодательной базы, необходимо  не только внесение поправок  в уже существующие законы, но  принятия новых, таких как: [3; 1c]