Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования должна опираться на имеющийся  международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия  переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

     Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных  задач. Во-первых, совершенствование  законодательной и нормативной  базы для реализации механизма данного  вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных  кредитов. Во-вторых, создание и внедрение  механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной  конкуренции между субъектами рынка  ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации  при процедуре выселения в  случае невозможности погашения  ипотечного кредита.

     Важным  этапом, закладывающим организационные  основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось  создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом  акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации  от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве  по ипотечному жилищному кредитованию»). [6;с6]

     На  сегодняшний день заложены основы законодательной  базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские и страховые компании). [7;с4]

     3. Ипотечное кредитования

     3.1 Нормативно-правовое  регулирование ипотечного       кредитования в РФ

     В России уверенно развивается ипотечный  рынок. В настоящее время завершается  процесс формирования нормативной  правовой базы, регулирующей особенности  правоотношений между его участниками  и включающей следующие законодательные  и иные нормативные правовые акты.[22;13]

     Законодательные акты:

     1. Гражданский кодекс РФ, ст. 334 - 358.

     2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О  залоге". Закон о залоге является  действующим, однако содержащиеся  в нем правила "применяются  постольку, поскольку они не  противоречат" ГК РФ и Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 2 ст. 79).

     3. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной  политики".

     4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

     5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

     6. Федеральный закон от 24 декабря  2002 г. N 179-ФЗ "О внесении в некоторые  акты законодательства Российской  Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы  ипотечного жилищного кредитования (заимствования)".[1; с3]

     Нормативные правовые акты Президента Российской Федерации:

     1. Указ Президента РФ от 24 декабря  1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении  внебюджетных форм инвестирования  жилищной сферы"

     2. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах".

     3. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении  жилищных сертификатов".

     4. Указ Президента РФ от 29 марта  1996 г. N 430 "О государственной поддержке  граждан в строительстве и  приобретении жилья".

     5. Указ Президента РФ от 29 марта  1996 г. N 431 "О новом этапе реализации  Государственной целевой программы  "Жилище".

     6. Указ Президента РФ от 28 января 1998 г. N 102 "О президентской программе  "Государственные жилищные сертификаты".

     Нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации:

     1. Постановление Совета Министров  - Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595 "О Государственной целевой  программе "Жилище".

     2. Постановление Правительства РФ  от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении  гражданам Российской Федерации,  нуждающимся в улучшении жилищных  условий, безвозмездной субсидии  на строительство или приобретение  жилья".[2;с1]

     3. Постановление Правительства РФ  от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об агентстве  по ипотечному жилищному кредитованию".

     4. Постановление Правительства РФ  от 20 января 1998 г. N 71 "О федеральной  целевой программе "Государственные  жилищные сертификаты".

     5. Постановление Правительства РФ  от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении  правил ведения Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним".

     6. Постановление Правительства РФ  от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении  максимального размера платы  за государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и за предоставление  информации о зарегистрированных  правах".

     7. Постановление Правительства РФ  от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по  развитию системы ипотечного  жилищного кредитования в Российской  Федерации".

     8. Постановление Правительства РФ  от 25 августа 2001 г. N 628 "Об утверждении  Правил предоставления государственных  гарантий Российской Федерации  по заимствованиям открытого  акционерного общества "Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию".

     9. Постановление Правительства РФ  от 11 декабря 2002 г. N 885 "О предоставлении  государственной гарантии Российской  Федерации открытому акционерному  обществу "Агентство по ипотечному  жилищному кредитованию".

     Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти:

     1. Письмо Госстроя России от 9 августа  1999 г. N СК-2725/29 "О развитии системы  ипотечного жилищного кредитования".

     2. Приказ Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам".

     3. Распоряжение Федеральной комиссии  по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р "Об утверждении  Методических рекомендаций по  применению профессиональными участниками  рынка ценных бумаг Федерального  закона "Об ипотеке (залоге  недвижимости)".

     4. Письмо Госстроя РФ от 1 ноября 2001 г. N ВП-5997/8 "О предоставлении  информации для определения необходимых  объемов рефинансирования банковских  ипотечных кредитов".

     Глава III Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепляет основные положения о  закладной, которой могут быть удостоверены права залогодержателя по обеспеченному  ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. [28;с2]

     Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие:

     1.Права  ее законного владельца.

     2.Право  на получение исполнения по  денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой, без представления других  доказательств существования этого  обязательства.

     3.Право  залога на имущество, обремененное  ипотекой.

     Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то также  и должником по обеспеченному  ипотекой обязательству.

     Закладная выдается первоначальному залогодержателю  органом, осуществляющим государственную  регистрацию ипотеки, после государственной  регистрации ипотеки.

     В случае частичного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства должника по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение. При этом данное соглашение должно быть нотариально удостоверено. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

     При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство  из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать  о таком несоответствии.

     Составитель закладной несет ответственность  за убытки, возникшие в связи с  указанным несоответствием и  его устранением.

     Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  в качестве залогодержателя с  указанием его имени и места  жительства, а если владельцем закладной  является юридическое лицо - его  наименования и места нахождения.

     В соответствии с Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" лицензированию подлежат отдельные виды профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг  безотносительно к тому, какие  именно ценные бумаги являются объектами  такой деятельности. В связи с  этим осуществление профессиональными  участниками рынка ценных бумаг  операций с закладными не требует  специального лицензирования. Операции с закладными осуществляются профессиональным участником рынка ценных бумаг в  соответствии с тем видом профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, правом на осуществление которой  он обладает на основании выданной ему в установленном порядке  лицензии. [3;с5]

     Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для  собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.

     Брокерская  деятельность на рынке закладных  может осуществляться на основании  заключенного между брокером и его  клиентом договора поручения или  комиссии.

     Договор, заключенный между брокером и  его клиентом, может предусматривать  право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи  на отчуждаемых клиентом закладных  в пользу их приобретателей. [26;с84]

     Эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться  только под обеспечение, состав и  порядок замены которого указаны  в законе.

     Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг  является особый способ их обеспечения - обеспечение покрытием ипотечных  ценных бумаг (ипотечным покрытием). В состав основного покрытия ипотечных  ценных бумаг включаются: денежные требования по обязательствам из кредитных  договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также  закладные.

     Законопроект  вводит еще один новый вид ценной бумаги - ипотечный сертификат участия. [8;с3]

     Проект  федерального закона "Об ипотечных  эмиссионных ценных бумагах" состоит  из 7 глав и 53 статей.

     3.2 Роль Агентства  по ипотечному  жилищному кредитованию  и перспективы  его развития

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) зарегистрировано 5 сентября 1997 году в форме открытого акционерного общества на основании постановления  Правительства РФ от 26.08.96 №1010. 100% акций  АИЖК принадлежит государству в  лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Все акции  Агентства при учреждении и размещении дополнительных акций путем подписки оплачены его учредителем – акционером. [5;с8]