Понятие ипотеки недвижимого имущества, субъектный состав обязательства

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права  на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки,  за исключением земельных участков не подлежащих ипотеке (ст.63 Закона об ипотеке);

2) предприятия, а  также здания, сооружения и иное  недвижимое имущество, используемое  в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

Остановимся подробнее  на земельных участках, которые не подлежат ипотеке.

В соответствии с п.1 ст.63 Закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  не допускается.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения»[13] залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке. Систематический анализ положений закона позволяет сделать вывод, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается (ст.63 Закона об ипотеке).

Согласно Гражданскому кодексу РФ (п.2 ст.267 ГК РФ) не допускается  залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

Не допускается  ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации  и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63 Закона об ипотеке).

В п.2 ст.5 Закона об ипотеке  указывается, что предметом ипотеки  может выступать объект незавершенного строительства, при условии, одновременной  ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это  здание или сооружение, либо части  этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (ст.69 Закона). Однако из положений закона не совсем ясно: меняется ли статус заложенного  имущества, если предметом ипотеки  был объект незавершенного строительства? Приведем интересный пример из практики: «Кредитор предъявил в суд  требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и  об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения  исполнения им своих обязательств перед  кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании  с должника суммы основного долга  и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом  договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной  инстанции решение суда первой инстанции  в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания  на предмет ипотеки отменил и  требование удовлетворил, указав, что  взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное  здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося  предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки  в период действия договора об ипотеке  не означает ни физической, ни юридической  гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют  для сохранения силы договора об ипотеке  внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его  оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке  при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее  законодательство не предусматривает  погашение учреждением юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной  им в Едином реестре записи о регистрации  договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».

Таким образом, если предметом  ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его  строительства ипотека сохраняет  силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства»[14].

Итак, в соответствии с требованиями закона, здания, в  том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно  связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии  одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором  находится здание или сооружение или части этого участка. Заключение договора ипотеки здания, без одновременной  ипотеки долей земельного участка, влечет признание такого договора ипотеки  недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262[15]).

Проблемным на практике является вопрос о необходимости  одновременной ипотеки земельного участка (доли), когда основным предметом  ипотеки выступает помещение. Приведем пример из практики: «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к открытому акционерному обществу «Александровский радиозавод» о взыскании 90 830 465 рублей 74 копеек (с учетом заявления об уточнении исковых требований) путем обращения взыскания на имущество, переданное в залог по договору ипотеки от 15.10.2001.

Решением от 16.07.2004 суд, руководствуясь ст.167, 168 ГК РФ Федерации, 69 Закона об ипотеке в удовлетворении иска отказал, поскольку требования истца основаны на недействительной сделке. Договор ипотеки от 15.10.2001 суд расценил не соответствующим  требованиям статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В апелляционной инстанции  решение не пересматривалось.

На состоявшийся по делу судебный акт акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации  в лице Александровского отделения  №1574 подал в Федеральный арбитражный  суд Волго-Вятского округа кассационную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Владимирской области и принять новое - об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя, суд неправильно применил нормы  материального права - статью 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  и ошибочно не принял во внимание то, что в рассматриваемой ситуации в залог передается помещение  как отдельный вид объекта  недвижимости, а не здание или сооружение. С точки зрения истца, в силу пункта 3 статьи 69 Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» в  этом случае не требуется одновременной  ипотеки земельного участка.

Отказав истцу в  иске, суд не учел правила части 2 статьи 62 названного Закона, согласно которой ипотека земельного участка  может быть установлена только на земельный участок, выделенный в  натуре из земель, находящихся в  общей долевой собственности. Выделить же часть доли, расположенной под  передаваемыми в ипотеку помещениями, невозможно. Кроме того, раздел земельного участка в натуре на момент заключения договора ипотеки противоречил требованиям  законодательства (пункту 4 Основных положений  государственной программы приватизации государственных и муниципальных  предприятий в Российской Федерации).

В судебном заседании  представитель акционерного коммерческого  Сберегательного банка Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Законность решения  от 16.07.2004 Арбитражного суда Владимирской области по данному делу проверена  Федеральным арбитражным судом  Волго-Вятского округа в порядке, установленном  в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы  дела и доводы кассационной жалобы, суд округа не нашел оснований  для пересмотра обжалуемого судебного  акта.

Как видно из материалов дела, акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации и общество с ограниченной ответственностью «Портал» (далее ООО «Портал») заключили  договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.10.2001 №45206227, по условиям которого банк открыл заемщику кредитную линию с лимитов  средств в сумме 264 000 000 рублей на 12 месяцев с уплатой 22 процентов  годовых для пополнения оборотных  средств и при условии, что остаток ссудной задолженности не будет превышать 88 000 000 рублей. Дополнительным соглашением от 10.10.2002 договор пролонгирован до 25.09.2003.

Заемщик частично погасил  кредит. Решением Арбитражного суда Владимирской области от 12.11.2003 по делу №А11-5783/2003-К15/261 с ООО «Портал» в пользу акционерного коммерческого Сберегательного  банка Российской Федерации в  лице Александровского отделения №1574 взыскано 88 000 000 рублей долга, 2 830 465 рублей 75 копеек процентов и 100 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В обеспечение возврата кредитных средств по данному  договору спорящие стороны заключили  договор ипотеки от 15.10.2001, согласно которому ответчик передал в залог истцу объекты недвижимости: часть помещений производственного корпуса №4 общей площадью 17 44,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Гагарина, д. 2; часть помещений производственного корпуса №1 общей площадью 11 379,3 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном кирпичном корпусе №1, находящихся по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Ленина, д. 13; часть помещений административно-бытового производственного корпуса площадью 6 397,2 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном панельном корпусе, находящемся по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Гагарина, д. 2. ( т. 1, л.д. 37-40).

Неисполнение должником - ООО «Портал» - обязательства по погашению долга и процентов  послужило основанием предъявления банком настоящего иска к залогодателю.

При разрешении спора  суд установил, что предметом  залога являются объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «Александровский радиозавод» на праве собственности. Данные обстоятельства подтверждены свидетельствами  о государственной регистрации  права от 16.03.2000, 05 и 10.10.2001. Кроме того, ответчик владел земельными участками, на которых расположены передаваемые в залог объекты недвижимости, на праве общей долевой собственности, что подтверждено договором купли-продажи земельных участков от 27.02.1995, договором установления долей от 19-2733.09.2001, свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2001, дубликатом №22 свидетельства на право собственности на землю 9Р-1У33-17 №991000 от 24.04.1995. Однако доли земельных участков предметом договора ипотеки не являлись.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ, статье 69 Закона, ипотека  здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого  участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого  участка или его соответствующей  части.

При заключении договора ипотеки от 15.10.2001 - залога недвижимости стороны не соблюли приведенное  выше требование, поэтому суд правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признал  данный договор недействительным (ничтожным), как противоречащий закону.

Довод заявителя жалобы о том, что в залог передано помещение как отдельный вид  объекта недвижимости и правила  об одновременной ипотеке земельного участка не применимы, не заслуживает  внимания, поскольку передаваемое помещение  относится к недвижимому имуществу  и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный  для зданий и сооружений.

Ссылка банка на необходимость применения в спорной  ситуации статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  и невозможность выдела в натуре земельных участков, на которых расположены  заложенные объекты, обоснованно отклонена  судом, так как названная норма  права устанавливает порядок  залога земельных участков. В данном случае предметом залога является недвижимое имущество и отношения сторон регулируются статьей 69 упомянутого Закона»[16].

В центре данного спора - вопрос разграничение помещений, и  зданий (сооружений) как различных  объектов недвижимости. На наш взгляд, при решении данного вопроса, применимо, по аналогии, разъяснение  ВАС РФ данное в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53[17]: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ» (п.2).