Оценка недвижимости: понятие, основные принципы и методы

Министерство  образования науки  РФ

Государственное образовательное  учреждение  
высшего профессионального образования

Московский Государственный Открытый Университет

Чебоксарский  институт (филиал) 
 
 
 
 
 

Контрольная работа

По дисциплине: Экономика недвижимости

На тему: Оценка недвижимости: понятие, 
основные принципы и методы 
 
 
 
 

Выполнил  студент IV курса

Экономического  факультета

Специальность: экономика и управление на предприятии  
электроэнергетики

Иванов  Максим Петрович

Шифр 9051014

Проверил  преподаватель:

Андреева  Н.Н. 
 
 
 

Чебоксары 2009

 

Содержание

 

 

      Введение

     Оценка  недвижимости во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

     Деятельность  оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (1), а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.

     Основные  проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой  стоимости. Она имеет большое  значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании – при возмещении ущерба.

     Если  одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения, при привлечении инвестиций. Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.

     В соответствии с новым законодательством  при заключении брачного контракта  можно привлечь оценщика для определения  стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчит решение имущественных споров.

     Цели  оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного  метода оценки объекта недвижимости в большой степени зависит  от квалификации и практического  опыта оценщика.

     В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

     Ошибки  и неточность в оценке влекут за собой серьезные последствия, которые  порой отражаются на всей жизни человека. Примеров тому немало. Неправильная оценка бизнеса приводит к проблемам  с налоговой инспекцией, трудным отношениям с сотрудниками и разногласиям с партнерами. Безграмотность в оценке недвижимости способствует большим финансовым потерям. Вряд ли есть такие люди, которые хотели бы оказаться в подобных ситуациях. А для того чтобы этого избежать, в первую очередь надо провести профессиональную оценку объекта. 

 

       Недвижимое и движимое имущество 

     К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

     К недвижимым вещам относятся также  подлежащее государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты ( п.1 ст.30 ГК РФ). Недвижимость состоит из земли и улучшений. Под землей подразумевается: 1) земельные участки, 2) воздушное пространство над поверхностью участка, 3) недра (пространство под поверхностью участка), 4) лесные массивы, 5) водоемы.

     Улучшения – это все те вещественные изменения, которые претерпела земля, по сравнению  с тем, какой ее создала природа. Земля обладает стоимостью по причине  своей потенциальной полезности в качестве площадки под строительные конструкции, зоны отдыха, сельскохозяйственные угодия, транспортные магистрали. Земля в первую очередь «имеет право на доход» приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна и даже больше, чем стоимость всей собственности.

     В экономике недвижимости считается, что только земля имеет стоимость, в то время как улучшения – лишь вклад в стоимость земли.

     Движимые  вещи – вещи, не относящие к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п.2 ст.30 ГК РФ).

     Недвижимость как товар

     Недвижимость:

     1) нежилая: 1.1) промышленная, 1.2) торговая, 1.3) административная (офисная), 1.4) складская, 1.5) соцкультбыт

     2) жилая: 2.1) многоквартирная, 2.2) отдельно  стоящая, 2.3) таун-хауз town-house (сблокированные коттеджи).

     Недвижимость  – фундаментальный товар, наиболее основательный из всех существующих товаров. Его наиболее значимые характеристики – стационарность и материальность. Физические характеристики объекта  недвижимости включают данные о его  размерах и форме основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий и др.) и подразделяются на 6 групп (группы капитальности) с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Объекты недвижимости в течение срока своего существования подвержены разного рода износам.

     Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Износ как техническое понятие характеризует потерю первоначальных потребительских свойств. Как экономическое понятие, износ это степень обесценения или устаревания, потеря первоначальной или восстановительной стоимости. По отношению к недвижимости обычно рассматривают 3 основных вида износа: 1) физический износ – потеря стоимости, вызванная разрушением недвижимости под действием природных, физико-химических, эксплуатационных и других факторов; 2) функциональный износ, функциональное (моральное) обесценение или устаревание – потеря стоимости, вызванная появлением каких-либо более дешевых, либо более производительных аналогов; 3) экономический (внешний) износ, экономическое обесценение или устаревание – потеря стоимости, вызванная крупными научно-техническими и социально-политическими прорывами в жизни общества, которые характеризуются появлением совершенно новых объектов, не имеющих аналогов.

     Накопленный совокупный износ – уменьшение первоначальной (восстановительной) стоимости, которая происходит в результате физического разрушения, функционального или внешнего устаревания, либо комбинация различных видов износов.

     Свойства  недвижимости:

      - Разнородность и уникальность. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых зданиях, о двух одинаковых участках, т.к. у них будут обязательно отличия, по крайней мере, по местоположению.

      - Необходимость постоянного управления. Любой объект недвижимости нуждается в управлении, независимо от его функционального назначения. (Это обслуживание коммунальными услугами, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов, различные сезонные и профилактические работы)

      - Недвижимость нельзя отправить  на склад до востребования.

      - Особый вид собственности. В  отличие от других товаров,  владение недвижимостью затрагивает  интересы других граждан и/или  юридических лиц, поэтому операции  с недвижимостью связаны с  определенными процедурами, которые  призваны обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, других субъектов права.

      - Низкий уровень ликвидности

 

       Принципы пользователя

     К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

     Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

     Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

     Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

 

Принципы, связанные с объектами  недвижимости

 

     К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и  уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

     Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.