Основные понятия недвижимости

Экономика недвижимости.

Нина Ивановна Животягина.

Основные понятия недвижимости.

1- Движимое и недвижимое имущество, состав (объекты недвижимости).

2- Краткая характеристика объектов недвижимости.

3- Лесной фонд России, как объект недвижимости.

4- Категории земель лесного фонда. Характеристика земельного участка и виды собственности на земли.

5- Сервитут. Земельный кадастр.

6- Классификации объектов недвижимости в зависимости от происхождения и значения.

7- Классификация по масштабу и готовности к использованию.

8- Зарубежная методика классификация недвижимости.

(Первое) 1-

Впервые в России разделение имущества на движимое и не движимое было осуществлено при Петре I.

В настоящее время понятие недвижимости отражено в гражданском кодексе РФ. Кроме того понятие недвижимости учитывается в международных стандартных оценки недвижимости.

К объектам недвижимости относят: землю и всё то, что прочно закреплено к земле. Кроме того, сюда относятся лесные земли, водные объекты, недра. Кроме того к объектам недвижимости относят воздушные, морские суда, космические объекты (имеют высокую стоимость). Так же относят жилые и нежилые помещения, а так же предприятия- как имущественный комплекс.

В отличии от движимого имущества, недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации в учереждениях юстиции.

Классический пример движимого имущества деньги и ценные бумаги.

В состав объектов недвижимости включается: •земля- в качестве объекта недвижимости, по практике, чаще всего земельный участок.

- Он должен быть обособленным (имеет границы), соседа иметь должен,  территориально ограничен.

-Земельный участок должен использоваться в соответствии с целевым назначением.

-Земельный участок облагается налогом в зависимости, от его кадастровой (перепись, свод документов) стоимости.

- Земельный налог и арендные платежи.

На землю существуют следующие виды собственности: частное, государственное, муниципальное, кооперативная, смешанная.

- для земельного участка характерно понятие сервитута (это ограничение права собственности с одной стороны и возможность пользования чужой недвижимостью с другой стороны).

Сервитут является принадлежностью земельного участка и с продажи переходит на нового владельца.

Вся информация о земельных участках приводится в "земельном кадастре- объёмный документ в который приводятся сведения по земельным участкам страны" (общая сводная информация)

(Отдельный вопрос)

• лесной фонд, как объект недвижимости.

Фонд- целевое использование, вложенных средств, ресурсов.

Лесной фонд, это территории занятые лесом или предназначенные для лесохозяйственных нужд.

Лесной фонд является государственным.

Земли лесного фонда классифицируются по категориям, в частности различаются лесные и не лесные земли.

Лесные земли делятся на покрытые и не покрытые лесом участки.

Нелесные земли (болота, дороги, усадьбы, сады).

Государственный лесной фонд распологается на территориях лесничеств, лесопарков (национальных и природных парков), заповедников.

В государственный фонд не включаются:

- леса пограничные (обороны);

- городские леса.

- древесно- кустарниковая растительность, расположенная сельско- хозяйственного значения (меж полей), на полосах отвода дорог.

Особенности земель лесного фонда:

- лесные земли одновременно и средство труда (поглощение углекислого газа) и предмет (уход) и продукт труда (в результатах палаты человека).

- земля не изнашивается. Амортизацию не возможно насчитать.

-Основной сделкой для лесных участков, является аренда. Договор аренды заключается через проведение лесных аукционов.

В настоящее время сформирован проект лесной политики РФ.

- на лесные земли распространяется сервитут публичный или общественный.

- стоимость лесных участков отражается в лесном кадастре. Ведение лесного кадастра, может осуществлять специализированное лесохозяйственное хозяйство.

- стоимость лесных участков должна определяться на основе международных стандартов оценки.

Классические подходы к оценке:

Затратный; сравнительный; доходный.

•(Новый вопрос) Жилые, не жилые помещения.

- к жилым помещениях относят здания, в которых предусмотрены условия для проживания людей. Они могут быть в различных видах собственности (частная, муниципальная)

- не жилые помещения подразделяются на: Промышленные здания и сооружения; сервисные объекты; развлекательно спортивные объекты; зрелищно развлекательные объекты; медицинские объекты; мемориальные и культовые объекты; учебные заведения.

Допускается наличие нежилого помещения, на территории в составе жилого дома (подвал).

• предприятие как имущественный комплекс.

как имущественный комплекс предприятие включает в себя все виды имущества, в том числе долги предприятия, снова и обязанности, не материальные активы (бренды).

•недра, воды, жилые и нежилые помещения, предприятия, различные суда.

(вопрос) 6-

Происхождение может быть естественное и искусственное.

P/S: с точки зрения международного стандарта. Верх недвижимости- это Земля и улучшение на ней.

Недвижимость включает в себя землю и созданные на ней улучшения.

По назначению объекты могут быть:

- готовые под эксплуатацию;

- находиться в резерве.

- объекты требующие капитальные ремонты.

- в зависимости от масштаба. (маленькие, крупные).

В зарубежной классификации.

Недвижимость классифицируют по 3 категориям:

А) недвижимость используемая для бизнеса. Её группы: специализированная недвижимость. Обычно продаётся вместе с бизнесом (заводы, химические предприятия, отдельные здания  которые не могут продоваться); не специализированная (магазины, офисы, склады). Могут использоваться разными назначениями.

Б) недвижимость для инвестиций. Объекты недвижимости предназначенные для извлечения дохода (жилые помещения).

В) избыточная недвижимость. (недостроенные здания, а ток же свободные земельные участки, которые ближайшее время не понадобятся, для ведения бизнеса).

 

(Вопрос) 7-