Основные понятия оценки недвижимости

ОСНОВНЫЕ  ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. 

        Основные термины  используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве,  ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

        Правильное понимание терминологии  и владение ей помогает диалогу  в области недвижимости.

        Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

        Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

        Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).

        Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

        Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

        Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.

        Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

        Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

        Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

        Отчет об оценке  имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

        Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

        База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

        Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

        Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

        Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

        Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

        Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.

        Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

        Процедура оценки  имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. 

        В практике оценки имущества используют следующие подходы – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

        Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

        Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

      Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

        В  России история развития  оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода:  дореволюционный и современный.  В России оценка недвижимости  начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.

        Оценка рыночной недвижимости  в современных условиях развивалась  первоначально усилиями частных  лиц. Потом добавились стандарты  профессиональных организаций. Появились  специальные законы и акты  регулирующие оценку недвижимости.

        В новейший период четко определились  два направления оценки недвижимости:

• для государственных нужд
• для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

        Главные моменты взаимодействия  заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

        Наряду с федеральными и местными  законами в систему государственного  регулирования оценочной деятельности  входят и соответствующие подзаконные  акты.  

 Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.

 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

 Глава 1. Общие положения.

 Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную  деятельность в Российской Федерации.

 Законодательство  регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из настоящего закона , принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ.

        Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном настоящим законом. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ.

 Статья 2.Отношения, регулируемые настоящим  Федеральным законом.

        Настоящий Федеральный закон  определяет правовые основы регулирования  оценочной деятельности в отношении  объектов оценки, принадлежащих  РФ , субъектам РФ или муниципальным  образованиям, физическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки.

 Статья 3.Понятие оценочной деятельности

        Для целей настоящего Федерального  закона под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов  оценочно деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

 Для целей  настоящего Федерального закона под  рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена , по которой данный объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции , когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

        одна из сторон сделки не  обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в

  своих  интересах

        объект оценки представлен на  открытый рынок в форме публичной  оферты

        цена сделки представляет собой разумной вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

        платеж за объект оценки выражен  в денежной форме. 

 Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

        Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и  физические лица (индивидуальные

    предприниматели), деятельность которых  регулируется настоящим Федеральным  законом (оценщики),  а с другой - потребители их услуг (заказчики).

  Статья 5. Объекты оценки

        К объектам оценки относятся:

        отдельные материальные объекты  (вещи);

        совокупность вещей,  составляющих  имущество лица,  в том числе  имущество определенного вида (движимое  или недвижимое, в том  числе  предприятия);

       право собственности и иные  вещные  права на  имущество или отдельные вещи из состава имущества;

        права требования, обязательства  (долги);

        работы, услуги, информация;

        иные объекты   гражданских   прав,   в    отношении    которых

         законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Статья 6.  Право Российской  Федерации,  субъектов  Российской

 Федерации   или   муниципальных   образований,  физических  лиц   и 

 юридических  лиц на проведение  оценки  принадлежащих  им  объектов

 оценки

          Российская Федерация,   субъекты   Российской   Федерации  или  муниципальные образования,  физические  лица  и  юридические 

лица   имеют  право на проведение оценщиком  оценки любых принадлежащих им объектов  оценки  на  основаниях и  условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

           Право на проведение оценки  объекта оценки является безусловным  и   не  зависит  от  установленного  законодательством  Российской  Федерации порядка осуществления  государственного  статистического учета и бухгалтерского   учета   и  отчетности.  Данное  право распространяется и на проведение повторной оценки объекта  оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

        Результаты проведения  оценки  объекта   оценки   могут   быть

обжалованы   заинтересованными  лицами  в  порядке, установленном законодательством  Российской Федерации.

   

        Статья 7.  Предположение об  установлении  рыночной стоимости объекта оценки

        В случае,   если   в   нормативном  правовом  акте,  содержащем

 требование  обязательного  проведения  оценки  какого-либо  объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

        Указанное правило подлежит применению  и в случае использования в   нормативном   правовом   акте   не предусмотренных  настоящим  Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов

 "действительная  стоимость",  "разумная  стоимость",   "эквивалентная стоимость", "реальная  стоимость" и других.

        Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

        Проведение оценки  объектов  оценки  является  обязательным  в случае  вовлечения  в   сделку   объектов   оценки,   принадлежащих

 полностью  или частично Российской Федерации,  субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям, в том числе:

  при  определении   стоимости   объектов  оценки,  принадлежащих

 Российской   Федерации,   субъектам   Российской   Федерации   или

     муниципальным  образованиям,  в целях их приватизации,  передачи  в  доверительное управление либо передачи в аренду;

          при использовании  объектов  оценки,  принадлежащих Российской  Федерации,  субъектам  Российской  Федерации  либо муниципальным  образованиям, в качестве предмета  залога;