Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

 

 

 

Итого стоимость объекта = 70 кв. м. * 43 736, 8 = 3 061 576 рублей

 

 

 

3.3. Описания объекта оценки II

Объект оценки расположен в  городе Астрахани в Кировском районе.

Рядом с объектом расположены школа, дет.сады, гастроном «Михайловский», продовольственный рынок, взрослая и детская поликлиники. Около дома проходит железная дорога. Остановка в трёх минутах ходьбы. Отличная транспортная развязка. Через остановку находятся Большие Исады .Также рядом расположена набережная р.Кутум.

Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 58,2кв.м. Данный объект расположен в 9-ти этажном здании 1986 года постройки на 8-ом этаже. Здание с подвалом. Дом панельнй.Фундаменты Полы плиточные, паркетные и цементные. Отделка –улучшенная (стальные взломостойкие входные двери; пластиковые окна; счетчики электроэнергии и водоснабжения; сети (телефон, кабельное ТВ, Интернет); домофон).Есть тревожная кнопка охранной сигнализации. Здание оборудовано центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением, газопроводом ,мусоропроводом. Есть 2 лоджии.

Право собственности на данный объект принадлежит физическому лицу. Никаких иных ограничений на данное право не имеется. Адрес расположения объекта: г. Астрахань, ул. Курская 80.

 

3.2. Расчет стоимости объекта  недвижимости II сравнительным подходом.

В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.avito.ru были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому:

 

	местополож.	коммун.устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж	цена
объект №1	Кир. Р-н, ул. Курская 59	телефон	парковка	хорошее	58	простая	все основные виды	1	2300000
объект №2	Кир. Р-н, ул. Курская 80	телефон	парковка	хорошее	62	Улуш.	все основные виды	2	2 550000
объект №3	Кир. Р-н, ул. Курская 80	телефон	парковка	хорошее	65	еврорем.	все основные виды	5	3550000
объект №4	Кир. Р-н, ул. Курская 80	телефон	парковка	хорошее	63	еврорем.	все основные виды	8	3250000
объект №5	Кир. Р-н, ул. Курская 80	телефон	парковка	хорошее	64	улучшен.	все основные виды	2	2600000

 

Характеристика оцениваемого объекта:

местополож.	коммун.устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж
Кир. Р-н, ул. Курская 80	телефон	парковка	хорошее	58,2	улучшен.	все основные виды	8

 

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах:

	местополож.	К1	коммун.устройства	К2	благоустр. внешнее	К3	состояние здания	К4	площадь	К5	внутр. отделка	К6	инж. оборудование	К7	этаж	К8
объект №1	Кир. Р-н, ул. Курская 59	0	телефон	0	парковка	0	хорошее	0	58	0	простая	-5	все основные виды	0	1	-10
объект №2	Кир. Р-н, ул. Курская 80	0	телефон	0	парковка	0	хорошее	0	62	0	Улуш.	0	все основные виды	0	2	-5
объект №3	Кир. Р-н, ул. Курская 80	0	телефон	0	парковка	0	хорошее	0	65	0	еврорем.	+5	все основные виды	0	5	0
объект №4	Кир. Р-н, ул. Курская 80	0	телефон	0	парковка	0	хорошее	0	63	0	еврорем.	+5	все основные виды	0	8	0
объект №5	Кир. Р-н, ул. Курская 80	0	телефон	0	парковка	0	хорошее	0	64	0	улучшен.	0	все основные виды	0	2	-5

 

Валовые (по модулю)корректировки для каждого объекта составляют:

Val1=0+0+0+0+0+0+(-10)+( -5)  = 15; Val2=0+0+0+0+0 +0+0+(-5)= 5;Val3= 5; Val4=5; Val5=5.

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

, где

Vi, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;

n – количество объектов аналогов.

Вес1 = (1- 15/(15+5+5+5+5))/(5-1)=0,142

Вес2 = (1- 5/35)/(5-1)=0,214

Вес3 = (1- 5/35)/(5-1)=0,214

Вес4= (1- 5/35)/(5-1)=0,214

Вес5=0,214

 

Окончательно получаем:

	Цена за объект, руб.	Цена за 1 кв.м, руб.	Чистая корр.(в %)	Итого за 1 кв.м. с учетом чист.корр.	Вес	Ст-ть 1 кв.м. объекта  оценки
объект №1	2300000	39655	-15	33707	0,142	45270,4
объект №2	2550000	41129	-5	39072,5	0,214
объект №3	3550000	54615	5	57345,5	0,214
объект №4	3250000	51587	5	54166	0,214
объект №5	2600000	40625	-5	38594	0,214

 

 

Итого стоимость объекта = 58,2кв. м. * 45270,4 = 2634738,2

 

 

 

 

Заключение

В результате проведенной работы можно сделать следующие выводы:

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В данной работе рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

• метод прямой капитализации доходов;
• метод сравнения продаж;
• метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости. Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. http://www.aup.ru/ Административно-управленческий  портал

2. http://bibliofond.ru/ Библиофонд

3. С.И. Комаров. -  М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. - глава "Доходный подход оценки недвижимости"

4.http://www.cfin.ru/ Корпоротивный менеджмент/ Библиотека управления/ Озеров Е. С. "Экономика и менеджмент недвижимости". Спб.: Издетельство «МКС», 2003 — 422 с. — ISBN 5-901-810-04-Х

5. С. Сивец, Л. Баширова «Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика». Центр «Бизнес-Информ» (www.business-inform.ru)

6.Татарова А.В. «Оценка недвижимости  и управление собственностью»  Учебное пособие. Таганрог: Изд-во  ТРТУ, 2003.